O imobiliário continua a mostrar-se resiliente aos choques da pandemia da Covid-19. E os resultados previstos mostram isso mesmo: o setor imobiliário deverá fechar o ano com 33 mil milhões de euros transacionados, um valor 10% superior ao registado em 2020. E a rainha neste mercado é mesmo a habitação. A compra de casa deverá ter movimentado um total de 30.000 milhões de euros, mais 15% que no ano passado, estabelecendo novos máximos de mercado.
O segmento da habitação continuou dinâmico todo o ano. Os preços das casas continuam a subir, mas a um ritmo mais lento. Mas nem por isso têm afastado os compradores que hoje tem as taxas de juro mais baixas de sempre e condições favoráveis ao crédito habitação. Em resultado, prevê-se que só em 2021 se tenham vendido 191.000 casas, antecipa consultora JLL, num comunicado enviado às redações.
“Nesta reta final do ano (…) confirma-se que o imobiliário tem sido fundamental para a recuperação da economia. Isso é especialmente visível na habitação, onde mais do que um setor a resistir, vemos um setor com uma vitalidade acrescida e níveis de procura que estão em máximos históricos”, diz Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal.
Afinal quem tem comprado casa em Portugal? Os portugueses representaram 60% das transações, segundo os dados da JLL. “Tem-se notado uma crescente procura nacional que vê no imobiliário um bom refúgio, notando-se um aumento por imóveis em localizações como Oeiras, Matosinhos ou Leça”, refere Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.
Os estrangeiros representam os outros 40% dos negócios das casas. E foram os brasileiros, ingleses, norte-americanos, franceses e espanhóis os mais ativos no mercado habitacional em 2021. “As alterações ao programa dos vistos gold a vigorar já a partir de janeiro de 2022 têm pressionado as vendas internacionais, diversificando o leque de nacionalidades ativas”, explica Patrícia Barão, que diz mesmo que apesar destas alterações previstas para o início do ano, “a procura internacional está muito ativa”. Isto porque “Portugal está no radar dos estrangeiros seja para investir, viver ou trabalhar e o contexto pandémico veio colocar o nosso país na 'pole position' dos países europeus”.
E onde é que se tem procurado casa em Portugal? Segundo a consultora, “há uma crescente dispersão geográfica do mercado, como resposta ao posicionamento do centro da cidade, onde se apostam em produtos mais caros em segmentos mais elevados”. Registou-se um aumento da procura de zonas com preços mais acessíveis e oferta com qualidade, como por exemplo Alcântara e Marvila, em Lisboa, e Oeiras, no contexto metropolitano.
Os preços das casas continuam a subir. E “sente-se ainda uma grande resiliência nos preços da habitação em produto novo, bem concebido e ajustado ao mercado”, tal como diz Patrícia Barão. Em Lisboa, o Chiado e a Avenida da Liberdade continuam a liderar no segmento de luxo, com preços na ordem dos 10.500 euros/m2. Nas restantes zonas da cidade, os preços atingem um máximo de 7.000 euros/m2, sendo que os eixos Norte e Oriental apresentam os valores menores, na ordem dos 3.500 euros/m2 a 5.000 euros/m2.
Imobiliário comercial poderá cair 30%
Enquanto a compra e venda de casas está ao rubro, o investimento em imobiliário comercial deverá sentir uma queda nos volumes de transação em 2021. Segundo as previsões da consultora, este investimento deverá ficar entre os 1.850 milhões de euros e os 1.900 milhões, um valor 30% inferior ao registado em 2020 (2.800 milhões). “A perda de dinâmica ocorre, por um lado, devido aos atrasos na conclusão de operações de grande dimensão devido ao contexto de restrições que vigoraram ao longo do ano, e por outro lado, devido à escassez de produto para investimento em certos segmentos do mercado”, explica a JLL em comunicado.
Do valor total transacionado, os escritórios deverão representar 40%, seguido dos segmentos alternativos, com mais de 30%. Os hotéis poderão representar 10% a 15% do montante investido este ano. “Os escritórios e a logística vão manter-se como os principais focos dos investidores”, assume Gonçalo Santos, Head of Capital Markets da JLL. E isso vai acontecer por motivos diferentes: nos escritórios, Portugal oferece rendas competitivas no mercado europeu e oferta compatível com as exigências ano nível da sustentabilidade; na logística, os investidores têm avançado com novos projetos num mercado que tem uma oferta desajustada à procura.
Além destes dois segmentos, “há um crescente interesse pelo retalho alimentar e pelos ativos em segmentos alternativos, especialmente de living, o que abrange operações de edifícios destinados ao arrendamento residencial, residências de estudantes e residências sénior”, acrescenta.
E quem é que está a comprar ativos comerciais em território nacional? São os investidores internacionais que representam 80% do montante total, revelando que este mercado continua “muito atrativo” para os estrangeiros.
“Não há falta de robustez nem de procura no mercado nacional como se comprova pela 'estreia' de alguns investidores internacionais, que fizeram algumas das principais transações do ano, mesmo num contexto de maior incerteza”, adianta Pedro Lancastre. Entre os players que entraram este ano em Portugal está a Sixth Street e a Jamestown.
As tendências para 2022 são…
O Ano Novo está à espreita e há pelo menos três tendências que deverão manter-se no setor imobiliário. Uma delas é mesmo a sustentabilidade. “O setor imobiliário e o da construção são responsáveis por cerca de 40% das emissões de carbono e se, antes mesmo da pandemia, o setor já se movimentava para reduzir a sua pegada ambiental, com a crise pandémica esta questão passou a ser um fator decisivo para as empresas”, refere Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
Também o mercado de habitação deverá adaptar-se a novos formatos de ocupação. “O mercado de arrendamento está a evoluir e poderá trazer boas oportunidades de investimento, além de expandir a oferta, com o desenvolvimento do produto residencial construído para arrendamento (multifamily) uma vez que existem diversos programas e projetos para serem desenvolvidos”, conta a responsável. A escassez de camas no segmento das residências seniores - que a JLL estima em 17.000 camas até 2025 - pode criar uma oportunidade neste segmento.
Há também alterações a surgir no segmento de escritórios. “Os espaços de trabalho estão a ser reorganizados devido à pandemia. É verdade que o teletrabalho veio para ficar, mas as empresas já perceberam que o espaço físico é crucial para a comunicação e a produtividade, assumindo-se também como uma ferramenta para atrair e reter talento. Há uma maior aposta em áreas sociais, de lazer e colaborativas no sentido de transformar o espaço de trabalho num local mais apetecível do que o conforto do home office”, explica Joana Fonseca.
Os resultados previstos para 2021 e a aceleração da atividade na segunda metade do ano, dão "boas perspetivas para 2022", revela o CEO da JLL Portugal. "O mercado reúne todas as condições para ganhar robustez ao longo do próximo ano, pois existe uma procura real para escritórios e para habitação, e, no que respeita ao investimento, Portugal continua a estar muito bem posicionado para disputar a elevada liquidez disponível no panorama internacional", conclui.
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