Luxo precisa de rapidez: “Licenças continuam morosas e dispendiosas”

A construção civil foi o ponto de partida, o início da história do Grupo Arliz fundado em Braga há mais de três décadas. Mais tarde, há cerca de cinco anos, viram a oportunidade de entrar na promoção imobiliária, desenvolvendo projetos de casas de luxo (mas não só). “Todas as construções que promovemos são feitas pela empresa. Isso dá-nos algumas garantias em termos de construção, rentabilidade, materiais, controlo de obra, controlo de custos…”, comenta Teresa Pereira, diretora do departamento imobiliário do Grupo Arliz, em entrevista ao idealista/news. Mas, mesmo assim, continuam a sentir vários constrangimentos, como os elevados custos da construção e os atrasos nos licenciamentos.

O cuidado com a arquitetura, com os materiais e com a sustentabilidade são fatores que caracterizam os empreendimentos premium desenvolvidos pelo grupo bracarense. É exemplo o Casal de Passos, na Foz do Porto, que conta com 10 apartamentos e 2 moradias com jardim e piscina, onde os preços podem superar os 3 milhões de euros. “A domótica é, hoje, algo que está vertido em todos os nossos empreendimentos premium”, acrescenta Teresa Pereira.

“Seria importante que houvesse uma maior celeridade na aprovação de processos”

Mas o segmento de luxo não é imune aos desafios que enfrenta a fileira da construção e do imobiliário em Portugal. “Os materiais todos os dias têm valores diferenciados, sempre no sentido ascendente. Também estamos com bastante dificuldade em encontrar mão de obra e, particularmente, mão de obra qualificada. Os custos associados a toda a construção são cada vez mais elevados. E há um terceiro fator, que tem a ver com licenciamento”, desabafa a engenheira, que não nota muita diferença entre o antes e depois da aplicação do simplex dos licenciamentos urbanísticos. “Na prática, os processos continuam a ser muito morosos” e “as taxas continuam a ser muito excessivas”, aponta.

É neste sentido que deixa uma mensagem ao novo Governo da AD: “Seria importante que houvesse uma maior celeridade na aprovação de processos”, porque a morosidade torna-os “extremamente dispendiosos”. Além disso, para que haja mais construção de casas para o segmento médio – que o grupo de Braga já desenvolve – reclama um “maior envolvimento do Governo, diminuindo taxas”, como a redução do IVA na construção. “Seria uma mais-valia no sentido de se tentar colocar no mercado frações com custos mais baixos”, assume a diretora do departamento imobiliário do Grupo Arliz, em entrevista ao idealista/news para ler em seguida.

Casal de Passos, Foz do Porto Créditos: Grupo Arliz

O Grupo Arliz está presente no mercado há mais de 30 anos e diz ter uma “visão diferenciadora do futuro”. O que é que isto quer dizer?

Efetivamente, estamos há algum tempo no mercado, há cerca de três décadas, o que nos permite olhar para o futuro de uma forma muito prática e ambiciosa. Já estamos extremamente consolidados nas várias zonas geografias. Temos uma série de mais-valias em vários setores deste ramo e, portanto, a nossa preocupação passa pela consolidação no mercado e pela sustentabilidade da nossa construção, estando cada vez mais atentos à pegada ecológica. O nosso principal foco passa também pela satisfação dos clientes.

"Esta abordagem no imobiliário de luxo começou há cerca de cinco anos e está cada vez a desenvolver-se mais"

Dedicam-se à construção e promoção imobiliária, mas também a outras áreas de negócio (hotelaria, parques de estacionamento, metalomecânica…). Arrancaram com o imobiliário? Como é que estes negócios se complementam entre si e de que forma pesam nos vossos resultados?

Este grupo é bastante vasto e começámos essencialmente com a construção civil, depois com a promoção imobiliária, seguida de outros setores como a metalomecânica, instalações hidráulicas… Mas a principal vertente do grupo continua a ser a construção civil. Portanto, temos essa vantagem, uma vez que todas as construções que promovemos são feitas pela empresa. Isso dá-nos algumas garantias em termos de construção, rentabilidade, materiais, controlo de obra, controlo de custos…. Essa é claramente uma garantia, algo extremamente importante para a promoção imobiliária.

