Imobiliário em 2025: setor retoma, mas habitação e políticas preocupam

Espera-se que 2025 seja um ano de consolidação para o imobiliário português, marcado pela recuperação contínua após a instabilidade vivida em anos anteriores. Com a descida das taxas de juro para valores próximos de 2%, a acessibilidade ao crédito habitação deverá aumentar, impulsionando a confiança dos compradores nacionais e reforçando o interesse de investidores estrangeiros. A combinação de fatores como a estabilidade económica, aumento da procura internacional e renovado dinamismo por parte dos promotores antecipa um ano de crescimento. No entanto, desafios como a escassez de oferta habitacional e a necessidade de políticas públicas mais eficazes permanecem no horizonte, segundo as consultoras ouvidas pelo idealista/news. 

2025, um ano de retoma e consolidação

“As perspetivas para o mercado imobiliário em 2025 são otimistas. Depois de um 2024 marcado por dois ritmos distintos – uma retração no primeiro semestre e uma reativação no segundo – espera-se que a recuperação continue de forma sustentada no próximo ano. No segmento residencial, a previsível redução das taxas de juro para valores próximos dos 2,3% a 2,5% deverá aliviar os encargos das famílias, tornando o crédito habitação mais acessível e estimulando o mercado, principalmente nacional. A pressão sobre os preços continuará a verificar-se, embora se espere uma valorização mais contida que a média dos últimos anos”, começa por dizer Maria Empis, Co-Head of Residential da JLL Portugal.

A responsável acredita que Portugal continua a ser visto como um destino de excelência na Europa, oferecendo uma elevada qualidade de vida. Ainda assim, e apesar das boas expectativas, o principal desafio para 2025 “será a criação de nova oferta imobiliária, tanto no setor residencial como nos segmentos de retalho e logística”. “Será essencial garantir um planeamento eficiente e políticas públicas eficazes para acompanhar a crescente procura e assegurar um desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário em Portugal”, defende. 

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Eric van Leuven, Diretor-geral da Cushman & Wakefield em Portugal, antecipa que 2025 marcado pela consolidação da retoma transversal do mercado imobiliário. “Num contexto em que se prevê que as taxas de referência dos bancos centrais continuem a contrair, é provável que aumente a alocação de capital ao setor imobiliário, resultando em maior atividade ocupacional e de investimento”, adianta. 

“Apesar da instabilidade geopolítica, da crescente regulamentação e dos custos elevados de construção, espera-se um impulso positivo, alimentado pelo crescimento económico e pela execução substancial do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR)”, acrescenta Ana Jordão, Residential Business Development Director da Savills. Além disso, segundo a responsável, perante a previsão de uma inflação mais baixa e a descida das taxas de juro, a “procura por habitação promete intensificar-se em toda a Europa, incluindo Portugal”. “No nosso país, medidas como a isenção de IMT para jovens e a garantia pública vão reforçar este movimento, criando um cenário de dinamismo crescente no mercado residencial”, frisa. 

Para Francisco Horta e Costa, Managing Director Portugal da CBRE, também é certo que em 2025 o mercado deverá continuar a mostrar uma recuperação gradual, com a expectativa de que o volume de investimentos no setor, particularmente em setores como a hotelaria e o retalho, se mantenha elevado. “O investimento em imobiliário deverá manter-se robusto, com um incremento face aos valores de 2024, que registaram um crescimento de 44%, totalizando 2,3 mil milhões de euros”, salienta. 

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Portugal irá manter-se, portanto, como um destino de eleição para investidores estrangeiros. Destacam-se os cidadãos norte-americanos, que veem no país um refúgio seguro e uma oportunidade única em tempos de polarização política, de acordo com David Moura-George, diretor-geral da Athena Advisers Portugal. “Um dos mercados emissores com maior potencial de crescimento é o norte-americano, apesar de esta já ser uma das principais nacionalidades que compram habitação no nosso país. A vitória de Donald Trump nas eleições dos EUA está a mexer muito no mercado português, e se antes Portugal já era um destino de preferência na relocalização de norte-americanos, hoje é encarado como uma oportunidade de investimento única com uma camada adicional de atratividade”, defende.

O responsável considera igualmente que este maior dinamismo da procura está também a influenciar a atividade de promoção imobiliária. “Notamos que, da parte dos promotores, há muita vontade em investir e começamos mesmo a sentir alguma “ansiedade” em concretizar novos investimentos, precisamente porque existe essa perceção de fortalecimento da procura”, refere. 

