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Viver em Guimarães: um retrato ao imobiliário do berço da nação

Preço das casas atinge máximo e trava acesso à habitação. O idealista/news foi descobrir porquê.

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Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

Em Guimarães, a falta de oferta de habitação é um problema histórico, tal como escreveu o idealista/news em abril de 2019. E mais de dois anos depois pouco ou nada mudou. Os preços das casas continuam altos, de tal forma que o próprio ministro da Habitação reconheceu que os valores atingiram uma situação “gravíssima”. Mas o que pode ser feito para travar a subida do preço das casas? Depois de pintar o retrato do mercado imobiliário de Sines e de Braga, o idealista/news passa a pente fino o de Guimarães.

Hoje, o problema de acesso a habitação em Guimarães “já não está limitado às populações mais carenciadas”, reconheceu recentemente Pedro Nuno Santos, ministro das Infraestruturas e da Habitação. Isto porque comprar casa em Guimarães tem-se revelado cada vez mais difícil para as famílias de rendimentos intermédios. São os elevados preços das casas que geram estas dificuldades e sobre este ponto o presidente da autarquia, Domingos Bragança, não tem dúvidas: é preciso "moderar os preços do mercado, fazendo com que haja respostas ao segmento das pessoas com rendimentos médios", referiu durante a assinatura do protocolo no âmbito do 1º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, no passado dia 21 de maio de 2021. Agora resta saber como.

Para combater preços elevados na habitação em Guimarães, os profissionais ouvidos pelo idealista/news – mediadores e promotores imobiliários – exigem uma maior celeridade nos licenciamentos e mais apoio público. Segundo os profissionais, a oferta residencial em alguns segmentos aumentou pouco em dois anos, sobretudo na periferia da cidade. A procura subiu e, por isso, os preços das casas continuam altos, referem. Isto significa que os fatores que já agravavam o problema em 2019 – como a ‘eterna’ burocracia – mantiveram-se inalterados e, como se não bastasse, surgiram outros, novos e mais recentes, como a escassez de mão de obra e o aumento dos preços dos materiais, que provocou a subida do custo final da construção.

Falta habitação em Guimarães
Centro histórico de Guimarães / Wikimedia commons

Preço das casas atinge máximo em junho

Olhando para a evolução dos preços das casas apurada pelo idealista/data, é visível que em junho de 2021 foram atingidos valores máximos dos últimos dois anos. O preço médio das moradias atingiu os 215.080 euros enquanto o preço médio dos apartamentos subiu para 175.325 euros.

João Carvalho, diretor comercial da Remax Go, confirma: “É verdade que os preços têm vindo a subir e penso que são o reflexo da relação procura/oferta naturalmente, mas também fruto das taxas de juro baixas e do interesse da banca em aumentar a carteira de crédito habitação”. Isto porque, na sua opinião, “um casal jovem compara e rapidamente percebe que consegue comprar um imóvel e ficar com uma prestação mensal bastante mais baixa do que seria a renda desse mesmo imóvel”.

Daniel Gomes, diretor operacional da agência de mediação UNU, reconhece também que “de uma forma geral, os preços estão demasiado inflacionados, principalmente nos apartamentos, cuja procura baixou significativamente”.

Os dados do idealista/data apontam para uma descida na procura por apartamentos na ordem dos 23% entre junho de 2021 e o mesmo mês do ano passado. Já a procura por moradias aumentou 80% no mesmo período. No entendimento de Daniel Gomes, estas variações na procura estão diretamente relacionadas com os confinamentos provocados pela pandemia da Covid-19, que levaram à “crescente procura por imóveis com espaços exteriores, como moradias e apartamentos com terraço”, e que fez com que se verificasse “uma subida nos preços nestas tipologias”.

