Construção e habitação: “Decisores estão muito afastados da realidade”

“O sucesso de um projeto imobiliário está no seu conceito. Olhar para um terreno virgem ou para um bairro e perceber o que se vai fazer ali é a chave. O conceito tem de ser bom daqui a 30 anos”. Quem o diz é Guilherme d’Orey, CEO do grupo imobiliário português BWA. Em entrevista ao idealista/news, o gestor faz o balanço da atividade do grupo, que nasceu no final do século passado, em 1999, e aborda o atual momento que se vive no setor no país, marcado por uma crise na habitação. “Os decisores estão muito afastados da realidade”, avisa.

“Somos um grupo de empresas que opera no mercado imobiliário português. Temos uma equipa especializada e com experiência, tecnologia de ponta e uma rede de ‘associates’ em Portugal que nos permite operar em muitos setores do mercado imobiliário. Desde gestão de projeto a construção, até auditoria fiscal, vendas e serviços pós-venda”, lê-se no site do grupo BWA. 

Guilherme d’Orey recebeu o idealista/news nos escritórios do grupo BWA, na zona de Alcântara, para uma longa e animada conversa. Conta que a criação da empresa surgiu porque quis “dar um novo rumo” à sua vida, começando a trabalhar no mercado imobiliário: “Sou gestor de empresas e apercebi-me que trabalhar no setor sem ter conhecimentos de construção não era uma coisa muito aconselhada. Então comprei uma pequena empresa de construção, a ConstruOeiras, para começar a aprender o negócio da construção. Começámos a fazer obras para outros e, depois, a comprar apartamentos, prédios… E foi assim que começámos a promoção própria”. 

"A crise do Lehman Brothers ensinou-me uma coisa, que não podemos ficar dependentes do mercado doméstico. [E] quando chegou o Golden Visa foi a grande oportunidade de chegar ao mercado estrangeiro. E tem sido sempre assim, toda a promoção que fazemos é orientada também para o mercado estrangeiro"

No início do milénio, revela o gestor, a empresa já vendia um “produto muito caro, moradias por cerca de um milhão de euros, ou mais”. “Tinha clientes importantes, alguns conhecidos, e preocupava-me o produto que entregava”, frisa. 

Mais tarde, após a crise do subprime e com o aparecimento dos vistos gold, a empresa teve uma grande expansão. “A crise do Lehman Brothers ensinou-me uma coisa, que não podemos ficar dependentes do mercado doméstico. [E] quando chegou o Golden Visa foi a grande oportunidade de chegar ao mercado estrangeiro. E tem sido sempre assim, toda a promoção que fazemos é orientada também para o mercado estrangeiro. Temos sempre clientes estrangeiros”, sustenta.

Empreendimento S:H:E: está a nascer no Monte Estoril e terá 16 apartamentos Créditos: Grupo BWA

Golden Visa ajudaria a resolver o problema da habitação?

Guilherme d’Orey considera que a introdução dos vistos gold, bem como do regime de Residentes Não Habituais (RNH) – entretanto os programas sofreram alterações e foram restringidos – e de outros programas de atração de investimento estrangeiro, como por exemplo o de nómadas digitais, fez com que o mercado imobiliário nacional tivesse mudado. E muito. 

Afirma, inclusive, que o “Golden Visa podia ter sido orientado para resolver o problema da habitação em Portugal”. “Haver Golden Visa para criar habitação social? Não tenho dúvida de que era um sucesso. O investidor do Golden Visa o que quer é um plano B. É importante não esquecer que pela primeira vez na história Portugal conseguiu atrair pessoas com enorme ‘qualidade’. Um dos meus primeiros clientes de Golden Visa tentou comprar um banco em Portugal”, justifica.  

"Haver Golden Visa para criar habitação social? Não tenho dúvida de que era um sucesso. O investidor do Golden Visa o que quer é um plano B"

Segundo o gestor, “Portugal entrou na moda” e sofreu uma grande transformação face ao que era há 30 anos. O país, assegura, “é um produto como outro qualquer”, mas é “um produto autêntico”, o que “é a melhor coisa”. “Já tive clientes que me disseram isso”, confidencia, lamentando, por seu lado, o facto de os portugueses não valorizarem o que têm. “Às vezes digo que só gosta de Portugal quem vai para fora e começa, depois, a sonhar com pastéis de bacalhau, por exemplo”. 

Empreendimento Jardins do Morgado está a ser construído em Setúbal Créditos: Grupo BWA

Crise na habitação. E agora?

Quando questionado sobre a crise que se vive no setor da habitação em Portugal e com a necessidade de aumentar a oferta de casas à venda e/ou para arrendar, o CEO do grupo BWA aponta o dedo, tal como outros ‘players’ do mercado já contactados pelo idealista/news, à instabilidade política e legislativa existente no país. “Podíamos ser muito melhores em termos políticos”, afirma. 

“No imobiliário, um problema que há é o facto de as pessoas não quererem mudar [as coisas]. O Governo não quer, os bancos não querem. Está tudo muito estabilizado e contente com o resultado. Que mudanças fazem? Sistemáticas à lei, que está sempre a alterar. Vem um Governo… e agora? Isso é a pior coisa que se pode fazer”, desabafa, sublinhando que os resultados estão à vista: “Os preços de venda de casas continuam a subir e os de arrendamento também. Nada se resolve. Continua tudo na mesma”.

"Num projeto imobiliário, entre 30% a 40% são impostos. As pessoas não têm noção disso. Como é possível falar-se em querer-se resolver o problema da habitação quando numa conta de exploração 40% dos custos são impostos?"

