Investimento em imobiliário comercial cresce e atrai mais portugueses

O ano de 2025 foi bastante positivo no que respeita a investimento imobiliário comercial de rendimento. Com mais investidores portugueses, o ano encerrou com um volume total de 2,82 mil milhões de euros, representando um crescimento de cerca de 22% em comparação com o ano anterior. Este crescimento consolida a recuperação já iniciada em 2024, quando chegou aos 2,3 milhões de euros.

Assessorando aproximadamente 51% do volume total transacionado, a CBRE voltou a ter uma posição de liderança no mercado. Em comunicado, Igor Borrego, da Área de Capital Markets da consultora em Portugal, destaca o papel fundamental dos portugueses no investimento em imobiliário comercial: “Os investidores nacionais estiveram significativamente mais ativos em 2025, sendo responsáveis por cerca de 33% do volume total de investimento – o valor mais elevado dos últimos anos”.

O responsável acrescenta que “o interesse dos investidores de retalho em imobiliário comercial aumentou substancialmente, o que se refletiu numa maior atividade por parte dos fundos abertos nacionais”, e destaca também o “forte dinamismo” dos ‘family offices’, “encarando o imobiliário comercial como uma solução de preservação de capital e diversificação de portefólio”. 

“A CBRE atuou em mais de 30 negócios de imóveis em rendimento, num universo de mais de 50 negócios intermediados, o que nos confere um conhecimento profundo das tendências de investimento e do apetite dos investidores. Existem várias operações que transitaram para 2026, perspetivando-se um início de ano muito positivo, nomeadamente nos segmentos de logística, retalho e hotelaria, onde antecipamos a conclusão de negócios já em janeiro”, conclui.

Retalho manteve a liderança no investimento

O setor do retalho continuou como líder, totalizando 33% do volume investido, seguido pelos escritórios com 25%, graças à compressão das ‘yields’ e ao reforço da confiança no segmento. A hotelaria fecha o pódio, com 15% do investimento. Logo a seguir surge o setor ‘living’, onde sobressaem as residências de estudantes, que representaram cerca de 14%, enquanto os setores logístico (10%) e alternativos (3%) completam o ranking.

Embora tenha ficado em segundo lugar, abaixo do retalho, o setor de escritórios conseguiu, em 2025, atingir o dobro do volume de investimento registado no ano anterior, o que reflete o interesse dos investidores por ativos com uma relação risco-retorno atrativa comparativamente a outros setores. O setor também cresceu significativamente, alcançando um volume de investimento três vezes maior, algo que se deverá manter durante este ano que agora inicia.

Quanto às ‘yields’, mantiveram-se estáveis, de modo geral, ainda que tenha havido uma compressão de aproximadamente 25 pontos base nos segmentos de escritórios, centros comerciais, supermercados, hipermercados e ‘student housing’. Além das residências de estudantes, onde se destacam a compra ibérica da Livensa e a entrada da Hines no mercado português, há ainda que referir outras transações nos setores alternativos, envolvendo ginásios, data centers e escolas.

Lisboa e Porto lideram o investimento

Concretizaram-se, em 2025, 85 transações em Portugal, um valor acima do registado no ano anterior, com Lisboa e Porto a representarem, em conjunto, 78% do total investido. Do total das 85 transações, 33 foram suportadas pela CBRE, em venda ou em compra.

A venda de 50% do Norteshopping, a aquisição das residências de estudantes Livensa Living e a venda do hotel Cascais Miragem estão entre as três maiores transações de 2025 que, em conjunto, representaram cerca de 30% do volume total de investimento.

Para este ano, a CBRE antecipa um cenário otimista, uma vez que já se encontram em curso várias transações importantes em todos os setores, especialmente no setor hoteleiro, que poderá assumir um papel de destaque caso se concretize a venda do fundo Discovery.

Ocupação demonstra sinais de solidez 

No setor de escritórios, a ocupação ultrapassou os 200.000 metros quadrados (m2), ligeiramente abaixo do recorde histórico registado em 2024. Quanto às rendas prime, continuaram a valorizar, atingindo os 30 euros por m2 por mês (euros/m2/mês) em Lisboa (um acréscimo de dois euros face ao ano anterior) e os 21 euros/m2/mês no Porto (mais um euro que em 2024). 

Já no setor logístico, foram ocupados perto de 400.000 m2 em 2025 no território nacional, com as rendas nas zonas prime a manterem-se estáveis (5,25 euros/m2/mês em Castanheira-Azambuja e seis euros/m2/mês no Porto de Leixões-Aeroporto do Porto), enquanto se registaram ligeiros aumentos nas restantes áreas.

Quanto ao High Street Retail, as rendas prime atingiram os mais altos valores de sempre em Lisboa e no Porto. Na capital, as rendas chegaram aos 145 euros/m2/mês na Rua Garrett, enquanto na Cidade Invicta chegaram aos 90 euros/m2/mês na Rua de Santa Catarina. Estes valores representam aumentos de cinco euros/m2/mês nas duas cidades comparativamente com o ano de 2024. No entanto, houve uma ligeira redução em termos de novas aberturas de lojas neste segmento.

A perspetiva para 2026 é a de que os níveis de absorção se mantenham em linha com os do ano passado, podendo registar-se uma ligeira subida no valor das rendas.