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"É necessário dar incentivos a quem quer construir para arrendamento acessível"

Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult, diz que Portugal tem dos stocks de habitação social mais reduzidos da Europa e é prioritário investir no 'build to rent'.

Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult / GesConsul
Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult / GesConsul

Há bastante trabalho a fazer em matéria de habitação acessível, nomeadamente nas cidades onde as oportunidades de emprego estão mais concentradas e, por isso mesmo, mais pressionadas pela procura”. O alerta é dado por Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult, que considera “prioritário aumentar em Portugal o ‘build to rent’, a oferta pública de habitação para arrendamento”. Até porque o país “tem dos stocks de habitação social mais reduzidos da Europa”, tal como diz em entrevista ao idealista/news.

O responsável, que fundou a GesConsult – empresa especialista na gestão e fiscalização de obras – em março de 2014, enaltece a resiliência que o setor da construção mostrou em tempos de pandemia da Covid-19, tendo-se adaptado e respondido aos desafios que a crisa pandémica trouxe aos profissionais do setor, mas afirma que 2021 deve ser encarado “com reserva”. “Olhando à situação difícil que o país atravessa e às perspetivas que têm sido traçadas para o resto deste primeiro trimestre, penso que a construção vai ‘abanar’ um bocadinho”, prevê.

Entre os assuntos abordados na entrevista com Nuno Garcia, membro sénior da Ordem dos Engenheiro, acompanhando o setor há 12 anos, está também o atraso nos processos de licenciamento, um “problema” para o setor da construção e do imobiliário “reclamado” por vários ‘players’ do mercado e que parece não ter fim à vista. “Antes da pandemia, um licenciamento tinha um tempo médio de resposta de ano a ano e meio. Neste momento estamos a trabalhar com prazos de licenciamento que se estendem de um a três anos”, lamenta.  

Imagem de annawaldl por Pixabay
Imagem de annawaldl por Pixabay

A construção foi um dos setores que se mostrou mais resiliente na pandemia, tendo inclusive sido um dos cinco que aumentou a faturação entre março e novembro de 2020. Acredita que o cenário se vai manter, agora que o país está mergulhado num novo confinamento? 

As quebras que se vaticinaram no início da pandemia para o ano 2020 não se confirmaram e, embora tenhamos verificado um abrandamento no setor, no geral a construção soube adaptar-se, responder aos desafios que a pandemia trouxe aos seus profissionais e manter-se resiliente até ao final do ano.

Atualmente, olhando à situação difícil que o país atravessa e às perspetivas que têm sido traçadas para o resto deste primeiro trimestre, penso que a construção vai “abanar” um bocadinho. 

"A construção soube adaptar-se, responder aos desafios que a pandemia trouxe aos seus profissionais e manter-se resiliente até ao final do ano. (...) Devemos encarar o ano 2021 com reserva"

A resiliência a que assistimos no ano passado está associada não só ao facto do setor não ter parado a atividade, mas também a uma inércia própria e característica da fileira, sustentada por investimentos planeados que vêm de trás. Apesar das crises, e temos tido exemplo de várias, os impactos fazem-se sentir não no imediato, mas nos médio e longo prazos, o que faz com que as verdadeiras consequências desses momentos sejam projetadas mais para a frente – é nesse ponto que nos encontramos neste momento, por isso, devemos encarar o ano 2021 com reserva.   

O setor também sentirá “na pele” os “danos colaterais” de um confinamento mais “apertado”? Porquê?

Até ao momento, as normas que foram anunciadas voltam a colocar a construção num regime de exceção às áreas económicas obrigadas a confinar, o que significa que as equipas vão continuar no terreno a dar seguimento às empreitadas. Há uma quebra verificada no número de obras novas e, consequentemente, no volume dos negócios, mas estas são realidades sentidas desde o primeiro confinamento, no ano passado.

Os “danos colaterais” poderão advir do impacto do teletrabalho na procura e na construção de edifícios de escritórios, assim como da paragem da hotelaria e da restauração. A quebra na confiança é outro fator que não deve ser esquecido e que “mina” o mercado português, principalmente aos olhos dos investidores estrangeiros.     

O que vai ou pode mudar no setor nos próximos tempos? As obras vão parar, ou abrandar? As empresas terão uma postura diferente para com os trabalhadores?

Vai continuar a haver um esforço grande por parte dos gestores e responsáveis das obras para manterem as equipas em segurança e as obras a avançar, minimizando ao máximo os riscos para as pessoas, para os negócios e para o setor.

