Associação de moradores: pode divulgar a lista dos devedores?

Nos dias de hoje, onde todos reconhecemos a importância de cumprir com as quotas do condomínio, existem pessoas que, infelizmente, não as pagam. Esta situação gera desconforto e as associações de moradores nem sempre sabem como agir. 

Por vezes, há quem exija a divulgação pública dos nomes dos proprietários devedores, para exercer ainda mais pressão. No entanto, pode-se mesmo divulgar a lista dos devedores? Eis todas as respostas. 

Pode-se divulgar a lista dos proprietários devedores?

O RGPD - Regulamento Geral de Proteção de Dados é bastante claro e revela que a associação de moradores não pode divulgar publicamente os nomes, andares e pagamentos de quotas sem a autorização dos condóminos.

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Esta prática, embora considerada como solução para lidar com os proprietários devedores, é tida como violação das normas de proteção de dados, podendo ser difamatória e infringir o direito à privacidade. Mesmo sendo composta por residentes, a administração está sujeita às regras do RGPD, assegurando o devido tratamento dos dados pessoais.

Imaginemos o caso onde é afixada a lista de devedores na entrada do prédio. Embora possa parecer uma medida rápida para resolver o problema, a mesma pode ser considerada como prática difamatória. Que alternativas existem? 

Dívidas ao condomínio de um proprietário: o que fazer?

A associação de moradores e o administrador de um condomínio embora acarretem com as dividas de um condómino, este último pode enfrentar uma ação judicial nos tribunais.  A administração do condomínio pode: 

• Impor sanções, conforme estabelecido no regulamento do condomínio, para quem que não paga as quotas no prazo estabelecido. Se o regulamento não estiver aprovado, as sanções podem ser decididas em assembleia de condóminos;
• Enviar cartas registadas com aviso de receção aos proprietários devedores, na qual seja indicada a intenção de recorrer aos tribunais caso o pagamento não seja efetuado; 
• Recorrer aos julgados de paz, tribunais com características de funcionamento particulares, com poder para decidir ações declarativas de valor não superior a 15 mil euros. Os julgados de paz colaboram com autarquias e o processo é normalmente simples, além dos seus baixos custos; 
• Recorrer a centros de arbitragem, cujos processos demoram 6 meses a ficarem resolvidos. No entanto, esta resolução deve ser aceite pelas partes envolvidas; 
• Recorrer a tribunais, embora vista como opção mais complexa devido aos custos com advogados. Quando a dívida for inferior a 10 mil euros, é crucial verificar se há património que possa ser penhorado.

Mas então quem tem de pagar as dívidas ao condomínio? Será sempre o proprietário. Claro que os restantes condóminos podem assumir as dívidas, na eventualidade das mesmas serem dificilmente saldadas.

Quem paga as dívidas de um imóvel em caso de venda?

Estes casos têm obtido maior atenção nos últimos anos, devido a algumas alterações na lei. 

É preciso saber que em perante a venda do imóvel, e se as dívidas não forem pagas antes da transação, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio pendentes recairá sobre o novo proprietário. Vejamos os pontos seguintes. 

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Comprar casa com dívidas ao condomínio: é mesmo possível? 

Desde abril de 2022, é obrigatória a apresentação de uma declaração de não dívida ao condomínio durante a escritura de compra e venda de uma fração autónoma. Ou seja, o novo proprietário não pode comprar uma casa sem antes estar a par das dividas existentes à associação de moradores. 

O processo é simples e, será o proprietário a solicitar a emissão desta declaração ao administrador do condomínio. O documento deve ser emitido no prazo de 10 dias consecutivos. Nele devem ser especificadas as dívidas ao condomínio e outras informações relevantes. Além disso: 

• O antigo proprietário é responsável pelos valores devidos até à data da escritura;
• O novo proprietário é responsável pelos valores a partir da data da escritura de compra e venda.

Se queres comprar uma casa com dívidas ao condomínio podes negociar o valor em falta, sendo possível acordar na escritura, que o adquirente prescinde da declaração emitida pelo administrador, aceitando a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Em último caso podes negociar o valor da venda. Ou seja, tentar que o proprietário desça o valor pelo qual quer vender a casa, já que não consegue pagar a dívida do condomínio. 

Como fazer uma declaração de não dívida ao condomínio?

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O administrador do condomínio ficará responsável pela emissão de uma declaração de não dívida. Nesta deverá constar:

• Confirmação de que todas as quotas relativas ao condomínio, se encontram liquidadas;
• Data (dia/mês/ano) que confirma que as quotas estão pagas; 
• Identificar as dívidas até à emissão da declaração e data acordada para que possam ser saldadas; 
• Confirmar que até à data da declaração, não existem quaisquer débitos pendentes com o condomínio;

Qualquer pessoa interessada em comprar um imóvel, poderá contactar a administração do condomínio para entender se existem dívidas. É ainda possível confirmar no registo predial online quem é o proprietário do imóvel. 

Se seguires estes passos não terás dores de cabeça no processo de compra de uma casa, nem como antigo nem como novo proprietário. Respeitando as normas em vigor conseguirás encontrar a melhor resposta ao inconveniente de dívidas ao condomínio.