“É preciso um choque de confiança na habitação”, alertam proprietários

A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) enviou esta segunda-feira (8 de setembro de 2025) ao Governo e aos deputados da Assembleia da República um pacote de dez medidas para integrar no Orçamento do Estado para 2026 (OE2026). Entre elas estão o fim do Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis (AIMI) e do congelamento das rendas. O objetivo é travar a crise habitacional e devolver confiança aos proprietários de imóveis. Para Luís Menezes Leitão, presidente da ALP, “o Estado tem de deixar de ser inimigo da habitação e passar a ser parceiro dos proprietários e das famílias”, sendo “preciso um verdadeiro choque de confiança na habitação”.

Em comunicado, a ALP condena os “anos de políticas erráticas que afastaram investimento e criaram um ‘pandemónio’ na habitação e arrendamento”. 

Segundo Luís Menezes Leitão, “o Estado não tem tempo nem recursos para resolver sozinho a crise da habitação”, pelo que é “urgente mobilizar os proprietários privados e devolver previsibilidade e justiça fiscal”. “Sem confiança, não há casas”, afirma, sustentando que o OE2026 “é a oportunidade para mudar de rumo”.

Estas são, de forma resumida, as 10 medidas apresentadas pela ALP ao Governo e aos deputados da Assembleia da República:

1. Extinção do Imposto AIMI

A receita fiscal é compensada pelo crescimento natural e expectável dos demais impostos que incidem direta e indiretamente sobre o património imobiliário: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI); Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT); Imposto de Selo; IRS – Imposto sobre Rendimentos Singulares prediais.
Extinguindo o AIMI, o Governo e o Parlamento dão um sinal imediato de confiança, trazendo mais imóveis e investimento ao mercado sem perder receita fiscal.

2. Fim do congelamento das rendas em Portugal

A ALP propõe retomar a transição dos contratos para o NRAU, tal como previsto na reforma de 2012, considerando que resolver o mais antigo problema do mercado de habitação em Portugal em definitivo devolve a dignidade a proprietários, promove a confiança no Estado de Direito e resultará mais casas para as famílias. Congelar rendas é perpetuar injustiças que só existem em ditaduras do terceiro-mundo, aponta a ALP, propondo o seguinte:

• Apenas devem poder ser elegíveis à não transição imediata para o NRAU e protegidos com contratos vinculísticos os agregados de arrendatários que aufiram até 2,5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (cerca de três salários mínimos mensais), e cuja renda suportada signifique uma taxa de esforço superior a 35% do rendimento do agregado;
• Criar mecanismo extraordinário de atualização do valor das rendas antigas: o valor da nova renda deve ser indexado aos critérios definidos pelo Programa de Arrendamento Acessível, garantindo equilíbrio entre rendas justas para senhorios e acessíveis para inquilinos vulneráveis. Os arrendatários socialmente vulneráveis são apoiados pelo Estado – e não pelos senhorios.

Foto de Maria Ziegler na Unsplash

3. Reversão da subsidiação do Estado via senhorios

A lei obriga os senhorios a intermediar o subsídio de renda atribuído pelo Estado. Ou seja, em vez de o apoio ser transferido diretamente ao inquilino, o senhorio tem de aceitar receber uma renda reduzida e depois esperar que o Estado lhe compense a diferença. Um modelo que cria insegurança, burocracia e desconfiança. 

A proposta da ALP passa por revogar a obrigação de tramitação via senhorios, passando o subsídio a ser pago diretamente ao inquilino, de forma célere e automática, como acontece com pensões ou prestações sociais.

4. Rendimento mínimo de existência para senhorios com baixos rendimentos prediais

A associação propõe alargar o mínimo de existência a rendimentos prediais, até 1,5 × 14 × IAS (11.480 euros em 2024), alegando que não se pode cobrar imposto a quem vive com rendas de miséria. 

5. Direitos fiscais para proprietários com incapacidade superior a 60%

A medida visa estender os benefícios fiscais existentes a quem tem rendimentos prediais e incapacidade superior a 60%, de forma a corrigir rapidamente uma injustiça fiscal que atinge os mais frágeis.

6. Tratamento fiscal mais favorável automático em IRS

A opção pelo englobamento de rendimentos pode reduzir muito o IRS devido, mas exige literacia digital e fiscal. Muitos idosos não entendem ou não conseguem selecionar esta opção no Portal das Finanças. Nesse sentido, propõe-se criar um algoritmo automático que aplica o regime mais favorável e alertar o contribuinte no momento da entrega da declaração.

7. Aumento das deduções de despesas em IRS

Equipar um imóvel para arrendamento (cozinha, eletrodomésticos e até mobiliário) é um custo elevado e indispensável. E são despesas que não são dedutíveis em IRS, tornando o arrendamento menos atrativo. A ALP pretende, por isso, que seja permitida a dedução destas despesas (cozinhas, móveis) em IRS dos proprietários.

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8. Isenção de IRS sobre rendimentos prediais do arrendamento a estudantes

Tendo em conta que Portugal enfrenta uma carência estrutural e crescente de alojamento estudantil – faltarão entre 46.000 e 50.000 camas para estudantes universitários, sobretudo em Lisboa e no Porto –, a ALP propõe: 

• A isenção integral de IRS sobre rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento a estudantes do ensino superior, condicionando a isenção à apresentação de comprovativo de matrícula ou inscrição no ensino superior;
• Abranger não apenas imóveis inteiros, mas também partes de imóveis (ex.: quartos em casa do proprietário).

9. Isenção transitória de Imposto de Selo em novos contratos

O Imposto de Selo (10%) aplica-se a novos contratos de arrendamento e revisões de renda. E em plena crise habitacional, trata-se de um imposto que terá de ser repensado. Os proprietários propõem a isenção transitória do Imposto de Selo durante os próximos dois–três anos em novos contratos.

10. Aumento da isenção de IMT e abolição do Imposto de Selo na 1.ª habitação

O valor até ao qual há isenção de IMT está nos 101.917 euros, completamente desfasado dos preços atuais, e o Imposto de Selo, aplicado a todas as aquisições, é um custo cego e injusto, considera a ALP. Nesse sentido, a associação propõe:

• Aumentar isenção de IMT até 200.000 euros;
• Abolir Imposto de Selo na aquisição da 1.ª habitação própria.