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AL atingiu a maturidade e contenção foi palavra de ordem – OE2020 aperta o cerco ao negócio

Autor: Redação

O negócio das casas para turistas animou, como sempre, o mercado de arrendamento temporário em Portugal. A atividade está de boa saúde, mas mais madura, e a contenção dominou o debate ao longo do ano. Lisboa aprovou um novo regulamento municipal que estabelece a proibição de novas casas para turistas em zonas consideradas de contenção absoluta, isto é, áreas que apresentam um rácio entre estabelecimentos de Alojamento Local (AL) e número de fogos de habitação igual ou superior a 20%. E não se avizinham boas notícias para os proprietários. É que uma nuvem chamada Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) pôs em cima da mesa a possibilidade dos donos das casas para turistas nestas zonas virem a pagar mais IRS, ou seja, passarem a ser tributados em 50% do rendimento, ao invés dos atuais 35%.

O arranque do ano dava conta de uma queda no número de registos de AL em Lisboa, depois da entrada em vigor das novas regras já no final de 2018 – impunham a suspensão de novos registos em cinco bairros históricos da cidade (até à elaboração do recente aprovado regulamento municipal), deram mais poder aos condomínios e trouxeram mais obrigações ao nível dos seguros, placas e registos. Em abril, quase a meio do ano, às cinco zonas onde a abertura de espaços de AL já estava condicionada – Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria – juntaram-se mais dois bairros, a Graça e Colina de Santana.  A autarquia do Porto avançou com uma medida idêntica, em julho, impondo a suspensão de novos registos nas freguesias do Centro Histórico e do Bonfim.

Certo é que, depois do frenesim do passado, o negócio do AL começou a viver em Lisboa um momento de águas mais paradas. Nos três primeiros meses de 2019 foram atribuídas 478 licenças para novas unidades na capital, contra as 1.123 do primeiro trimestre de 2018 – uma quebra, portanto, de 60%. Um cenário que pode ser explicado, em parte, pelo pico registado na fase de mediatização das suspensões e ajuste natural da oferta e procura, nas palavras de Eduardo Miranda, presidente Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP).

O responsável falou recentemente com o idealista/news, confirmando a fase de maturidade que o setor atingiu. “O AL entrou numa fase de maturidade, algo que já era esperado e positivo. Representa hoje mais de 1/3 das dormidas nacionais e cerca de metade das dormidas em Lisboa e Porto. Nenhum setor maduro pode crescer a taxas de 60% como ocorreu na fase inicial”, explica, acrescentando que a nível nacional o crescimento de registos foi de 17%, “sendo relevante que onde cresceu mais foi fora de Lisboa e Porto”.

Independente das medidas de suspensão, o crescimento de novos registos em Lisboa abrandou muito, segundo o responsável. “Em 2019, o crescimento de registos está em 9%, um valor bastante sustentável. O mais relevante é que o ritmo de aberturas acalmou em toda a cidade, ao contrário do que muitos previam, acalmou inclusive nas zonas limítrofes às áreas de suspensão”, refere, frisando a ideia de que, de certa forma, o mercado antecipou-se ao regulamento já em vigor, aprovado em novembro.

A entrevista a Eduardo Miranda pode ser lida na íntegra, aqui.

A nuvem chamada OE2020

O Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) já foi entregue no Parlamento e traz novidades para o negócio das casas para turistas. O Governo de António Costa quer penalizar quem tiver imóveis de AL nas áreas de contenção definidas pelas autarquias. Na prática, os donos das casas para turistas poderão vir a pagar mais IRS, passando a ser tributados em 50% do rendimento, ao invés dos atuais 35%. 

Por outro lado, e de acordo com a versão preliminar do OE2020, quem retirar uma casa de AL vai deixar de estar sujeito ao pagamento de mais-valias. Mas há uma condição: quem o fizer terá de transferir esses imóveis para o arrendamento habitacional (tradicional) por um período de cinco anos. A ALEP já veio lamentar as propostas, que diz irem no “sentido oposto das medidas de incentivos anunciados tanto pelo Governo, como pela Câmara de Lisboa”. Clica neste link para saberes tudo sobre a tributação de imóveis no AL.

Nada está, contudo, decidido. O documento ainda terá de ser discutido e votado no Parlamento.