Diria que a construção e a promoção imobiliária certamente ocuparão cerca de 50% de todo o grupo. A vertente hoteleira também tem bastante peso, sendo um segmento que temos vindo a consolidar, com cinco hotéis em funcionamento e mais seis unidades hoteleiras em desenvolvimento, com um valor de investimento bastante considerável.

Casal de Passos, Foz do Porto Créditos: Grupo Arliz

Em que momento é que decidiram apostar no mercado imobiliário de luxo? Porquê?

O nosso início na promoção imobiliária surge, essencialmente, no mercado médio e médio-alto. Como estamos sempre atentos ao que se passa à nossa volta e ao que o cliente procura, verificámos que houve uma enorme procura em termos de localizações para o mercado premium no nosso país. Esta abordagem no imobiliário de luxo começou há cerca de cinco anos e está cada vez a desenvolver-se mais. 

Há algum imóvel de luxo que destaquem? Porquê?

O empreendimento que consideramos realmente premium é o Casal de Passos, na Foz do Porto, que vai colocar no mercado 12 frações. É um empreendimento que considero ser muito particular, porque conseguimos fazer aqui uma abordagem de três blocos distintos: um bloco habitacional com várias frações e duas moradias unifamiliares. Tem características muito próprias em termos arquitetónicos e também houve uma escolha muito particular por parte dos projetistas, com materiais muito marcantes e diversos. É por este pressuposto que considero que é um projeto único e claramente na linha premium. Além deste edifício, há duas vivendas, sendo uma delas um restauro, onde se preservou toda a fachada de forma a que se mantivesse toda a sua talha original. E temos uma segunda moradia, que é um edifício novo, mas que também tem um conceito que remete quase para um celeiro. Portanto, aquilo que considero extremamente particular neste empreendimento é estarmos apenas num terreno, mas com três blocos muito diferenciados e claramente os três de excelente qualidade.

"Nestas casas as famílias procuram privacidade, comodidade, os acabamentos têm muito peso, assim como o jardim"

Têm as casas praticamente todas vendidas deste empreendimento Casal de Passos. O que é que as famílias procuram nestas casas de luxo? Qual é a faixa de preços?

Nestas casas as famílias procuram privacidade, comodidade, os acabamentos têm muito peso, assim como o jardim. As moradias têm ainda a valência da piscina. A localização também é um fator extremamente valorizado, porque está numa zona privilegiada da cidade do Porto. Portanto, todos estes fatores são de enorme procura e agradam os nossos clientes. O preço destas casas começa em cerca de 1 milhão de euros e as moradias rondam os 3 milhões de euros.

Casal de Passos, Foz do Porto Créditos: Grupo Arliz

O Grupo Arliz tem mais de 20 projetos em curso. São todos de gama alta ou para o segmento médio-alto? 

Neste momento, estou a supervisionar mais de 20 processos, que se dividem em obras em curso, onde temos obras premium, obras mais de classe média-alta e outras mais para o segmento médio. Os empreendimentos que estão em curso são cerca de dez, em que estamos na fase de comercialização e construção. Em fase de desenvolvimento de projeto estão cerca de outros dez empreendimentos, quatro dos quais na linha premium, em Lisboa, na zona do Porto, na ilha da Madeira e no arquipélago dos Açores. 

"Há um enorme cuidado, quer no aspeto visual e arquitetónico, quer na sustentabilidade"

O que diferem os vossos empreendimentos de luxo face aos outros existentes no mercado (estilo arquitetónico, tecnologia, sustentabilidade…)?

Temos uma série de preocupações no desenvolvimento dos projetos. Gostamos de acompanhar logo desde início o arquiteto que contratamos, tendo em conta esses fatores. Há sempre uma preocupação de verificar efetivamente os materiais, tendo sempre em conta a sustentabilidade e a pegada ecológica, utilizando equipamentos como painéis solares, bomba de calor… Portanto, há um enorme cuidado, quer no aspeto visual e arquitetónico, quer na sustentabilidade. O objetivo é que a utilização seja o mais prática e cómoda possível, trazendo grandes valências ao cliente que vai ocupar uma fração.

