Reabilitar casas nos centros históricos: “O luxo tem de ser vivido”

A história desta empresa familiar portuguesa começou há 75 anos, quando se dedicava apenas à construção civil. Mesmo antes de rebentar a crise financeira, em 2008, reinventou-se: afastou-se da construção de infraestruturas e decidiu diversificar os negócios para o imobiliário e energias renováveis em Portugal, no Brasil e na Roménia. Falamos da Adriparte, a promotora imobiliária que decidiu apostar no mercado residencial de luxo, focando a reabilitação de edifícios nas zonas históricas de Lisboa e do Porto. Atualmente desenvolve um luxo “discreto”, pensado para quem gosta de “qualidade de construção, design mais minimalista” e valoriza as questões de sustentabilidade, revela em entrevista ao idealista/news Gustavo Gonçalves, diretor da Adriparte, que considera que o “luxo tem de ser vivido”.

​Foi na reabilitação de edifícios antigos, localizados na “área premium do Porto e de Lisboa”, que encontraram o seu lugar no mercado imobiliário de luxo em Portugal. “Achámos que os centros históricos têm uma qualidade arquitetónica, um charme e uma elegância que muitos dos nossos clientes procuram e que devemos preservar”, explica Gustavo Gonçalves. Mas o também arquiteto de formação reconhece que reabilitar edifícios nestas localizações não é tarefa fácil, sendo mais burocrático, complicado ao nível logístico e mais caro do que a construção de raiz.

“Muitas vezes o verdadeiro luxo é tempo e privacidade”

É, por isso, – e também pela “qualidade e detalhe” que exigem na construção – que as habitações de luxo promovidas pela Adriparte têm preços que podem chegar aos 7.500 euros por metro quadrado (euros/m2) no projeto Alfândega 80, no Porto, e aos 10.000 euros/m2 no Alure situado no Chiado, em Lisboa. Estes dois projetos já “estão concluídos foram entregues este ano”, detalha. E há dois novos empreendimentos na calha, junto ao corredor de luxo da capital: a Avenida da Liberdade. Um deles vai ser lançado em breve e será “um projeto de luxo que a cidade de Lisboa ainda não viu, pelo que é natural vá atingir preços recorde ao nível de venda em que o metro quadrado dificilmente estará abaixo dos 20.000 euros”, avança em entrevista ao idealista/news. 

Trata-se de casas de luxo que não são para qualquer carteira, nem para qualquer família. Quem mais as procura são, sobretudo, cidadãos internacionais com alto poder de compra que querem ter “uma vida o mais discreta possível, em que a privacidade é algo muito particular e importante. E gostam de qualidade de construção, com design mais minimalista, com atenção aos materiais utilizados e às questões de sustentabilidade”, explica em entrevista o diretor da Adriparte, acreditando que o cliente exclusivo vai ser mais exigente em 2026, procurando ainda mais “um luxo cuidado e com atenção ao detalhe”.

Gustavo Gonçalves, diretor da Adriparte Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O que é um imóvel de luxo na visão da Adriparte?

Na Adriparte, temos uma visão do luxo um bocadinho cautelosa, sobretudo nos últimos tempos em que muitos projetos têm esse adjetivo patente na sua apresentação. Hoje, um projeto em Lisboa ou no Porto, no centro histórico, numa boa localização, já é um imóvel de luxo. E, portanto, entendo que sim: o preço por metro quadrado atinge um determinado valor que, sobretudo, para a sociedade portuguesa e para os salários portugueses, já se enquadra num perfil alto e vinculado ao luxo. 

A nossa visão do luxo é um luxo mais discreto, não tão vistoso, não tão chamativo, não tão ‘na cara’ de que isto é um projeto de luxo. Não é esse o tipo de perfil que temos. Fazemos um luxo mais vocacionado para pessoas que entendem o imobiliário, que entendem de design, de arquitetura, a forma que os materiais são aplicados, que materiais é que são utilizados, se os sistemas de infraestruturas do apartamento comunicam e se são um luxo também ou não. 

O luxo tem de ser vivido, não é só o preço que tem de ser de luxo, é toda a entrega do produto, os serviços que são associados, a qualidade de vida … Tudo isto tem de estar bem coeso num projeto para ser considerado no nosso nível de luxo. E é isso que tentamos fazer. É sempre uma preocupação com a excelência desde o primeiro ao último momento. E não acaba na entrega, porque depois ainda temos o pós-venda, que também é uma outra questão de luxo. Nós vendemos o apartamento e o cliente, se tiver um problema a equipa vai prestar esse apoio, o que se inclui no luxo.

