Os preços das casas em Portugal estão a crescer mais do que é recomendável pelas autoridades económicas e financeiras. Isto é mais de 6% ao ano, valor a partir do qual a Comissão Europeia considera que um mercado está em risco de bolha de preços, segundo apontou o Eurostat numa análise realizada em 2021. E, agora, um estudo realizado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos vem sublinhar isso mesmo: “O índice de preços da habitação agregado em Portugal evidencia um possível crescimento excessivo a partir do quarto trimestre de 2017”. Estará o mercado imobiliário português em risco de bolha imobiliária? Explicamos.
A evolução dos preços das casas foi “altamente diferenciada ao longo da última década”, com os preços da habitação a descerem 4% entre 2008 e 2013, e a acelerarem mais de 6% entre 2014 e 2020, explicam no estudo intitulado “O Mercado Imobiliário em Portugal” e publicado esta segunda-feira, dia 4 de abril de 2022.
O que está por detrás da subida "extraordinária" dos preços das casas em Portugal?
São vários os fatores que podem estar a contribuir para um “aumento extraordinário dos preços da habitação, que por sua vez poderão acarretar consequências negativas para a economia”, referem. Alguns dos motivos apontados pelo estudo passam pela:
- Maior procura de casas sustentada pelo aumento do rendimento disponível e menor desemprego;
- Crescimento substancial do crédito habitação, num contexto em que existem expetativas de preços de habitação elevados;
- Falta de rigidez da oferta de habitação, que pode originar “perdas de bem-estar associadas a sobrevalorizações no mercado imobiliário”;
- Investimento em habitações turísticas “atrativos”, já que o arrendamento de curto prazo para turistas proporciona um “retorno substancialmente maior” do que o arrendamento permanente à população local;
- Aceleração do investimento direto estrangeiro em imobiliário através dos vistos gold: o aumento da procura de casas por estrangeiros pode ter contribuído para atenuar a queda dos preços após a crise financeira e até 2011, assinalam no estudo.
Passando a pente fino os distritos portugueses, o estudo conclui que “no período considerado [de 1988 ao primeiro trimestre de 2020], existe evidência de exuberância nos preços da habitação na totalidade dos 18 distritos” do país. Apesar de Lisboa liderar o “ciclo de exuberância”, este parece ter terminado no segundo trimestre de 2019. Já “o comportamento exuberante” no Porto não é evidente no final do quarto trimestre de 2018, concluem.
Preços das casas sobem entre concelhos por “contágio”
O que o estudo também diz é que a “exuberância dos preços da habitação apontam para a possibilidade de contágio, na medida em que o comportamento exuberante aparenta estar correlacionado entre concelhos”. Ou seja, é possível que a “exuberância [dos preços] nos centros empurre as pessoas para os subúrbios e origine a subida dos preços da habitação nessas regiões” por proximidade geográfica.
E isto foi confirmado em Lisboa: dos 15 concelhos circundantes da Área Metropolitana de Lisboa, foi observado o efeito de contágio dos preços das casas em Sintra, Mafra, Cascais e Oeiras, entre 2016 e 2019, aponta o estudo. Já os efeitos de contágio de Lisboa para a Lourinhã, Odivelas, Amadora, Vila Franca e Loures, atingiram o seu máximo em meados de 2018.
No caso do Porto, também se verificou um aumento de preços das casas por contágio nos 17 concelhos envolventes da sua Área Metropolitana. Comparando Lisboa e Porto, o estudo concluí que “o contágio aparenta ser mais exacerbado na região de Lisboa”.
Descida dos preços das casas poderá estar à vista?
Após a crise financeira de 2008, os bancos tornaram-se mais cautelosos na concessão de crédito habitação, o que poderá ter contribuído para a “moderação da tendência ascendente dos preços dos últimos anos”, explicam. E agora, com a entrada em vigor no passado dia 1 de abril dos novos limites de prazos de concessão de crédito consoante as idades dos titulares, as regras ficaram ainda mais apertadas.
Por outro lado, com a guerra na Ucrânia a agravar ainda mais a inflação, um aumento das taxas de juro está à espreita já em 2022. E tudo poderá mudar no que diz respeito à compra de casa com recurso ao crédito habitação. “Espera-se que taxas de juro mais elevadas encareçam os empréstimos [da casa] e tornem as aplicações em depósitos mais atrativas, o que poderá contribuir para uma menor procura e redução dos preços da habitação”, explicam no mesmo estudo. Assim, “quando o investimento residencial aumenta, a oferta de habitação aumenta, exercendo uma pressão descendente sobre os preços da habitação”, concluem.
Por outro lado, “se os preços de habitação registarem quedas abruptas, os bancos podem tornar as condições de crédito [ainda] mais restritivas, o que poderá levar a uma crise de crédito com impacto na atividade económica”, referem. E as consequências podem não ficar por aqui, já que, segundo diz o estudo na fundação “acontecimentos inesperados no mercado de habitação, nomeadamente nos preços de habitação e crédito imobiliário, propagam-se para o resto da economia, sobretudo por suscitarem crises no setor financeiro e deprimirem o consumo e investimento das famílias”.
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