Habitação: falta de casas continua a pressionar o mercado

A opinião das consultoras é unânime: a escassez de habitações disponíveis para venda ou arrendamento deverá continuar a ser um dos maiores desafios do mercado imobiliário em Portugal nos próximos anos, pressionando os preços para valores ainda mais elevados. Com uma procura crescente e uma oferta limitada, as famílias enfrentarão maiores dificuldades de acesso à habitação, em ambos os segmentos. 

Apesar do interesse crescente dos promotores em novos projetos, o setor enfrenta entraves como a falta de terrenos acessíveis, burocracia nos licenciamentos, carga fiscal elevada e legislação que desincentiva o desenvolvimento de habitação a preços controlados.

“A oferta limitada de habitações é um dos principais desafios que enfrentaremos nos próximos anos. As previsões indicam que os preços continuarão a subir, resultado direto de uma procura que supera largamente a oferta. Esta realidade deve-se à falta de capacidade produtiva para disponibilizar habitações a preços acessíveis”, defende Ana Jordão, da Savills. 

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Maria Empis, da JLL, lembra que o Governo e as Câmaras Municipais, “enquanto principais detentores de património imobiliário, têm um papel fundamental na promoção de novos projetos que possam colmatar esta lacuna”. “O mercado tem enfrentado desafios significativos na criação de oferta, nomeadamente devido à escassez de terrenos a preços acessíveis, processos de licenciamento morosos, carga fiscal elevada e uma legislação que nem sempre favorece o desenvolvimento de habitação para arrendamento em grande escala”, sublinha, acrescentando que a limitação na oferta poderá gerar uma nova subida de preços no mercado residencial, “tornando a acessibilidade à habitação ainda mais desafiante para muitas famílias e agravando o problema da habitação em Portugal”.

Também para Eric van Leuven a desadequação entre a oferta e a procura no mercado residencial, tanto para venda como para arrendamento, “deverá manter-se como uma das principais preocupações”. É expectável, contudo, segundo o responsável da Cushman, que em 2025 surjam os primeiros projetos destinados ao arrendamento habitacional (Built-to-Rent), contribuindo para a necessária diversificação da oferta habitacional. “Ainda assim, face a este enquadramento, será expectável que os valores médios continuem a corrigir ligeiramente em alta”, lembra. 

Este desequilíbrio de mercado, que vem a arrastar-se há anos, continuará a aumentar a pressão sobre políticas públicas e privadas para encontrar soluções, na opinião de Francisco Horta e Costa. O responsável da CBRE aponta como alternativas possíveis os programas de reabilitação urbana, revisão da fiscalidade nas fileiras do imobiliário e construção, estabilização de legislação e a promoção de habitação a preços controlados.

Segmentos do imobiliário em destaque

A responsável da JLL, Maria Empis, não tem dúvidas de que em 2025, o segmento de Living continuará a ganhar destaque, acompanhando uma tendência global de diversificação da oferta habitacional. 

“A evolução das necessidades dos compradores e arrendatários, impulsionada por fatores como o aumento da mobilidade profissional, o envelhecimento da população e a procura por soluções flexíveis de habitação, está a criar oportunidades para modelos de alojamento inovadores, que vão desde as residências de estudantes aos mais variados tipos de residências séniores”, defende, argumentando que o coliving e o arrendamento institucional, por exemplo, “são segmentos em ascensão, uma vez que respondem a um estilo de vida mais dinâmico e a uma procura crescente por soluções habitacionais com serviços associados”.

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Uma visão partilhada por Eric van Leuven, que destaca as residências de estudantes e assistidas como segmentos de relevância, impulsionados pela escassez de oferta atual. “O aumento da disponibilidade de produtos de qualidade nesta área deverá continuar a atrair transações de investimento significativas”, refere. 

No que diz respeito ao setor residencial, David Moura-George, da Athena Advisers, antecipa um crescimento no segmento premium, sobretudo em zonas costeiras a norte e sul de Lisboa. Frisa, ainda assim, que “serão maioritariamente projetos de reduzida dimensão com uma grande aposta na exclusividade e na oferta de um conjunto cada vez mais vasto de comodidades”. Além disso, considera que a “retoma da procura doméstica devido à redução das taxas de juro deverá fazer crescer também a oferta de habitação dirigida à classe média, com projetos de maior dimensão e com grande aposta na margem sul de Lisboa”. 

No imobiliário comercial, o responsável salienta o crescimento dos segmentos de data centers e industrial e logística. Os data centers ganharão relevância devido ao aumento da procura por armazenamento de dados, impulsionado pelas restrições do RGPD e pelo avanço da inteligência artificial, com uma projeção de crescimento anual de 80% na procura. Já o setor logístico manterá dinamismo, alavancado pelo e-commerce e pelo onshoring, segundo o responsável.