As obras têm acontecido num ritmo diferente, fruto do ajuste das equipas à situação, mas sabemos que este é um setor com características que dificultam a aplicação estrita dos procedimentos exigidos… Mesmo com o esforço extra de todos os envolvidos, o nível de risco de contágio nunca é nulo e daí ser tão importante reforçar as regras de higiene e segurança, garantir equipamento de proteção individual para os profissionais (luvas, máscara) e sensibilizar todos, repetidamente, para que tenham os comportamentos mais adequados. 

"A saúde está no topo das prioridades, não existe economia sem saúde, mas sendo a construção um dos principais motores da economia, a sua paragem iria refletir uma conta muito pesada no final" 

A decisão sobre a paragem de uma obra nunca é fácil, nem deve ser tomada de ânimo leve, pois estão em jogo muitos fatores, obrigações contratuais entre promotores, banca e clientes, a sobrevivência de muitas pequenas e médias empresas e, acima de tudo, postos de trabalho. A saúde está no topo das prioridades, não existe economia sem saúde, mas sendo a construção um dos principais motores da economia, a sua paragem iria refletir uma conta muito pesada no final. 

É possível afirmar que há um pré-pandemia e que haverá um pós-pandemia no setor? Porquê?

Não tenho grande dúvida disso. Logo à partida, uma parte significativa das pequenas e médias empresas que não tinham reservas financeiras para fazer face a um fenómeno desta escala ou já fecharam ou estão em dificuldades sérias, o que desde logo altera o tecido do setor. 

Por outro lado, como em quase todas as atividades existentes, muito do que se aprendeu com a pandemia vai passar a fazer parte dos manuais, o que significa que perante um novo episódio do mesmo género, haverá um conhecimento muito mais detalhado do que aquele que tínhamos em março de 2020. 

Acredito que o pós-pandemia venha a ser marcado por uma ponderação muito séria das empresas que resistirem, no sentido de instituírem procedimentos que lhes facilitem a adaptação a situações com este grau de desestabilização, nomeadamente por via da diversificação das suas áreas de negócio. As empresas mais preparadas para contribuírem de forma estratégica para a retoma serão as que forem bem-sucedidas no equilíbrio entre a gestão do negócio e a gestão da equipa, garantindo a manutenção dos postos de trabalho e mostrando destreza na construção de oportunidades. As empresas inovadoras e que se conseguirem modernizar também terão melhores hipóteses de vencer.  

Imagem de Noor Islam Kazi por Pixabay
Imagem de Noor Islam Kazi por Pixabay

O que se aprendeu e está a aprender com a crise pandémica? Que ilações há a retirar para o setor da construção e do imobiliário?

O momento é altamente desafiador e exige muito de todos os ‘players’, mas sinto que é precisamente em alturas como esta que se testam os limites e se tiram lições que nos vão ajudar a ser mais fortes no futuro. 

"As empresas inovadoras e que se conseguirem modernizar também terão melhores hipóteses de vencer"

Julgo que uma das aprendizagens a retirar desta crise pandémica é o quanto tudo está tão intrinsecamente ligado, interdependente, e como é “fácil” que, de um dia para o outro, sem qualquer pré-aviso, a realidade como a conhecemos deixe de ser válida e tenhamos de nos adaptar à mudança. 

Disse-nos, em meados do ano passado, que o futuro dos escritórios passava pela existência de um "modelo híbrido", de teletrabalho e funcionamento "normal", e que o imobiliário continuará a ser um investimento com bom retorno. Mantém a mesma opinião?

Sim, acredito que o híbrido venha a ser o modelo preferencial para a maior parte das empresas que continuem a ter escritórios físicos. Mesmo aqueles que se sentem perfeitamente confortáveis a trabalhar a partir de casa irão querer variar nos espaços onde o fazem. No fundo, poderão retirar o melhor dos dois mundos: da possibilidade de funcionar de forma segura e confortável, à distância, e de usar as valências dos escritórios sempre que se justificar.

O imobiliário vai permanecer um “porto seguro” nos investimentos, uma vez que até aqui, apesar da pandemia, se tem mantido estável. A política de taxas de juro baixas também tem feito com que o investimento em imobiliário seja atrativo, tanto no curto como no longo prazo.    

Muito se tem falado na necessidade de se construir habitação acessível, ou seja, casas que os portugueses possam comprar e também arrendar. É esse o caminho que está a ser traçado em Portugal? Há mais casas em construção destinadas à classe média ou ainda há um caminho a percorrer para alcançar este objetivo?

Há bastante trabalho a fazer em matéria de habitação acessível, nomeadamente nas cidades onde as oportunidades de emprego estão mais concentradas e, por isso mesmo, mais pressionadas pela procura.