"Achámos que os centros históricos têm uma qualidade arquitetónica, um charme e uma elegância que muitos dos nossos clientes procuram"

A Adriparte já conta com 75 anos de história. Porque é que se decidiram focar neste luxo tão particular?

A Adriparte é uma empresa familiar, foi constituída pelo meu avô, pelo que sou a terceira geração. Foi uma empresa sempre vinculada à construção pesada, como autoestradas e barragens, por exemplo. Em 2006, vendemos 50% dessa empresa de construção, que era a MonteAdriano, e passámos a atuar como ‘private equity’. Na altura, o mercado estava muito instável e, como estávamos hipercapitalizados, começámos a fazer uma série de investimentos em alguns setores que achámos interessantes, como a energia verde, biocombustíveis e projetos imobiliários. Como em Portugal o mercado estava algo complicado ao nível do imobiliário, o nosso primeiro grande projeto passou por montar empresa no Brasil para fazer habitação a custos acessíveis com o “Programa Minha Casa, Minha Vida” – uma empresa que ainda existe, de boa saúde, da qual somos agora sócios minoritários. 

Quando regressei do Brasil com a equipa começámos a olhar com mais interesse para uma tendência de mercado que víamos em Portugal e onde sabíamos que podíamos acrescentar valor. Sempre tivemos essa preocupação com a excelência, com a qualidade da construção, de entregar um produto muito bom, muito bem executado. E acabámos por entender que, mesmo não tendo na altura um ‘track record’ muito grande a nível de imobiliário, sabíamos que tínhamos algo a acrescentar. Fomos fazendo projetos de luxo, que foram sendo acolhidos, e agora estamos totalmente focados nesta área.

Alure no Chiado, Lisboa Créditos: Adriparte

Em Portugal, os vossos projetos centram-se na promoção imobiliária premium, em especial na reabilitação nos centros históricos do Porto e Lisboa. Porquê? 

Estamos na reabilitação não por ser o nosso foco, mas por uma questão de nos adaptarmos às circunstâncias. As áreas premium de Porto e de Lisboa, por norma, estão completamente consolidadas a nível urbano e, portanto, não se encontra um terreno vazio, sobretudo, na capital. E também a nível burocrático, não é fácil comprar um prédio em Lisboa, demolir e fazer algo novo no centro histórico. E, portanto, achámos que os centros históricos têm uma qualidade arquitetónica, um charme e uma elegância que muitos dos nossos clientes procuram e que devemos preservar. Por isso, acabámos por trabalhar muito com reabilitação, porque nas áreas onde queremos atuar, a reabilitação é muitas a resposta que temos de dar.

"Uma reabilitação é uma obra muito mais difícil a nível de logística (...) e é um tipo de construção muito cara"

Quais são os principais desafios na reabilitação de edifícios? Preservam só as fachadas ou tentam manter o máximo possível da arquitetura dos edifícios?

Depende muito do estado de conservação em que encontramos os edifícios que compramos. Por exemplo, no projeto Alfândega 80, no Porto, o edifício tinha as fachadas degradadas, mas em estado ainda de conservação, que dava para recuperar. Mas todo o interior tinha sido completamente destruído por um incêndio, não havendo nada a aproveitar. Aí tentámos, com a arquitetura contemporânea, ir buscar um pouco da traça antiga, mantendo o charme e a história do edifício. Outras vezes encontramos o edifício em melhor estado de conservação e aí adotamos soluções para tentar preservar ao máximo, também com traços contemporâneos. Outras vezes a reabilitação passa muito mais por simplesmente aproveitar a estrutura, porque as fachadas não têm importância histórica, como um edifício de escritórios antigo que vamos reconverter. Portanto, aí é uma reabilitação de preocupação sustentável, de não demolir aquilo que pode ser aproveitado, mas sem essa componente histórica.