Segundo explica Ana Marujo, analista do idealista/data, “na cidade de Guimarães, como no restante país, a preferência por moradias teve um crescimento bastante acentuado (+80%) entre junho de 2021 e o mês homólogo". "Considera-se que essa preferência afetou diretamente na subida dos preços e no pouco incremento de stock. Com a elevada procura por moradias, os apartamentos entram em desvatangem na preferência, provocando diretamente um elevado incremento do stock e reduzidas variações de preços”, acrescentou.

O responsável da UNU acredita que esta alteração de preferências por parte dos clientes na compra de uma nova casa “fez com que apartamentos mais centrais e com área mais reduzida sofressem uma diminuição na procura”, pelo que prevê que, “num futuro próximo, poderá existir um ajuste nos preços”.

Periferia regista pequeno aumento na oferta

“Nos últimos dois anos surgiram mais investimentos” no mercado residencial de Guimarães, refere Rita Marques, arquiteta na empresa Sá Taqueiro, promotora e construtora com vários projetos residenciais na cidade. No entanto, considera que houve um “pequeno aumento de oferta”, visível sobretudo na periferia da cidade.

Criar oferta de habitação e a preços acessíveis é um problema de difícil resolução, tanto em Guimarães, como em outras cidades, considera a arquiteta. “O segmento residencial em Guimarães tem, tendencialmente, uma procura superior à oferta existente”, acrescenta Daniel Gomes. E, reforça, que “também por via da pandemia, sentimos que aumentou a procura em zonas mais periféricas na cidade, bem como passamos a ter procura em Guimarães por residentes de outras cidades relativamente próximas onde os preços são mais elevados, como o Porto, por exemplo”.  

João Carvalho, diretor comercial da Remax Go, destaca que, atualmente, “o mercado imobiliário em Guimarães está bastante dinâmico, com a procura a superar a oferta disponível tanto em imóveis novos como usados”. Frisa, que ao contrário do que se fazia prever há um ano, “o mercado não abalou e acabámos mesmo por fazer em 2020 o nosso melhor ano de sempre, crescendo 16,2% face ano anterior”. 

Exemplo do dinamismo no mercado são as vendas do empreendimento Cidade Berço Residence, promovido pelo Sá Taqueira, que estão a decorrer a bom ritmo. Este complexo habitacional localizado em Azurém (junto ao polo universitário) está a ser construído de forma faseada com um total de 50 apartamentos. De momento, estão em fase final de construção os primeiros dez, referente a uma das entradas, e estão todos vendidos. Na segunda entrada já foram vendidos oito e na terceira cinco (sendo que cada entrada tem dez apartamentos). Já os restantes não se encontram ainda em fase de comercialização. Neste empreendimento, que se encontra em comercialização pela Guiberço – Sociedade de Mediação Imobiliária, um T2, com 130 metros quadrados (m2) de área útil e uma varanda de 10 m2, custa 215 mil euros. Enquanto um T3, como 154 m2 de área útil e um terraço de 73 m2, custa 255 mil euros.

Burocracia atrasa aprovação dos projetos

A classificação do centro histórico de Guimarães como património mundial da UNESCO (em 13 de dezembro de 2001) levou à aprovação de um Plano Diretor Municipal (PDM) com normas rígidas quanto à construção no centro da cidade, que tem sido considerado, por muitos, como uma das razões para que os preços da habitação tenham atingido valores tão elevados na última década.

E o próprio presidente da autarquia, Domingos Bragança, reconheceu - na recente intervenção pública de assinatura do Programa de Apoio ao Acesso à Habitação - que esta situação “dificulta todo o processo construtivo de novos edificados e a própria reabilitação do edificado".

Embora os investidores aceitem que, nesta situação, é preciso haver cuidados redobrados e prazos mais dilatados para a aprovação dos projetos, criticam toda a burocracia que rodeia estes processos e que faz com que os prazos não sejam cumpridos.