Um dos grandes obstáculos à chegada de mais casas ao mercado, garante, está relacionado com a alta carga fiscal existente no setor da construção e do imobiliário. “Num projeto imobiliário, entre 30% a 40% são impostos. As pessoas não têm noção disso. Como é possível falar-se em querer-se resolver o problema da habitação quando numa conta de exploração 40% dos custos são impostos? Num projeto imobiliário [S:H:E:] paguei, em dezembro, 1,1 milhões de euros de taxas à câmara. Os custos diretos e indiretos são muito elevados. Alguém está a pensar seriamente sobre este assunto?”. 

O novo Governo, recorde-se, está atento ao tema e adiantou que a descida do IVA na construção nova e reabilitação, de 23% para 6%, será uma medida a implementar até ao final da legislatura, mas não de imediato. Uma incerteza que está a deixar promotores e investidores imobiliários apreensivos.

"Os decisores estão muito afastados da realidade. Um decisor que está perante um problema destes (na habitação e no imobiliário) em consciência não devia dormir, porque a qualquer minuto que passa estão a criar-se mais problemas"

Voltando ao problema da elevada carga fiscal praticada no setor, Guilherme d’Orey apela também a alterações no mercado de arrendamento. “Porque é que o Governo, durante 10 ou 15 anos, enquanto esta questão da crise na habitação não estiver resolvida, não diz: quem tiver casas e as colocar a arrendar, se for para jovens até aos 30 anos, por exemplo, não paga uma taxa de 28% [e sim uma menor]? E se for para pessoas com mais idade, ou para contratos mais longos, de cinco anos, por exemplo, paga 10%. Isto para interessar a investidores a investir em habitação. E também para estabilizar as pessoas e o mercado”. 

Ainda sobre o mesmo tema, considera que em Portugal não se quer, na verdade, “resolver o problema”. E deixa outra crítica: “Os decisores estão muito afastados da realidade. Um decisor que está perante um problema destes (na habitação e no imobiliário) em consciência não devia dormir, porque a qualquer minuto que passa estão a criar-se mais problemas. O mesmo acontece na saúde, educação… Qualquer problema a mais que se resolva é uma vitória”.

Empreendimento Penha Curta Valley está concluído e vendido Créditos: Grupo BWA

Casas em Setúbal, Lisboa, Estoril e… um hotel no Cercal 

Entre os projetos que o grupo BWA tem em construção/desenvolvimento estão o Jardins do Morgado, em Setúbal, e o luxuoso S:H:E:, no Monte Estoril. Mas há novidades na calha.

O Jardins do Morgado encontra-se ao lado da estação de comboio e perto do Hospital de São Bernardo, adianta o responsável, frisando que é um projeto “fora da caixa”, um condomínio fechado com piscina, ginásio e arrecadações, por exemplo. São 19 apartamentos de tipologias T1 a T3 e os preços começam nos 312.000 euros, segundo se lê no site da empresa. 

“Esperamos acabar este projeto em outubro deste ano. É o primeiro empreendimento que temos que não vendemos todo em construção”, conta. 

Sobre o S:H:E:, que também está em construção – “Esperamos que esteja concluído em 2025” –, Guilherme d’Orey refere que se trata de um projeto com 16 apartamentos, sendo que seis já estão vendidos (à data da realização da entrevista).

“Deve ser dos empreendimentos mais luxuosos que se fizeram em Portugal, tendo em conta as ‘amenities’ que tem. Tem concierge, sala de cowork, ginásio, sala de massagens, piscina interior… A ideia é pensar assim: entrei aqui e estou num hotel de luxo. O apartamento mais caro que vendi foi neste empreendimento”, conta, desvendando que um dos apartamentos tem 125 m2 de área e outros 125 m2 só de varanda com vista para o mar. “É uma coisa incrível”. 

Empreendimento Estoril Bicesse Villas já está terminado e vendido Créditos: Grupo BWA

Quando questionado sobre novos investimentos, revela que o grupo BWA tem em fase de licenciamento um projeto residencial nos Olivais, em Lisboa. “São 29 apartamentos a 12 minutos a pé da estação do Oriente. Chama-se Dona Caetana, é o nome de uma das minhas netas. Trata-se de uma antiga vila operária que atrás tinha um terreno baldio. É um projeto muito engraçado que fizemos com o arquiteto Frederico Valsassina. Espero conseguir começar a construção no máximo no último trimestre deste ano”. 

O gestor levanta ainda um pouco o véu sobre um investimento a realizar no Cercal (Santiago do Cacém). “Estamos envolvidos num projeto que para nós é novidade. Um hotel de cinco estrelas com 58 quartos. É um projeto que me dá mais dores de cabeça, porque estou mais fora da minha zona de conforto”, explica. 

“Gosto sempre de pensar assim: ‘Isto podia ser a minha casa. Teria gosto em viver aqui’”

A propósito deste projeto, Guilherme d’Orey reforça uma ideia deixada ao longo da entrevista, a de que gosta de estar presente e de investir em localizações que conhece: “O imobiliário tem especificidades muito particulares. O lado direito da Avenida da Liberdade não é igual ao lado esquerdo. Um quarteirão mais chegado ao Marquês de Pombal não é igual a um mais chegado aos Restauradores. Dou um exemplo: a primeira vez que entrei no edifício do S:H:E: fiquei impressionado e disse logo que o ia comprar. Sei perfeitamente o que é o Monte Estoril, conheço a zona, etc.”. 

Em jeito de conclusão, assegura que em toda a promoção imobiliária que fez “era capaz de viver nela com gosto”. “Gosto sempre de pensar assim: ‘Isto podia ser a minha casa. Teria gosto em viver aqui’”, remata.