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“O Alojamento Local não é a galinha dos ovos de ouro que se dizia e dá muito trabalho”

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), em entrevista ao idealista/news.

ALEP
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Autores: Leonor Santos, Tânia Ferreira

O “boom” turístico dos últimos anos impulsionou a expansão do Alojamento Local (AL) no país. O negócio está de boa saúde, mas está a entrar numa fase de maturidade, de acordo com Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). O responsável destaca, em entrevista ao idealista/news, que o "mercado já percebeu que o AL não é uma galinha dos ovos de ouro” e que “dá muito trabalho”, sublinhando a importância de “não podermos estar sempre a mudar as regras do jogo por interesses político partidários a cada eleição.”

A atividade das casas para turistas já é responsável por metade do turismo na capital, que viu aprovado recentemente um novo Regulamento. O polémico diploma estabelece a proibição de novas licenças em seis zonas consideradas de "contenção absoluta", áreas onde o rácio entre estabelecimentos de AL e o número de fogos de habitação é igual ou superior a 20%. Apesar disso, e independentemente das medidas de suspensão, Eduardo Miranda realça o facto de o crescimento de novos registos em Lisboa ter “abrandado muito”, como “resultado do ajuste entre procura e oferta”.

Negócio continua a ser interessante

Não tem dúvidas de que a atividade vai continuar a ser interessante em Lisboa, e no resto do país, com o “rendimento de milhares de famílias , empregos, comércio local e uma rede de pequenas empresas fornecedoras” a depender do negócio, mas acredita que "vamos entrar numa fase de grande concorrência onde será necessário um maior profissionalismo nos serviços, mesmo para quem tem um quarto em casa”.

O presidente da ALEP refere que em Lisboa e Porto o AL ainda é uma atividade de auto-emprego ou micro-empreendedorismo, frisando a importância de afastar a ideia de que está a tornar-se numa atividade de grandes investidores e fundos. “É um daqueles mitos criados na politização do debate”, declara.

Sobre o Porto, revela que ainda há muito potencial, em especial porque "é um destino em alta e pode beneficiar das limitações do aeroporto de Lisboa”, além de existirem muitos edifícios em ruínas. Já no Algarve, que tem mais AL’s do que Lisboa e Porto juntos, “ainda é preciso concluir o processo de legalização”.

A evolução do negócio, o impacto do novo Regulamento do AL em Lisboa no setor e resto do país, e as perspetivas para o futuro são outros temas que o presidente da ALEP abordou na entrevista que agora reproduzimos na íntegra.

Como evoluiu o setor desde a entrada em vigor da nova lei em outubro de 2018, com base em indicadores, como registos, por exemplo?

O AL entrou numa fase de maturidade, algo que já era esperado e positivo. Representa hoje mais de 1/3 das dormidas nacionais e cerca de metade das dormidas em Lisboa e Porto. Nenhum setor maduro pode crescer a taxas de 60% como ocorreu na fase inicial. Aquilo que se verifica agora é um crescimento mais moderado e bastante sustentável que nada tem que ver com uma queda da atividade como foi veiculado de forma errada há umas semanas. A nível nacional o crescimento de registos foi de 17%, sendo relevante que onde cresceu mais foi fora de Lisboa e Porto.

Como é que o novo regulamento do AL em Lisboa vai impactar o setor?
Independente das medidas de suspensão, o crescimento de novos registos em Lisboa abrandou muito, resultado do ajuste entre procura e oferta. Em 2019, o crescimento de registos está em 9%, um valor bastante sustentável. O mais relevante é que o ritmo de aberturas acalmou em toda a cidade, ao contrário do que muitos previam, acalmou inclusive nas zonas limítrofes às áreas de suspensão.

O ritmo de aberturas acalmou em toda a cidade, ao contrário do que muitos previam (...)

Na Estrela, por exemplo, diminui 71%, em Arroios 57% . Ou seja, de certa forma o mercado antecipou-se ao regulamento. Com este novo equilíbrio trazido pelo regulamento e estabilização do mercado, o AL já não poderá ser usado como bode expiatório para o problema da habitação e das rendas, o que é positivo, pois vai obrigar que o debate seja direcionado para os problemas de fundo da habitação e falta de atratividade do arrendamento.

Quais os aspetos que mais vos preocupam?

Sempre concordámos com a ideia de criar um ambiente de desenvolvimento sustentável do AL em centros urbanos, mas que fosse proporcional e transparente. Fizemos propostas concretas neste sentido. É verdade também que o diálogo foi mais aberto com a Câmara que procurou ouvir todas as partes. A ALEP conseguiu evitar algumas medidas que eram inviáveis como o caso dos medidores de ruído para todos, mas o que nos preocupa ainda é a excessiva politização do debate e alguma radicalização que ainda existe em certos setores.