"Sendo que Portugal tem dos stocks de habitação social mais reduzidos da Europa, diria que é prioritário aumentar o ‘build to rent’, a oferta pública de habitação para arrendamento"

A responsabilização do Estado na sua função política em relação à habitação falhou ao longo das últimas décadas e a consequência disso é não existir resposta para as famílias, tanto carenciadas como de classe média. A dificuldade está na resposta a curto-prazo e, apesar dos investimentos em curso, a reabilitação não é tão célere quanto se deseja. 

Diria que há uma mudança de paradigma em curso, mas a resposta é difícil porque a degradação foi-se instalando… É também necessário um movimento por parte do mercado para garantir preços mais acessíveis, e do lado do público porque o desconhecimento sobre os programas e incentivos existentes é grande. É necessária uma maior educação, de forma a dar mais acesso a informação, para que mais pessoas possam aderir. 

O que é preciso fazer para que o aumento da oferta de habitação acessível no mercado se concretize?

Sendo que Portugal tem dos stocks de habitação social mais reduzidos da Europa, diria que é prioritário aumentar o ‘build to rent’, a oferta pública de habitação para arrendamento. A necessidade de criação de incentivos (fiscais ou até de simplicidade e rapidez processual) a quem quer construir para arrendar por valores acessíveis tem de ser tida em conta e se o Estado pretende ser parte da solução para o problema, não deve ficar-se por projetos pontuais que não criam uma oferta em quantidade significativa. 

Depois, combater e eliminar o mercado informal, que continua a caracterizar o arrendamento português – pequenos investidores que não formalizam a relação com os inquilinos e que representam uma concorrência desleal para os operadores formais, impedindo a adesão aos programas existentes.

Imagem de 2427999 por Pixabay
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Um dos entraves/problemas mais reclamados pelo setor nos últimos anos, nomeadamente pelos promotores imobiliários, tem sido os atrasos nos processos de licenciamento. Que balanço faz deste tema em tempos de pandemia? 

Antes da pandemia, um licenciamento tinha um tempo médio de resposta de ano a ano e meio. Neste momento estamos a trabalhar com prazos de licenciamento que se estendem de um a três anos e a pergunta que faço é: quantos investidores estão dispostos a “empatar” três anos para ver um projeto começar a sair do papel? 

"Neste momento estamos a trabalhar com prazos de licenciamento que se estendem de um a três anos e a pergunta que faço é: quantos investidores estão dispostos a “empatar” três anos para ver um projeto começar a sair do papel?"

A digitalização motivada pela pandemia é uma realidade, mas não se fez sentir na questão dos licenciamentos para construção. Apesar de ser dos problemas mais fáceis de resolver, os licenciamentos são hoje o maior entrave que encontramos no setor.  

Outra medida reclamada pelos vários ‘players’ do setor é a descida do IVA na construção de 26% para 6%. Que importância teria, na prática, esta redução?

A importância seria significativa, uma vez que reduziria o mercado paralelo e daria um impulso interessante a quem constrói para habitação social ou para habitação própria. Ao reduzir o custo do IVA, também se incentivam os promotores e o público a investir.  

Portugal tem estado, nos últimos anos, no radar dos investidores imobiliários internacionais. Esta tendência vai manter-se? O que faz, ou continua a fazer, um investidor estrangeiro apostar no imobiliário nacional?

Apesar da fase em que vivemos não transmitir os sinais certos como país a quem tinha/tem Portugal na mira do seu investimento – na primeira vaga, pela inversa, fomos considerados “bons alunos” –, acredito que, uma vez ultrapassada a pandemia, a confiança voltará a restabelecer-se gradualmente. Temos todas as condições intrínsecas para isso: somos um país seguro, alheio a situações de terrorismo como as vividas por vários dos nossos vizinhos europeus; temos um clima altamente convidativo para quem procura fixar-se, seja de verão como de inverno; temos um território rico e diverso, com muito para oferecer em termos culturais; os preços praticados no mercado, mesmo em mercados mais altos, são competitivos.   

Fale-nos um pouco sobre a atividade da GesConsult. Que balanço faz ao ano de 2020 e o que se pode esperar do ano que agora se iniciou?

A GesConsult é uma empresa especialista na gestão e fiscalização de obras, que coloca a sua equipa técnica à disposição tanto de projetos de construção nova como de reabilitações, apoiando a sua execução desde a fase contratual até à exploração dos edifícios.  

À semelhança de outros ‘players’ do setor, em 2020 sentimos a “onda de choque” provocada pela pandemia, mas conseguimos, ainda assim, continuar a crescer, algo que, ano após ano, nos tem permitido consolidar neste mercado tão amplo e competitivo.  

Para 2021, as nossas previsões mantêm-se positivas, embora cautelosas, uma vez que a imprevisibilidade vai continuar a influenciar as decisões dos agentes e o comportamento global da economia.