Além de todos os desafios inerentes à construção, na reabilitação há a agravante de termos de ir normalmente a outras entidades externas que têm de avaliar os projetos, nomeadamente as CCDRs [Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional], o que torna todo o processo muito mais moroso. Uma reabilitação é uma obra muito mais difícil a nível de logística, sendo as ocupações de via pública nos centros históricos mais complicadas e burocráticas. Depois, por muito que façamos um estudo exaustivo dos edifícios antes de os comprar, há muito mais surpresas ao nível da reabilitação, pelo que temos de saber adaptar o que vai surgindo para que o produto final não sofra e mantenha a qualidade. Além disso, a reabilitação é um tipo de construção muito cara. 

Enquanto promotores imobiliários, que não constroem, estamos a investir capital e colocá-lo no risco, pelo que temos de pensar como ter retorno. Portanto, o nosso foco neste segmento de luxo não é só uma questão de entendermos que é um mercado com muito potencial, é também conseguir agregar mais valor para o capital que investimos.

Alfândega 80, no Porto Créditos: Adriparte

A mão de obra que procuram é muito especializada. É cara e difícil de encontrar em Portugal? 

Ainda existe em Portugal, conseguimos encontrar. Mas, sim, é uma mão de obra bastante cara. Mas já não falamos bem no segmento de construção. É mais um segmento quase da arte de construir, o que é ligeiramente diferente, mas que os nossos clientes apreciam e sabem dar valor. Portanto, apesar de ser cara, é algo que tem mercado e no qual apostamos. Quando se trabalha no segmento de luxo precisamos de excelentes artesãos, que sabem trabalhar bem a madeira, as pedras… E quando vamos contratar já sabemos que a construtora vai fazer a gestão de subempreiteiros, pelo que temos de ir aos subempreiteiros especificamente para verificar se têm o nível de qualidade que precisamos para executar os nossos projetos.

"Temos um novo projeto também na zona da Avenida da Liberdade. (...) Vai ser um projeto de luxo que a cidade de Lisboa ainda não viu"

Em Lisboa e no Porto têm três edifícios para habitação (o Alexandre Herculano 6 e o Alure na capital, e o Alfândega 80 no Porto). Em que fase de desenvolvimento estão estes projetos de reabilitação?  Quantas casas premium vão colocar no mercado? E a que preços?

Temos dois projetos que estão concluídos foram entregues este ano, o Alure no Chiado e o Alfândega 80, no Porto. Aliás, o Alure venceu o prémio de Melhor Arquitetura de Interiores, atribuído pelo SIC Notícias Expresso, algo que muito nos orgulhou e nos deixa confiantes que estamos no caminho certo. No Alure, os preços dos 14 apartamentos rondam os 9.000-10.000 euros/m2, com potencial de valorização futura, uma vez que esta zona do Chiado está a ganhar nova dinâmica com a entrada de hotéis e casas luxo, e transferência de espaços noturnos para outra zona. No projeto Alfândega 80, no Porto, temos seis apartamentos T0 e T1, muito bem desenhados e de frente para o rio Douro, que estamos a vender entre 6.000 e 7.500 euros/m2.

Depois, em fase de projeto, temos o projeto Anna, na Rua Alexandre Herculano, em Lisboa, que vai começar a construção em breve. Os preços dos 14-15 apartamentos são mais elevados do que no Alure, por estarmos perto da Avenida da Liberdade. Temos um novo projeto também na zona da Avenida da Liberdade, que vai ser lançado dentro de dois ou três meses e que vai ser um ‘game changer’ no mercado. Vai ser um projeto de luxo que a cidade de Lisboa ainda não viu, pelo que é natural vá atingir preços recorde ao nível de venda em que o metro quadrado dificilmente estará abaixo dos 20.000 euros. É um projeto muito exclusivo, em que as ‘amenities’ e os serviços ocupam uma grande parte do edifício e os 13 apartamentos têm áreas bastantes generosas (tipologias T4 e T5). E depois teremos nesse projeto parceiros internacionais ao nível de ‘branding’ e arquitetura. Acho que é um projeto que vai dar que falar nos próximos tempos.

"São clientes que querem uma vida o mais discreta possível, em que a privacidade é algo muito particular e importante"

Quem é que mais procura casas de luxo em Portugal (perfil, nacionalidade…)? E quais são as características mais valorizadas? 

