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Avaliação imobiliária em Portugal: “Há muitas oportunidades para melhorar”

Entrevista a Paulo Barros Trindade, presidente da direção da ASAVAL e o primeiro português a integrar a administração do TEGOVA.

Avaliação imobiliária: “Há muitas oportunidades para melhorar”
Paulo Barros Trindade, presidente da direção da ASAVAL e membro do board do TEGOVA (à direita) / Freepik | ASAVAL

Portugal está, pela primeira vez, representado no Conselho de Administração do TEGOVA, o maior e mais importante grupo europeu de associações de avaliadores de imóveis. Este foi o mote para a entrevista realizada com Paulo Barros Trindade, presidente da direção da ASAVAL (Associação Profissional das Sociedades de Avaliação), que foi eleito, por um período (renovável) de três anos, como membro da administração do TEGOVA. “Há diferenças importantes na forma como as avaliações são efetuadas nos diferentes países europeus”, diz ao idealista/news, salientando que “há muitas oportunidades para tentar melhorar a prática da avaliação imobiliária” em Portugal.

Segundo o responsável, uma das diferenças mais importantes na forma como as avaliações são efetuadas nos vários países europeus “decorre da qualidade da informação imobiliária existente, nomeadamente, a transparência quanto aos preços pelos quais os imóveis são transacionados”. “Há vários países onde essa informação é muito transparente, facilitando o processo de comparação de mercado utilizado pelos peritos avaliadores, o que não é o caso de Portugal”, afirma. 

Também o facto dos honorários dos peritos avaliadores em Portugal serem baixos volta a merecer criticas por parte de Paulo Barros Trindade: “Na maioria dos países são compatíveis com o nível de responsabilidade e perícia técnica que uma avaliação exige, o que também não acontece em Portugal”. 

Aborda ainda o tema da subida dos preços das casas, bem como o risco para as famílias e a banca num contexto de agravamento das taxas de juro e o efeito da pandemia na atividade dos avaliadores de imóveis. 

Avaliação bancária da habitação está em máximos históricos
Foto de Sora Shimazaki no Pexels

Mas que impacto poderá ter, para o país, o facto de haver agora um português na administração do TEGOVA? O presidente da ASAVAL considera que esta novidade poderá, por exemplo, permitir ter “uma maior intervenção na melhoria das Normas Europeias de Avaliação, introduzindo aspetos mais adaptados à realidade de países como Portugal”. “Por outro lado, permite-nos ter acesso atempado a informação relacionada com nova legislação ou com as tendências das alterações em legislação já existente, o que nos permitirá adaptar a nossa atividade de forma mais célere”, explica. 

O TEGOVA, recorde-se, é o maior e mais importante grupo europeu de associações de avaliadores de imóveis, reunindo 70 associações de avaliadores nacionais de 38 países que representam mais de 70.000 avaliadores qualificados, autónomos ou empregados por consultoras especializadas, empresas do setor privado, departamentos governamentais ou instituições financeiras locais e internacionais. 

A publicação desta entrevista, que pode ser lida na íntegra em baixo, acontece precisamente no dia em que a ASAVAL organiza um congresso, com o tema “Avaliações para o Setor Financeiro - Desafios no Curto e Medio Prazos”. Trata-se de um webinar que decorrerá esta sexta-feira (19 de novembro de 2021), através da plataforma Zoom, entre as 14h30 e as 18h00. A participação é gratuita e aberta a todos os interessados, incluindo não associados da ASAVAL, mas necessita de inscrição prévia através do preenchimento deste Formulário de Inscrição.

Board do TEGOVA
Um dos elementos do board do TEGOVA é Paulo Barros Trindade (à direita) / ASAVAL

Foi eleito recentemente membro da administração do TEGOVA. Era uma ambição que tinha? 

A eleição dos vários membros que constituem o ‘board’ do TEGOVA é realizada elemento a elemento e não em bloco. Fomos desafiados a apresentar uma candidatura ao ‘board’, por um conjunto de associações internacionais que integram o TEGOVA, com a garantia de que se o fizéssemos apoiariam essa candidatura. Após ponderação da direção da ASAVAL, entendemos aceitar o desafio e apresentar essa candidatura. 