Guimarães Imobiliário
Photo by luis castro on Unsplash

Para a arquiteta da empresa Sá Taqueiro é aceitável que haja todos os cuidados na preservação do património. Contudo, o problema “é da burocracia dos organismos públicos, quando estão em causa situações relacionadas com o património”, afirma Rita Marques, tendo em mente a sua experiência com o licenciamento do edifício residencial Pérola da Mumadona, localizado a poucos metros do Castelo de Guimarães, que foi recentemente concluído. Contudo, esclarece, no licenciamento do novo empreendimento Cidade Berço Residence "o processo foi mais simples”.

Também o diretor operacional da agência de mediação UNU adverte que “existe demasiada burocracia associada e atrasos que podem passar os 12 meses, o que inviabiliza novos investimentos por parte dos construtores e leva o consumidor final a assumir uma postura mais conservadora no que toca a ter de aguardar mais de dois anos pela sua nova casa”.  Na sua opinião, “neste momento, especificamente, seria importante acelerar os processos de aprovação e legalização de projetos de construção nova”. E alerta, ainda, para a necessidade de os organismos públicos criarem apoios à fixação de empresas e pessoas na região, que com certeza iriam provocar uma dinâmica superior na economia local e, por consequência, trazer mais poder de compra.

Preço das casas em altas em Guimarães
Castelo de Guimarães / Photo by luis castro on Unsplash

Aumento dos preços da construção agrava situação

Para Ricardo Fernandes, consultor da Guiberço, a procura de lotes de terreno para a construção de moradias aumentou de forma significativa no último ano. Contudo, apesar de existir alguma oferta, a concretização de negócios não tem a mesma expressão, devido aos prazos de licenciamento, mas não só.

Nos últimos meses também se tem verificado o agravamento dos preços dos materiais de construção e, sobretudo, uma dificuldade acrescida das empresas de construção em conseguirem mão de obra para realizarem os projetos. “As pessoas pedem um orçamento, demora meses, depois descobrem que os valores pedidos são elevados e que afinal não vão conseguir poupar dinheiro, acabando por desistir”, conta ao idealista/news Ricardo Fernandes. Para o consultor da Guiberço, “o mercado é que dita os preços”, permitindo que a “oferta seja acessível apenas a alguns agregados familiares, com ordenados mais altos”.

Da carteira de imóveis em comercialização pela UNU de Guimarães, Daniel Gomes destaca o novo condomínio de moradias em Ronfe, junto ao centro da freguesia, a 10 minutos do centro da cidade. “Uma aposta no mercado da classe média/alta, de moradias com piscina, equipadas com materiais de qualidade superior, a preços que rondam os 230.000 euros, indo completamente ao encontro da procura verificada pelo mercado atualmente”, destaca.

João Carvalho salienta que a Remax GO tem atualmente “uma carteira de pouco mais de 1.200 imóveis". "E assim sendo julgo que, de uma forma geral, temos uma oferta abrangente a todo o tipo de clientes”, conta.

Imobiliário de Guimarães em altas
Paço do Duques em Guimarães / Photo by luis castro on Unsplash

Reabilitar imóveis públicos para arrendamento

João Carvalho destaca a necessidade de se reforçar as “medidas públicas para manter um mercado imobiliário acessível a todos, principalmente no mercado de arrendamento”. E, neste caso, considera que o “Estado poderia aproveitar alguns imóveis públicos que não estão a ser usados e transformá-los em habitações para arrendamento, com o objetivo de os arrendar por valores dentro daquilo que as pessoas menos favorecidas podem pagar”.

Isto porque, neste momento, um apartamento T2, em bom estado, no centro da cidade, pode apresenta rendas entre 450 euros a 650 euros, valores muito elevados para um casal que aufere o salário mínimo.

Na sua opinião, “deve haver apoio do Estado/município a quem tem rendimentos mais reduzidos, seja disponibilizando oferta de imóveis públicos a preços mais acessíveis ou mesmo apoiando numa percentagem da renda”, reforçando os programas já criados para o efeito.

Preço das casas em Guimarães sobe
Centro histórico de Guimarães / Wikimedia commons