Na Adriparte trabalhamos para clientes internacionais. Portanto, apesar de fazermos projetos em Portugal, o nosso cliente normalmente não é português, embora também tenhamos clientes portugueses. Temos clientes sul americanos (do Brasil), agora também norte-americanos e europeus (franceses, ingleses,…). Os nossos clientes procuram-nos mais por uma questão de estilo de vida. São normalmente pessoas, claro, com um 'high net worth' [pessoas com ativos líquidos de, pelo menos, 1 milhão de dólares]. São clientes que querem uma vida o mais discreta possível, em que a privacidade é algo muito particular e importante. E gostam de qualidade de construção, com design minimalista, com atenção aos materiais utilizados e às questões de sustentabilidade. Estão numa fase de vida mais preocupados com a verdadeira qualidade do que compram sem que tenha uma grande marca por atrás, ou seja muito vistoso… São clientes que estão noutra fase de vida em que apreciam a qualidade, que entenderam aquilo que é o verdadeiro luxo. Muitas vezes o verdadeiro luxo é tempo e privacidade. 

Projeto Anna na Rua Alexandre Herculano, em Lisboa Créditos: Adriparte

A Adriparte também promoveu o edifício de escritórios MUTUAL, no Porto, atual sede da Deloitte. Como surgiu a reabilitação deste edifício? 

O MUTUAL foi um desafio que nos foi colocado pela Osborne+Co, que é uma incorporadora de escritórios com base em Londres, mas trabalha a nível internacional. A Osborne+Co queria entrar no mercado em Portugal, viu essa oportunidade, mas queria um parceiro local, que entendesse o que é a qualidade de construção e como funciona o mercado português, o que é importante para um novo investidor que chega ao país. Quando vimos o prédio no Campo Alegre (Porto), a antiga sede da AGEAS, achámos que o desafio era interessante e que conseguíamos, de facto, acrescentar o nosso ‘expertise’ e ‘know-how’ ao projeto e, portanto, aceitámos essa parceria com a Osborn e com outros investidores e entrámos no segmento de escritórios. Foi um projeto muito interessante, em que aprendemos bastante ao nível de escritórios. Aliás, no seguimento do MUTUAL, estamos com um novo projeto de escritórios, também com a mesma parceria com a Osborne, em Francos, sendo maior, construção de raiz e não reabilitação, e que contamos que vá ter o mesmo sucesso que o MUTUAL.

"O novo projeto de escritórios em Francos são 20.000 metros quadrados de construção"

Fale-nos sobre esse novo projeto de escritórios em Francos, no Porto.

O novo projeto de escritórios em Francos são 20.000 metros quadrados de construção. Vai ter zonas comuns muito interessantes, como anfiteatros e os espaços exteriores do projeto não vão ser fechados ao público, sendo sim devolvidos à cidade, tendo a componente de responsabilidade social, tal como tivemos no MUTUAL onde os jardins exteriores são públicos. Em Francos, levamos a experiência que tivemos no MUTUAL, que é fazer escritórios de categoria A, algo que as grandes empresas procuram para os seus escritórios. Portanto, todas as certificações ‘wellness’ são essenciais. Os espaços são bem pensados e com áreas grandes facilmente enquadráveis para o ‘fit out’ das empresas, sendo também muito bem servidos de ‘amenities’ e de infraestrutura para a ocupação.

Projeto de escritórios MUTUAL, no Porto Créditos: Adriparte

Investir em habitação acessível está nos vossos planos em Portugal? Como é fazê-lo no Brasil?

Não é uma área em que nos focamos, porque o preço por metro quadrado de construção torna muito complicado fazer habitação para um determinado segmento de mercado. Muitas vezes recebemos propostas com terrenos. E, pelos meus cálculos, nem que o terreno fosse oferecido a conta fechava, devido aos custos de construção, custos de projeto, custos de oportunidade do capital que temos de alocar, custos do financiamento… No final, tentaria reaver o dinheiro que investido e pouco mais. 

Um investidor que queira construir habitação de forma mais estruturada nos arredores de Lisboa ou do Porto, vai ter um custo de construção médio a rondar nos 1.500-1.800 euros por metro quadrado para este segmento médio. Se a esta despesa juntar todos os outros custos inerentes, vender abaixo de 4.000 euros por metro quadrado é quase impossível. É muito complicado para quem não é construtor. Talvez por isso temos vindo a assistir ao facto deste segmento médio ser ocupado não por promotores puros, mas por promotores que estão alinhados com a componente de construção e conseguem dividir um pouco a sua margem pelos vários negócios. Para quem é promotor e tem de pagar ao construtor não só o custo de construção, mas também a margem de lucro, torna-se muito complicado fechar a conta.

