A economia portuguesa está a crescer acima da média europeia e isso é, à partida, uma boa notícia para o mercado. Mas o impacto desse crescimento está longe de ser linear. Ir além dos números é, por isso, fundamental, nomeadamente para avaliar como é que o atual ciclo de crescimento se está a refletir no imobiliário. Este foi o tema central de um debate realizado no âmbito da recente convenção da APEMIP, que teve lugar no Centro de Congressos do Estoril, e que contou com a presença de Ricardo Valente, diretor da Delegação Região Norte da APEMIP, do economista Pedro Brinca e de João Braz, Head of Partnerships do idealista.
O responsável da APEMIP não tem dúvidas de que “o crescimento (da economia) impacta o mercado imobiliário”. E aproveitou a intervenção nesta edição do Imocionate para explicar que, na sua opinião, esse impacto faz‑se sentir em três níveis decisivos: rendimento disponível, crédito e elasticidade da oferta. Por um lado, alertou que “não adianta nada termos crescimento económico quando temos um Estado que se apropria cada vez mais de uma parcela mais relevante da riqueza criada”. Na prática, o PIB sobe, mas se esse avanço não se traduz em mais rendimento disponível para as famílias, o suposto “crescimento bondoso” não se converte em capacidade real para comprar casa.
Relativamente ao crédito, o especialista acrescentou que o cenário é “misto”, porque apesar do ciclo positivo, as restrições impostas pelo Banco de Portugal (BdP) ao LTV (loan-to-value) e às taxas de esforço travam parte da procura financiada. E, finalmente, a oferta: “Temos um crescimento da economia e depois uma elasticidade da oferta imobiliária que não acompanha este crescimento”, sublinhou, defendendo um “choque de oferta” apoiado pelo Estado, para colocar mais produto habitacional no mercado, disse no evento que contou com o apoio do idealista.
Já João Braz referiu a tensão estrutural entre a procura e oferta que caracteriza o mercado. O especialista de dados apontou para “alguns sinais de estabilização” nos preços pedidos, com uma ligeira correção mensal, mas que, numa perspetiva de 12 meses, “os preços ainda continuam mais elevados”, com valorizações na ordem dos 11%. A queda das transações em volume (cerca de 8,7%) contrasta com um aumento de 3,2% no valor transacionado, o que indica “um mercado que está a transacionar menos, mas a preços mais elevados”.
Para este responsável, a procura está hoje “um pouco mais seletiva, também devido à capacidade económica das famílias”, mas não há sinais de uma descida significativa dos preços num cenário em que se combinam garantia pública no crédito habitação, fluxos migratórios fortes, quase pleno emprego e uma oferta estrangulada por um parque habitacional antigo e Plano Diretor Municipal (PDM) desatualizados. “Perante estas situações, se se mantiverem, os preços dificilmente irão descer significativamente”, concluiu.
Pedro Brinca lembrou que “Portugal é uma pequena economia aberta” e, como tal, está inevitavelmente exposto aos choques externos, em particular aos relacionados com os preços da energia. Embora o país não tenha uma grande exposição direta a regiões em conflito, “o petróleo vai para onde lhe pagarem mais” e, à medida que se torna mais escasso, os preços sobem para todos, arrastando custos de produção, inflação e, em última instância, taxas de juro.
Sublinhou ainda que os choques recentes “são choques de oferta”: a economia “consegue produzir menos do que produzia antes” para a mesma procura, o que gera pressão inflacionista. Daí o papel do Banco Central Europeu (BCE) em intervir quando as expectativas de inflação se desancoram do objetivo de 2%, mesmo que o aumento de juros não resolva a origem dos choques, mas vise travar a procura e ancorar expectativas.
Arrendamento: um mercado que tem de funcionar para dar resposta à mobilidade
Numa altura em que o acesso à habitação é cada vez mais difícil, o arrendamento surge como peça incontornável na resposta às necessidades habitacionais. Para a economista Vera Gouveia Barros, a questão não é fazer do arrendamento um “alternativo” à propriedade, mas reconhecê‑lo como um forma de ter casa.
Em Portugal, a predominância da casa própria não é nenhuma excentricidade no contexto europeu, ao contrário do que muitas vezes se assume. Aliás, os dados mostram que “a maioria das pessoas que vive numa casa que é sua está muito satisfeita com essa opção”, enquanto muitos inquilinos dizem que só arrendam porque não tiveram capacidade de adquirir.
Num contexto em que o crédito está mais condicionado, os preços mantêm-se elevados e a oferta de habitação é insuficiente, um verdadeiro mercado de arrendamento passa a ser crucial sobretudo para quem precisa de flexibilidade. A economista destacou, em particular, as pessoas que estão em início de vida que começaram agora no mercado de trabalho, que não sabem ainda se querem ou podem fixar‑se num local, ou se irão passar por uma experiência no exterior e necessitam de mobilidade.
Para estes segmentos, o arrendamento deve ser uma opção real e não um recurso de última instância. Por isso, concluiu, que é fundamental termos um "mercado de arrendamento que funcione", não por oposição à propriedade, mas como complemento indispensável num mercado onde o crescimento económico, por si só, não está a garantir acessibilidade à habitação.
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