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Comprar casas em planta: vantagens e riscos da nova tendência de mercado

Projetos residenciais de luxo e nos centros de Lisboa e Porto, mas não só. Fenómeno alastra-se à classe média e às periferias. Especialistas explicam porquê.

Photo by Marvin Meyer on Unsplash
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Autor: Leonor Santos

A compra de imóveis em planta é uma opção cada vez mais popular entre grandes e pequenos investidores, num momento em que há falta de oferta de casas disponíveis. A tendência não é nova, mas ganhou asas nos últimos anos com os projetos residenciais de obra nova e reabilitação que têm vindo a chegar ao mercado. A escassez de produto é uma das principais alavancas desta “moda”, que permite aos potenciais compradores posicionarem-se antecipadamente na aquisição de um determinado ativo. Há vantagens, mas também há riscos associados. O idealista/news consultou vários especialistas em imobiliário para ajudarem a explicar este fenómeno.

As opiniões sobre o reforçar da tendência são unânimes. Ana Gomes, Diretora de Promoção e Reabilitação Urbana na Cushman & Wakefield (C&W), Nuno Esteves, Associate – Investment Development, da Savills Portugal, e Gonçalo Santos, Head of Development da JLL, apontam a escassez de oferta como grande motor deste “movimento” de mercado. O aumento exponencial da procura, referem, tem colocado pressão no mercado comprador, “disposto a assumir o risco e criar uma situação de compromisso à priori antes mesmo do imóvel reunir condições para poder ser alienado”, nas palavras de Nuno Esteves.

No caso da habitação, segundo Ana Gomes, esta possibilidade permite garantir uma posição num projeto considerado apetecível, e ainda “comprar a um preço com desconto, com probabilidade de valorização mais elevada, uma maior personalização da casa e seleção da fração que mais agrada em termos de exposição solar, andar, layout, áreas e estacionamento”.

Que tipo de produtos estão em causa?

“A larga maioria dos projetos residenciais lançados nos últimos 5 anos no centro de Lisboa e do Porto são vendas em planta dos futuros apartamentos. Quanto aos escritórios, a história repete-se, com os inquilinos a assegurarem o seu futuro espaço antes da conclusão das obras, dada a pouca oferta nas zonas mais procuradas do mercado”, explica Gonçalo Santos.

Ana Gomes também refere os apartamentos como principal produto em causa, acrescentando que no caso dos escritórios são procurados, sobretudo, projetos chave-na-mão, isto é, um projeto “desenvolvido à medida de um ocupante, mediante a assinatura de um contrato de arrendamento por um prazo geralmente longo ou mediante uma operação de forward purchase”.

Nuno Esteves não tem dúvidas de que se trata de “uma tendência observável seja numa ótica de aquisição para o setor residencial, seja numa ótica de arrendamento nos setores comerciais”, sendo expectável que, predominantemente, a pessoa singular esteja associada à tendência no mercado residencial e a pessoa coletiva, intrinsecamente, relacionada com a propriedade comercial e com operações de arrendamento.

Investir em nome de quê? Da localização...

Há vários fatores que pesam na hora de tomar uma decisão. “Primeiro que tudo a localização, depois a relação preço/qualidade do produto e a credibilidade do promotor”, declara Ana Gomes. Gonçalo Santos reforça que, tendencialmente, o fator mais relevante na decisão de um comprador é “claramente a localização”, às quais acrescenta a data estimada de conclusão da construção, tipologia e características do produto.

Nuno Esteves é perentório na resposta: “Identificaria dois fatores chave, a oportunidade e a disponibilidade”, uma vez que, “na ótica de quem compra, o objetivo de adquirir em planta permite assegurar a promessa de aquisição do bem e assim garantir a sua posição no negócio”.

Este começou por ser, desde 2013, um fenómeno a registar-se no centro das cidades, sobretudo em Lisboa e no Porto, mas que se alastrou, existindo agora vários novos projetos em desenvolvimento nas periferias, também com vendas em planta, detalham os responsáveis ouvidos.

A este nível, destacam-se os projetos residenciais que recentemente têm chegado ao mercado mais orientados para as famílias portuguesas de classe média e localizados nos arredores das grandes cidades. Isto depois de a tendência de investimento ter-se começado por verificar, sobretudo, nos segmentos alto e médio alto, que estiveram mais ativos de mercado nos últimos anos e com mais disponibilidade financeira para avançar para este tipo de solução.

Vantagens para quem compra e quem vende

Para o promotor, a venda em planta diminui o risco de colocação do produto final, “bem como os fluxos positivos de capital numa fase inicial do projeto, muitas vezes auto-financiando parte ou o total do custo de construção”, na opinião de Gonçalo Santos. Para o comprador “a garantia de conseguir o imóvel desejado no futuro, a potencial valorização durante o ciclo de produção e a possibilidade de introduzir alguma personalização no imóvel”, são os principais pontos positivos.

Ana Gomes assume que para quem compra há a vantagem de garantir uma posição num produto o mais cedo possível e, muitas vezes, por um preço com desconto, concordando que para quem vende será uma oportunidade de garantir a entrada de receitas numa fase muito inicial do arranque do projeto, reduzindo risco e melhorando fluxos de caixa.

Riscos para quem compra e quem vende

“O risco de quem adquire neste formato é relativamente baixo, uma vez que a concretização do processo aquisitivo do bem estará sempre condicionada à emissão da licença de utilização. No entanto, há a considerar riscos como o timing de execução do projeto ser distinto do inicialmente previsto ou alterações das condições de crédito à data de execução da aquisição”, refere Nuno Esteves, acrescentando que para o vendedor os riscos estão maioritariamente associados ao “time-to-market” do projeto e em consequência “poder dar lugar a indemnizações por incumprimento do pré-estabelecido em sede de contrato promessa de compra e venda”.

Mais uma vez, os especialistas mantêm-se alinhados. Gonçalo Santos e Ana Gomes consideram que o principal risco para promotores prende-se com a possibilidade de não se cumprirem as datas de entrega (ou seja, a obra não ser acabada por falta de financiamento ou por insolvência), sendo que para o comprador, os riscos são a dilação da data de entrega do imóvel, a execução com menor qualidade do que expectável e, num caso mais extremo, “a incapacidade de execução do promotor gerar uma situação de incumprimento e litígio, com risco para o capital pago até à data”, nas palavras do representante da JLL.

Para quem vende, acrescenta a porta-voz da C&W, há ainda o risco de se perderem potenciais receitas se o mercado melhorar e os preços subirem durante o período de promoção.

A banca está disponível para financiar estas compras?

“Normalmente, a banca está disponível para financiar logo que seja possível registar uma hipoteca sobre o imóvel, remetendo o financiamento, na maioria dos casos, para o momento da escritura ou do contrato definitivo. Logo, a venda em planta tem como característica a necessidade de aportação de capitais próprios numa fase inicial do processo de aquisição”, explica Gonçalo Santos.

Ana Gomes avança que, neste momento, a banca está disponível para financiar estas compras, e que cada vez mais bancos disponibilizam opções para compra de casa em planta “até com adiantamento incluído”, permitindo o pagamento apenas dos juros correspondentes aos montantes em dívida durante o período de adiantamento.