Em termos de domótica, temos um sistema básico, que permite de imediato controlar a iluminação, ‘blackouts’, ar condicionado… E permite também fazer um upgrade consoante as necessidades do comprador, permitindo, por exemplo, controlar eletrodomésticos. A domótica é, hoje, algo que está vertido em todos os nossos empreendimentos premium.

Oporto Luxury Residences Créditos: Grupo Arliz

Quem é que está a procurar mais as vossas casas de luxo em Portugal? Mais portugueses ou estrangeiros? De que nacionalidades? E o que é que mais valorizam?

Nos empreendimentos premium e médio, temos clientes quer a nível nacional, quer a nível internacional (50-50). Mas a procura varia consoante o empreendimento em questão. No Casal de Passos, que é um projeto premium, a maior parte dos compradores são de nacionalidade portuguesa. Também temos clientes norte-americanos, que é claramente uma nacionalidade que procura muito o nosso mercado ultimamente. Temos outro empreendimento no Porto para um segmento mais médio e médio-alto, em que os nossos principais clientes são israelitas.

De que forma é que a vossa aposta na hotelaria, com a The Lince Hotels, reforça a vossa presença no segmento de luxo? Investir em branded residences está nos vossos planos?

No âmbito dos novos empreendimentos, já existe aqui uma união, pelo que diria que já estamos a iniciar esse caminho. Em três projetos premium vai haver união entre o que é promoção imobiliária e hotelaria de luxo. Os projetos ainda estão numa fase embrionária, mas estamos a desenvolvê-los neste sentido.

"Os custos associados a toda a construção estão cada vez mais elevados"

Que desafios encontram hoje na construção e reabilitação em Portugal? 

Efetivamente, os materiais todos os dias têm valores diferenciados, sempre no sentido ascendente. Também estamos com bastante dificuldade em encontrar mão de obra e, particularmente, mão de obra qualificada. Os custos associados a toda a construção estão cada vez mais elevados. E há um terceiro fator, que tem a ver com licenciamento. É realmente um desafio diário tentar conciliar todos estes fatores, quer na promoção, quer na construção.

Notou um antes e depois nos processos de licenciamento com a entrada em vigor do simplex?

Sinceramente, enquanto técnica não noto muita diferença. Em teoria, há. Mas na prática os processos continuam a ser muito morosos. Mudaram-se ligeiramente os procedimentos naquilo que é a licença de utilização, mas as morosidades continuam. As taxas continuam a ser muito excessivas. Não encontro grandes alterações entre o antes e depois do simplex.

The Lince Santa Clara, Vila do Conde Créditos: Grupo Arliz

O que mais poderia ser feito para estimular a construção de habitação acessível? 

Temos empreendimentos para o segmento médio, que rondam os 260-300 mil euro, podendo chegar aos 400 mil euros. Para que seja possível construir mais habitação acessível, deveria haver um maior envolvimento do Governo, diminuindo taxas. Tem-se falado muito na redução do IVA na construção civil. Penso que seria uma mais-valia no sentido de se tentar colocar no mercado frações com custos mais baixos. Neste momento, estamos a trabalhar num projeto no arquipélago dos Açores para essa vertente mais económica. Estamos a tentar procurar uma construção mais barata para que possamos colocar à venda casas mais acessíveis destinadas às famílias que estão com muitas dificuldades em encontrar casas compatíveis com o seu poder económico. 

"Há muita dificuldade em construir em altura, dadas as limitações que existem em termos de processos camarários e legislação"

Há quem defenda que se poderiam criar zonas junto às cidades para construir em altura. O que acha? 

Concordo. Efetivamente, se fosse possível, é óbvio que iria diminuir o custo da construção, porque toda a parte de fundações e estrutura de suporte do edifício, tem um peso considerável no valor global da construção. Portanto, sendo possível, a construção em altura permite logo que, no mesmo espaço, se aumente o número de frações e efetivamente reduzir custos de construção. Mas há uma série de fatores que condicionam realmente aquilo que é a pretensão do promotor imobiliário, como todas as suas normas e as regras que estão associadas ao licenciamento, pela envolvente, pelo PDM [Plano Diretor Municipal]. Portanto, há muita dificuldade em construir em altura, dadas as limitações que existem em termos de processos camarários e legislação sobre isso. Mas concordo que a construção em altura iria aumentar o número de frações e reduzir custos. 