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Para Ana Jordão, da Savills, os segmentos que mais se destacarão em 2025 estarão sempre de alguma forma relacionados com as novas necessidades dos compradores e arrendatários. “Empreendimentos que promovam arrendamento acessível serão uma das tendências, assim como projetos sustentáveis e urbanizações que ofereçam soluções modernas e integradas”, sublinha.

A responsável destaca ainda o segmento premium voltado para o mercado estrangeiro, que continua a crescer graças à procura constante por localizações prime em Portugal. “Este interesse é sustentado por atributos únicos do país, como elevada segurança, clima agradável, hospitalidade reconhecida, localização geográfica estratégica e qualidade de vida distinta, fatores que consolidam Portugal como um destino atrativo para investidores e residentes internacionais”, acrescenta.

“Espera-se que no próximo ano o volume de transações de imóveis de rendimento cresça novamente e atinja os 2,5 mil milhões de euros. Os setores mais dinâmicos em 2025 serão provavelmente hotelaria e retalho, mas ao contrário deste ano acontecerão várias transações noutros segmentos, o que representará um cenário de investimento menos concentrado”, começa por dizer Francisco Horta e Costa. O responsável da CBRE fez uma análise resumo para o idealista/news, segmento a segmento, do que esperar para este ano:

• Logística e Industrial: “O mercado logístico será um dos segmentos que mais vai crescer em 2025. A yield prime está atualmente nos 5,75%, contudo, todos os fundamentos da indústria registam melhorias e evidenciam bom dinamismo, especialmente a pressão crescente sobre os preços devido à escassez de oferta qualificada e à crescente procura por espaços logísticos modernos e bem localizados. Isto significa que há uma oportunidade para investidores neste setor;”
• Hotelaria: “Espera-se que em 2025 hotelaria represente 28% do valor total de transações, com um forte apelo dos investidores estrangeiros. A procura por ativos turísticos e hotéis de luxo continua a ser forte, especialmente em zonas turísticas como Lisboa e o Algarve. O aumento do turismo e a expansão de novas unidades hoteleiras de luxo irão manter o interesse neste setor;”
• Escritórios: “Apesar da transformação das dinâmicas de trabalho e do aumento do trabalho remoto/híbrido, o mercado dos escritórios continua a mostrar sinais de recuperação. As novas formas de trabalho exigem espaços mais flexíveis e colaborativos, levando à revolução de muitos centros urbanos, com a retoma da procura por escritórios em zonas bem localizadas, como o centro de Lisboa e Porto;”
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• Retalho: “Tal como em 2024 o setor do retalho irá registar enorme dinamismo, quer com a transação de portefólios de supermercados, quer com a transação de conjuntos comerciais como possam ser os retail parks ou centros comerciais. Este setor tem chamado sobretudo a atenção de fundos e investidores internacionais, que procuram rentabilidades consolidadas e long term;”
• Residencial: “Embora o mercado residencial continue a ser pressionado pela falta de oferta, especialmente em Lisboa e no Porto, uma nova tendência pode emergir com a reestruturação das zonas urbanas e o incentivo à reabilitação urbana. O aumento da procura por habitação para a classe média e a implementação de programas de habitação a preços controlados podem ser promovidos por políticas públicas para mitigar a escassez de oferta.”

Políticas governamentais têm de ser mais ambiciosas

O impacto do cenário económico e das políticas governamentais no mercado imobiliário é significativo, especialmente no atual contexto de recuperação económica e ajustamento legislativo. A nova Lei dos Solos, que permite a conversão de terrenos rústicos em urbanos para criar habitação acessível, por exemplo, surge como uma tentativa de mitigar a crise de oferta habitacional. No entanto, os consultores não têm dúvidas de que o impacto real dependerá de uma implementação eficaz e de melhorias na legislação.

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A simplificação dos processos de licenciamento urbano e a criação de incentivos fiscais, como a redução do IVA na construção, são apontadas como essenciais para aumentar a oferta e reduzir os custos. O regresso de condições de financiamento bancário mais favoráveis tem reativado projetos anteriormente suspensos, mas a necessidade de habitação mais acessível mantém-se como um desafio central.

Apesar das medidas positivas, como os apoios para jovens famílias, a morosidade no licenciamento e os elevados custos de construção continuam a travar o desenvolvimento do setor. Uma abordagem mais ambiciosa, incluindo reformas estruturais e políticas fiscais transversais, é considerada crucial para garantir um mercado imobiliário mais equilibrado e sustentável nos próximos anos.