É a primeira vez que um português é eleito para o ‘board’ desta instituição. Que desafios e responsabilidades terá pela frente durante, pelo menos, os próximos três anos?

Deve constituir um momento de orgulho a eleição para o ‘board’ de uma instituição tão prestigiada como o TEGOVA, onde estão representadas 70 associações de peritos avaliadores de 38 países. Fazer parte do conjunto de oito elementos do ‘board’ é algo que é obviamente importante e não nego que é um orgulho ser o primeiro português a integrar esse órgão. 

"Deve constituir um momento de orgulho a eleição para o ‘board’ de uma instituição tão prestigiada como o TEGOVA, onde estão representadas 70 associações de peritos avaliadores de 38 países. Fazer parte do conjunto de oito elementos do ‘board’ é algo que é obviamente importante e não nego que é um orgulho ser o primeiro português a integrar esse órgão"

O TEGOVA tem bastantes desafios para os próximos três anos. Está em curso a revisão dos EVS – European Valuation Standards e dos EBVS – European Business Valuation Standards, que terão novas edições em 2024, pelo que há muito trabalho a realizar e a acompanhar. Existe também um trabalho continuo de acompanhamento da Comissão Europeia para que os peritos avaliadores possam emitir opinião sobre toda a legislação europeia que afeta, direta ou indiretamente, o setor da avaliação imobiliária, entre outras atividades relacionadas com o setor. 

Que impacto poderá ter, a nível nacional, o facto de haver agora um português na administração do TEGOVA?

A nossa presença no ‘board’ do TEGOVA poderá facilitar a discussão dos temas que são mais importantes em Portugal, permitindo inclusive que tenhamos uma maior intervenção na melhoria das Normas Europeias de Avaliação, introduzindo aspetos mais adaptados à realidade de países como Portugal. Por outro lado, permite-nos ter acesso atempado a informação relacionada com nova legislação ou com as tendências das alterações em legislação já existente, o que nos permitirá adaptar a nossa atividade de forma mais célere. 

Será uma oportunidade de intervir sobre a forma como as avaliações imobiliárias são realizadas na Europa e em Portugal? Há muitas diferenças?

Há diferenças importantes na forma como as avaliações são efetuadas nos diferentes países europeus. Uma das diferenças mais importantes decorre da qualidade da informação imobiliária existente, nomeadamente a transparência quanto aos preços pelos quais os imóveis são transacionados. Há vários países onde essa informação é muito transparente, facilitando o processo de comparação de mercado utilizado pelos peritos avaliadores, o que não é o caso de Portugal.

Outra diferença são os honorários, que na maioria dos países são compatíveis com o nível de responsabilidade e perícia técnica que uma avaliação exige, o que também não acontece em Portugal. Em suma, há muitas diferenças e oportunidades para tentar melhorar a prática da avaliação no nosso país. 

Desafios e futuro da avaliação imobiliária
Freepik

Esta será uma fase importante para os peritos avaliadores portugueses e para a avaliação imobiliária em geral?

Termos representação no órgão executivo do TEGOVA parece-me constituir uma oportunidade muito importante para a nossa classe profissional e para o setor em geral.

Que balanço faz enquanto presidente da ASAVAL? O que considera que correu bem e menos bem?

O balanço é positivo, pois hoje a ASAVAL é uma marca reconhecida pelos peritos avaliadores e pelos seus clientes. Foi feito um grande trabalho de divulgação das EVS – Normas Europeias de Avaliação e das acreditações profissionais REV/TRV, que são hoje solicitadas por grande parte dos clientes, em especial para avaliações de maior complexidade. 

A área da formação foi igualmente uma das grandes apostas da ASAVAL nos últimos anos, tendo sido formados cerca de 150 peritos avaliadores no âmbito da Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária e tendo sido realizadas ações especializadas de formação que abrangeram centenas de peritos avaliadores. Hoje temos um conjunto de profissionais mais qualificados e mais bem preparados para a realização de avaliações, incluindo avaliações fora do tradicional setor residencial.