Casal de Passos, Foz do Porto Créditos: Grupo Arliz

Além de Portugal, o Grupo Arliz também está presente noutros países, como Angola, Moçambique, Espanha, França e Kosovo. Também têm projetos residenciais de luxo nestas geografias? 

Neste momento, o nosso mercado de promoção imobiliária está concentrado em Portugal. Temos obras em Angola, mas são no ramo das infraestruturas, não estando ligadas à promoção imobiliária. Já tivemos em Moçambique e no Kosovo, mas neste momento toda a nossa promoção imobiliária está concentrada no nosso país.

E pensam voltar a investir lá fora?

Não fechamos as portas a nada, portanto, estamos abertos. Neste momento, não temos aqui nenhum projeto com esse pressuposto, mas se surgir uma oportunidade que nos pareça viável, claramente estaremos abertos a voltar ao mercado estrangeiro.

"Quer os investidores, quer o cidadão comum estão expectantes sobre esta conjuntura mundial"

A atual instabilidade política cá dentro e a incerteza global estão a tocar o vosso negócio?

Na verdade, não sentimos muito no nosso mercado. Felizmente continuamos a ter sucesso nas nossas vendas. Mas existem pessoas que ficaram um pouco reticentes, nomeadamente investidores que estão atentos a toda esta conjuntura. Estamos realmente num “novo mundo” com novos desafios, e quer os investidores, quer o cidadão comum estão expectantes sobre esta conjuntura mundial com a qual nos deparámos há pouco tempo. Consideramos que o mercado imobiliário vai continuar a ser um setor em foco. Estaremos sempre atentos ao que surge no mundo e, em função disso, tomaremos medidas. 

Oporto Luxury Residences Créditos: Grupo Arliz

Que balanço fazem da vossa atividade no imobiliário de luxo no último ano?

O ano de 2024 foi excecional. E cremos que 2025 vai ser um bom ano em termos de construção e de promoção imobiliária. Felizmente, continuamos muito ativos e esperançosos que vamos ter um bom ano de 2025.

Como avaliam as medidas para incentivar a compra de casa do último Executivo da AD e que mensagem querem deixar ao novo Governo para impulsionar a construção de casas em Portugal e resolver a crise da habitação? 

A isenção de IMT e a garantia pública trouxeram alguma atividade, levando muitos jovens a aproveitar esta redução de impostos e a comprar casa ao invés de estar no mercado de arrendamento. Portanto, houve aqui uma procura superior ao dito 'normal' com estas medidas do Governo. E consideramos que são vantajosas. Mas achamos que deveriam ser tomadas medidas de forma continuar a dinamizar a construção. A redução do IVA na construção seria claramente uma mais-valia para o promotor e para o construtor, para continuar a desenvolver o mercado imobiliário, porque claramente toda esta conjuntura surgiu devido à falta de casas. Portanto, se todos nos empenharmos, nomeadamente o Governo, a encontrar soluções que o permitem fazer, será vantajoso para todos.

"Existe muita morosidade entre a entrada de um processo na câmara e até ao fecho do mesmo, tornando-o extremamente dispendioso"

Gostaria de deixar uma mensagem ao novo Governo da AD? 

Esperamos que o novo Governo tenha em atenção todas estas dificuldades que os cidadãos estão a viver, sendo que a questão da habitação é um dos focos de muita insatisfação. Seria importante que houvesse uma maior celeridade na aprovação de processos. Porque existe muita morosidade entre a entrada de um processo na câmara e até ao fecho do mesmo, tornando-o extremamente dispendioso. E eventualmente podiam ser criados alguns incentivos fiscais, que permitam que se continue a apostar na construção de casas, de forma que os custos sejam mais reduzidos para todos, nomeadamente para o cliente final.