FMI: desequilíbrios na habitação em Portugal são estruturais e não cíclicos

O Fundo Monetário Internacional (FMI) considera que o sistema financeiro português permanece resiliente e que o quadro de política financeira é, "de um modo geral, sólido", tendo demonstrado capacidade para absorver uma sucessão de choques adversos nos últimos anos, desde a pandemia até ao agravamento das tensões geopolíticas. Ainda assim, a instituição identifica um conjunto de vulnerabilidades emergentes, sobretudo relacionadas com a forte valorização do mercado imobiliário e com a aceleração recente do crédito habitação.

Na avaliação conduzida no âmbito do Programa de Avaliação do Setor Financeiro (FSAP), divulgado esta quarta-feira, 24 de junho de 2026, o Fundo concluiu que, nos últimos anos, o risco sistémico diminuiu de forma significativa e que os bancos saíram mais fortes da crise da dívida soberana: têm mais capital, fontes de financiamento mais estáveis, e apresentam níveis robustos de rentabilidade e liquidez. 

Ainda assim, e apesar da avaliação globalmente positiva, o FMI aponta o mercado da habitação como umas das principais vulnerabilidades. “Uma vulnerabilidade importante para o futuro reside na combinação entre a rápida subida dos preços da habitação, o alívio das condições de crédito e um eventual aumento adicional do endividamento das famílias. Os preços da habitação aumentaram acentuadamente, registando uma subida de 169% desde 2015 (face a uma média de 55% na área do euro) e de 18% apenas no ano terminado em setembro de 2025”, indica o FMI.

O impacto de uma eventual correção acentuada dos preços das casas no setor bancário é, contudo, considerado “gerível”. As análises do FSAP mostram que os bancos conseguiriam absorver choques acumulados de queda dos preços da habitação de até 40% ao longo de três anos, “graças às sólidas reservas de capital e à melhoria do perfil de risco das carteiras imobiliárias, refletindo a aplicação de medidas macroprudenciais dirigidas aos mutuários”. Contudo, “o risco de crédito dos bancos poderá aumentar caso o crédito hipotecário se expanda significativamente e o endividamento das famílias volte a crescer”, frisa o relatório.

Problemas estruturais alimentam subida dos preços

O relatório atribui a escalada dos preços da habitação sobretudo a fatores estruturais.  “O desvio persistente dos preços da habitação face ao seu equilíbrio de longo prazo em relação aos níveis de rendimento sugere que os desequilíbrios no mercado habitacional são predominantemente de natureza estrutural e não cíclica”, lê-se no documento. Entre os principais obstáculos destacam-se a escassez de construção, a baixa produtividade do setor, os demorados processos de licenciamento e as limitações do mercado de arrendamento.

Segundo o FMI, o crédito não tem sido o principal fator impulsionador desta valorização, uma vez que o crédito hipotecário cresceu a um ritmo consideravelmente inferior ao dos preços da habitação. “O rácio entre o novo crédito habitação e o valor total das transações imobiliárias (cerca de 50%) é reduzido quando comparado com os padrões da área do euro, refletindo parcialmente o papel dos não residentes e a elevada poupança das famílias aplicada no setor imobiliário”, explica, acrescentando que “esta situação poderá alterar-se, dado que o crescimento do crédito hipotecário tem superado a média da área do euro desde 2023”.

Segundo o FMI, os riscos bancários de curto prazo decorrentes de uma correção dos preços permanecem limitados, embora possam aumentar à medida que o crédito habitação acelera, num contexto de condições de financiamento mais favoráveis e de medidas públicas de apoio à compra de casa - de que é exemplo a garantia pública que, segundo a instituição, deveria ser retirada. 

Recomenda, por isso, que as autoridades continuem a acompanhar de perto a evolução do setor e avaliem os efeitos das medidas. “O Banco de Portugal (BdP) é incentivado a realizar um estudo sobre os possíveis impactos macrofinanceiros, a médio e longo prazo, das medidas governamentais na estabilidade financeira, complementando as análises que já se encontram em curso”, salienta a instituição.