Temos um pouco a experiência com habitação social no Brasil. Mas fazer habitação social no Brasil e em Portugal é totalmente diferente, desde logo pelo clima. No Brasil, as paredes exteriores têm dez centímetros de espessura, então não há tantas preocupações ao nível do conforto térmico, porque não há grandes variações de temperatura entre o verão e o inverno. E depois, a nível burocrático, as exigências ao nível da construção no Brasil não são as mesmas que na Europa, onde são maiores. Portanto, o negócio para a habitação social e acessível passa muito pela inovação de novos sistemas construtivos por parte das construtoras, aplicando a construção modular, impressão 3D, etc. É esse o caminho a seguir. É preciso tecnologia para conseguir baixar drasticamente os custos de construção, porque a mão de obra vai estar a trabalhar noutros segmentos de mercado que pagam melhor. No cenário atual, é um segmento muito difícil, a não ser que haja uma mudança drástica a nível da legislação.

"Neste momento, a nossa estratégia é totalmente nacional e para o segmento de luxo"

Também têm projetos residenciais na Roménia. Como deram este salto?

A Roménia é um caso caricato nosso. É verdade que temos projetos imobiliários lá, que estão neste momento desenvolvidos e numa fase de ‘exit’, de os de colocar no mercado. Na verdade, nunca foi um ‘core’ da empresa investir em imobiliário na Roménia. Foi, sim, uma oportunidade que agarrámos porque na altura estávamos na Roménia, onde a Adriparte fez parte do início da Prio na área dos biocombustíveis. Neste momento, a nossa estratégia é totalmente nacional e para o segmento de luxo.

Alfândega 80, no Porto Créditos: Adriparte

Hoje, têm projetos de luxo centrados em Lisboa e no Porto. Planeiam investir noutra cidade portuguesa?

Atualmente, não, mas depende da evolução do mercado. Quando essas cidades se tornarem atrativas para os nossos compradores, nós, claro que olharemos. Também há áreas com preços elevados que consideramos que já estão demasiado bem exploradas e que não vamos acrescentar nada com o nosso ‘know how’, como a Comporta, Melides, o Algarve. Somos mais de ambientes urbanos, o que não quer dizer que não analisemos qualquer oportunidade que apareça. Não me parece que num futuro próximo vá mudar muito entre Porto e Lisboa. Aliás, apesar de a nossa sede ser no Porto, atualmente todos os nossos projetos habitacionais em pipeline estão em Lisboa. Não temos nenhum previsto no Porto, porque sentimos que é um mercado que começa a não dar resposta para o nosso tipo de cliente residencial. 

Antes de fazer qualquer investimento, olhamos para a nossa base de clientes e para o nosso cliente ‘target’ e vemos o que é que ele quer e onde é que ele quer. Se Coimbra ou Viseu passassem a ser destinos super apetecíveis para os nossos clientes, claro que íamos atrás. A verdade é que atualmente Lisboa é uma das cidades mais atrativas da Europa para se morar. 

"Estamos convictos que 2026 para será um ano de crescimento e de forte investimento para nós"

Que balanço fazem do mercado imobiliário de luxo em 2025? E como vai mexer em 2026?

O nosso mercado de luxo, sendo um nicho muito específico, é um pouco mais resistente a flutuações de procura, oferta, etc. É mais elástico, ou seja, uma pequena variação em qualquer variável não vai afetar em demasia a procura por este tipo de produto, porque o produto é escasso. A exclusividade é tal que há muito mais procura do que produto para oferecer. Trata-se de um mercado maduro, relativamente estável, pelo que não se vai assistir a um aumento de preços como se assistiu até 2024. O que antecipamos é que haverá cada vez mais exigência e rigor por parte dos clientes, que procuram um luxo cuidado e com atenção ao detalhe. E é, por isso, que estamos convictos que 2026 para será um ano de crescimento e de forte investimento para nós. Até ao final deste ano, temos previsto um investimento de cerca de 40 a 50 milhões de euros. E em 2026 vamos realizar esse investimento e estar abertos a novas oportunidades que possam surgir.