Já passaram cinco anos desde o início da pandemia da Covid-19, um capítulo da história da humanidade que acabou por moldar a sociedade, a economia e o imobiliário. Em Portugal, o mercado de arrendamento de longa duração está mais dinâmico desde então, havendo mais casas para arrendar. Mas continuam não ser suficientes para responder à procura das famílias, que cresceu ainda mais, impulsionando o aumento das rendas das casas em 43% neste período.
Os últimos cinco anos foram marcados por várias intervenções do Estado no mercado de arrendamento residencial. Ainda durante o estado de emergência acionado no início da pandemia, em março de 2020, o antigo Governo de Costa suspendeu a contagem dos prazos dos contratos de arrendamento ou das renovações, bem como as ações de despejo. Mais tarde, em 2023, colocou um travão ao aumento das rendas de 2% perante a alta inflação e lançou várias medidas no Mais Habitação que criaram desconfiança nos proprietários, como foi o caso do arrendamento coersivo de casas devolutas.
Com a chegada do Governo de Montenegro (agora em gestão) no início de 2024, muitas das medidas consideradas “erradas” do Mais Habitação foram revogadas, entre as quais o arrendamento forçado e o congelamento das rendas. Mas ficou uma herança positiva deixada por Costa: a taxa aplicada sobre as rendas habitacionais baixou de 28% para 25%. Entre avanços e recuos, o que salta à vista é que as medidas que têm vindo a ser aplicadas acabam por se concentrar mais em proteger os inquilinos (com rendas antigas, por exemplo) do que em incentivar a criação de oferta. Isto embora haja evidências empíricas que mostram que só o aumento da oferta das casas para arrendar poderá aliviar a pressão sobre os preços.
Apesar deste rebuliço legislativo sentido no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos e da incerteza gerada, a verdade é que os donos dos imóveis parecem estar mais dispostos a rentabilizar as suas casas, colocando-as a arrendar por, pelo menos, um ano (a partir de quando é chamado arrendamento de longa duração).
No primeiro trimestre de 2025, foram contabilizadas 38.184 casas para arrendar em Portugal, mais 72% face ao mesmo período de 2020 (quando eclodiu a pandemia). E este é mesmo o maior número de oferta de casas para arrendar desde que há registos contabilizados pelo idealista/data, que iniciou a sua série em 2017.
Acontece que este aumento da oferta de casas no mercado de arrendamento acabou por ser inferior ao crescimento da procura das famílias nesse período (+81%), a qual tem sido muito alimentada pela chegada de imigrantes ao nosso país. Perante este desequilíbrio, as rendas das casas em Portugal acabaram mesmo por subir 43% desde o início da Covid-19, atingindo os 16,6 euros por metro quadrado (euros/m2) no final de março de 2025.
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Como está a oferta e procura de casas para arrendar nas cidades?
Na maioria das grandes cidades portuguesas, observou-se um aumento da oferta de casas para arrendar entre o início de 2020 e o arranque de 2025. O stock de habitações em arrendamento de longa duração mais do que duplicou em Bragança, Vila Real, Viseu, Beja, Porto e em Viana do Castelo.
Em Lisboa, registou-se um aumento de 32% no número de casas para arrendar, atingindo mais de 10 mil unidades no final de março de 2025. A capital portuguesa têm a maior oferta de todas, seguida do Porto (com mais de 5.500 imóveis neste mercado).
Os dados do idealista/data (com amostras representativas) mostram que só mesmo em Faro, em Ponta Delgada e no Funchal é que houve uma contração do número de casas disponíveis para arrendar, o que pode ser explicado pelo facto da procura ter disparado nestas cidades.
Aliás, verifica-se que a procura por casas para arrendar mais do que duplicou na maioria destas grandes cidades (em 12 das 18 analisadas) nos últimos cinco anos, com os maiores aumentos a serem observados em Bragança e em Évora. Também houve um aumento significativo da procura de casas para arrendar na capital portuguesa de 92%, acabando por absorver a oferta.
Embora menos expressivo, o interesse pelos mercados de arrendamento habitacionais de Viana do Castelo (+7%), Porto (+29%) e de Beja (+36%) também cresceram desde a pandemia até aos dias de hoje. Note-se que não houve uma única cidade que tenha registado uma descida na procura neste período.
Rendas das casas disparam na maioria das cidades desde a Covid-19
O arrendamento de longa duração continua, portanto, a ser uma opção habitacional para muitas famílias que vivem em Portugal, apesar de hoje em dia haver mais incentivos à compra de casa perante os baixos juros e condições especiais para os jovens até aos 35 anos (isenção de IMT e garantia pública).
Com a procura de casas para arrendar a crescer mais do que a oferta nos últimos cinco anos, as rendas acabaram por ficar mais caras em quase todas das cidades analisadas – a única exceção é Bragança, onde os preços caíram 22% neste período para 6 euros/m2, apresentado a menor renda entre as 18 cidades analisadas.
Foi no Funchal onde das rendas das casas mais aumentaram desde a pandemia (+93%), seguido de Coimbra (+74%) e Vila Real (+73%). E foi em Beja onde se registou o menor crescimento das rendas neste período (+14%), revelam os mesmos dados. No Porto as rendas subiram bem mais (+59%) do que em Lisboa (+46%) desde a pandemia.
Ainda assim, as rendas das casas mais caras de todas continuam a ser praticadas em Lisboa, tendo o custo mediano de 22 euros/m2 no final de março de 2025. Logo a seguir está o Porto (17,5 euros/m2), Funchal (15,9 euros/m2), Faro (14,2 euros/m2) e Setúbal (12,3 euros/m2).
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