O que nos preocupa ainda é a excessiva politização do debate e alguma radicalização que ainda existe em certos setores

É preciso perceber que o AL hoje é responsável por metade do Turismo na capital. Do AL depende hoje o rendimento de milhares de famílias, empregos, comércio local, uma rede de pequenas empresas fornecedoras. Não podemos estar a mudar as regras do jogo por interesses político partidários a cada eleição. Precisamos que as regras e indicadores definidos no Regulamento sejam claras e acima de tudo respeitadas.

O AL continua a ser um negócio interessante na capital? Porquê?

Sim, porque é algo que o turista ou o viajante moderno procura. Mas, por outro lado, vamos entrar numa fase de grande concorrência onde será necessário um maior profissionalismo nos serviços, mesmo para quem tem um quarto em casa. Creio que o mercado já percebeu que o AL não é a galinha dos ovos de ouro que se dizia e que dá muito trabalho.

Por isto, o que se espera é um crescimento gradual, sustentável onde quem vai iniciar um AL tem que se preparar e fazer um estudo de viabilidade. Neste sentido, A ALEP deu início a um ciclo de formação sobre "Como Iniciar o seu Alojamento Local ". Além disto, hoje há outras opções que em muitas e situação podem ser uma alternativa mais interessante. Há vários operadores de AL a migrarem para o arrendamento e mercado de estudantes.

O AL é atualmente uma atividade de que perfil de investidores? Pequenos, de média ou grande dimensão? E nacionalidades?

Em Lisboa e Porto, o AL ainda é uma atividade de auto-emprego ou micro-empreendedorismo, ou seja, pessoas que trabalham para ganhar o seu rendimento e não numa ótica de investidores imobiliário passivos. A ideia que o AL está a tornar-se numa atividade de grandes investidores e fundos é um daqueles mitos criados na politização do debate e que passam como slogan mesmo que estejam em contradição com os dados que são públicos. Mesmo na Airbnb, os dados de outubro mostram que a nível nacional 90,6% dos hosts (titulares) têm 1 a 3 unidades. Em Lisboa são 87%.

A ideia que o AL está a tornar-se numa atividade de grandes investidores e fundos é um daqueles mitos criados na politização do debate

Para se ver o rídiculo destas afirmações, em Lisboa só há 15 titulares num universo de cerca de 8.000 que têm mais de 50 registos. Destes, a maioria são gestores que prestam serviços para pequenos proprietários estrangeiros e nacionais. O AL , pela sua natureza e regras, é uma atividade muito fragmentada, espalhada geograficamente, o que a torna pouco interessante para grandes investidores ou empresas turísiticas. Os projetos em que vemos empresas de maior dimensão envolvidas são pontuais e ainda pouco representativos, mas mais visíveis e mediatizados, o que gera uma perceção errada.

No Porto qual é o cenário?

O Porto tem ainda potencial, em especial porque é um destino em alta e pode beneficiar das limitações do aeroporto de Lisboa. Além disto, há muitos edifícios em ruínas ou com fracas condições de habitabilidade e o AL pode ter um papel importante, como aliás já demonstrou, na recuperação deste património degradado.

O regulamento pode vir a trazer um equilíbrio entre este potencial do turismo e os desafios da habitação ao canalizar, nas áreas de maior concentração, o desenvolvimento do AL para estes imóveis que de outra forma dificilmente seriam reabilitados. Prova disto é que muitos destes imóveis estão nesta situação há décadas.

E no resto do país?

O irónico é que é no resto do país onde está a maior parte do AL, e pouco se fala disto. Lisboa e Porto juntos representam 30% do AL, ou seja, 70% do AL está fora dos grandes centros urbanos. O Algarve tem mais AL’s do que Lisboa e Porto juntos, e nesta região ainda é preciso concluir o processo de legalização. Evoluiu muito, foi talvez um dos maiores "case studies" mundiais de legalização, mas falta a fase final. Precisamos que as Câmaras e ASAE direcionem o esforço mais para as propriedades ilegais, já que hoje quase só fiscalizam quem já se legalizou.

O irónico é que é no resto do país onde está a maior parte do AL, e pouco se fala disto

Depois, há um crescimento que não é tão quantitativo, mas fundamental para o país, pois acontece de forma gradual nas zonas em que o país mais precisa como o interior, pequenas aldeias e vilas, os Açores e o interior da Madeira. Para entender o potencial do AL sem afetar a habitação basta lembrar que Portugal tem mais de 1 milhão de casas de férias (segunda habitação) que em média são usadas menos de 30 dias por ano, muitas no interior e em zonas rurais. É aqui que o AL está a desenvolver-se e precisa continuar a fazê-lo.