Sendo esta uma profissão [a de perito avaliador] exigente do ponto de vista técnico e de grande responsabilidade, deve ter honorários compatíveis com essa exigência, o que ainda não acontece. A ASAVAL conseguiu algumas melhorias a este nível, mas ainda é necessário continuar a sensibilizar os clientes para o tema. É um processo continuo, que não se esgota"

Claro que muito ainda existe por fazer – um dos aspetos mais relevantes está relacionado com os honorários pagos aos peritos avaliadores. Sendo esta uma profissão exigente do ponto de vista técnico e de grande responsabilidade, deve ter honorários compatíveis com essa exigência, o que ainda não acontece. A ASAVAL conseguiu algumas melhorias a este nível, mas ainda é necessário continuar a sensibilizar os clientes para o tema. É um processo continuo, que não se esgota. 

O que mudou na atividade da avaliação imobiliária com a pandemia da Covid-19? Há lições a retirar?

Como na maioria dos setores económicos nacionais, a pandemia também promoveu um aumento do teletrabalho no nosso setor, sendo hoje uma realidade transversal à maioria das sociedades de avaliação. Foi também uma fase onde a adaptação de novas tecnologias permitiu que a atividade continuasse, mesmo nas fases mais complicadas da pandemia. Um contexto como o da pandemia é sempre uma oportunidade para qualquer setor se desenvolver e adaptar a novas realidades. Creio que o teletrabalho e as novas tecnologias, como é o caso dos Métodos Automáticos de Avaliação (AVM), usados enquanto ferramentas de apoio ao perito avaliador, são situações que ficarão, mesmo quando entrarmos numa fase de normalidade. 

O que explica a tendência crescente de subida nos valores das avaliações das casas para crédito habitação? Como perspetiva a evolução?

Enquanto as taxas de juro permanecerem baixas e a oferta de habitação continuar muito condicionada por custos de construção altos e escassez de empresas de construção, manter-se-á a tendência de ligeira subida nos preços. 

Avaliação imobiliária em Portugal e na Europa
Freepik

Num contexto de subida das taxas de juro e desvalorização dos preços das casas, podemos estar perante um problema para as famílias e para os bancos?

A subida das taxas de juro poderá condicionar a procura por parte das famílias e poderá potenciar situações limite de incumprimento junto da banca. Este contexto poderá pressionar os valores dos imoveis, para uma correção em baixa. No entanto, são tudo cenários que dependem de muitos outros fatores. 

"É importante que todos os clientes dos peritos avaliadores percebam que quando se tem uma classe profissional mais bem formada e mais qualificada, esse esforço financeiro individual e das sociedades de avaliação tem de se traduzir numa melhoria da remuneração do serviço prestado"

“Os honorários praticados pelo setor financeiro continuam desfasados do que é exigido de perícia técnica e responsabilidade aos peritos avaliadores”, disse-nos há cerca de um ano. Este continua sem dúvida a ser um desafio?

Continua. Creio que fizemos um trabalho importante nos últimos quatro anos, que estancou a queda dos honorários, que era uma tendência constante desde 2009, tendo existido inclusive atualizações em alta desses honorários em muitos clientes do setor financeiro, mas é um trabalho continuo de sensibilização que é necessário continuar a realizar. É importante que todos os clientes dos peritos avaliadores percebam que quando se tem uma classe profissional mais bem formada e mais qualificada, esse esforço financeiro individual e das sociedades de avaliação tem de se traduzir numa melhoria da remuneração do serviço prestado. 

Que mensagem gostaria de deixar aos peritos avaliadores imobiliários enquanto presidente da ASAVAL e, agora, enquanto membro do TEGOVA?

Gostaria de reafirmar o empenho em melhorar as condições da nossa classe profissional, contribuindo para que esta seja cada vez mais bem formada e qualificada e que a atividade de perito avaliador seja uma atividade sustentável para os que já exercem a profissão e suficientemente atrativa para que se continue a formar novos peritos, que permitam manter uma classe profissional renovada e com futuro.