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Consultório de imobiliário: Comprei uma loja a uma empresa. Terei de fazer um novo contrato de arrendamento com o inquilino?

Autor: Redação

O idealista/news tem um novo consultório de imobiliário destinado a agentes do setor, proprietários e inquilinos, que é assegurado pela Belzuz Abogados, S.L.P. Sucursal em Portugal.

A necessidade de fazer ou não um novo contrato de arrendamento é o tema do artigo de hoje.

Envia a tua questão por email para o redaccao@idealista.pt.

Comprei uma loja a uma empresa. Terei de fazer um novo contrato de arrendamento com o inquilino?

Resposta da Belzuz Abogados:

Apesar de a descrição dos factos ser algo curta, quando diz que comprou uma loja a uma empresa, vamos assumir que, no contexto que nos relata, se quer referir ao facto de a sua empresa ter adquirido por contrato de compra e venda um imóvel onde já estava implementado um estabelecimento comercial pertencente a  um terceiro, o qual havia celebrado com o anterior proprietário (a quem compraram o espaço) um contrato de arrendamento comercial (ou seja, para “fins não habitacionais”).

Como diz que comprou uma loja a uma empresa vamos assumir ainda que essa aquisição foi negociada entre o anterior proprietário da loja e a empresa que agora nos consulta, tendo-se tratado de aquisição “normal”, isto é feita fora do âmbito de qualquer processo judicial , ou seja, deu-se uma transmissão extrajudicial do imóvel (caso se tratasse de venda judicial as regras aplicáveis seriam diferentes).

Ora, por força da aquisição do imóvel, o seu novo proprietário passa a ser também o novo “senhorio” no arrendamento, por ser o locador subsequente (é o que resulta do artigo 1057º do Código Civil).

O comprador do imóvel, seu novo proprietário, fica assim legal e automaticamente investido na mesmíssima posição, jurídica e contratual, do seu antecessor, o locador inicial, tendo por isso os mesmos direitos e as mesmas obrigações.

Naturalmente, até para evitar que essa mudança na titularidade do bem arrendado afete o inquilino/arrendatário de uma forma que o prejudique, exige-se que essa mudança de proprietário e consequente mudança de senhorio/locador que ali vai envolvida, seja comunicada ao inquilino/locatário, desde logo para que este saiba a quem deve passar a pagar a renda, e como deve efetuar tal pagamento (por exemplo qual a conta para onde transferir a renda? Qual o novo local de pagamento da mesma?). 

O inquilino/locatário deve por isso ter alguma segurança para poder cumprir a sua obrigação principal, que é a de proceder ao pagamento da renda, para o que tem de saber quem é o respetivo senhorio, incumbindo a este comunicar-lhe essa sua qualidade. 

Essa comunicação é sempre essencial e deve ser enviada por meio de carta registada com aviso de receção.

Até que o inquilino receba essa comunicação, vai continuar a pagar as rendas ao suposto anterior proprietário, pelo que convém enviá-la logo após a compra e venda.

Por outro lado pode ser conveniente enviar ao inquilino/locatário não só uma singela carta a informar de quem passou a ser o novo senhorio/locador, como ainda, por razões de bom senso e de segurança jurídica, que adicionalmente essa comunicação da qualidade de senhorio, quando esta derive de uma transmissão do bem por vínculo contratual como é um contrato de compra e venda, que se proceda nessa ocasião ao envio ao arrendatário da pertinente escritura.

É que perante uma escritura, não podem subsistir dúvidas que o primitivo locador transmitiu, efetivamente, o vínculo contratual do arrendamento para o novo proprietário do imóvel, o que já não acontece com a simples informação, mesmo escrita, de que se passou a ser senhorio. 

Esse envio da escritura não é na nossa opinião legalmente obrigatório mas pode evitar situações em que o inquilino, por duvidar se houve mesmo transmissão do imóvel invoque que tem dúvidas sobre quem é o atual proprietário e passe a depositar as rendas (a chamada “consignação em depósito”) em vez de as passar a pagar ao novo senhorio/locador.

Em face de tudo isto, não só as cláusulas do primitivo contrato de arrendamento se mantêm as mesmas como é necessária a comunicação da identidade do novo senhorio e, por força disso, apenas se muda na estrita medida do necessário a parte relativa aos dados de pagamento (por exemplo o NIB ou IBAN da conta onde a renda deve ser depositada ou para onde deve ser transferida). 

Não é de todo necessário fazer um novo contrato de arrendamento: um novo contrato só existirá se e quando o contrato atual vier a cessar, pois é possível que o anterior inquilino e o novo senhorio entendam cessar o contrato que “herdaram” e celebrar um novo em sua substituição, mas tal alteração de contratos não se dá pela mera mudança de proprietário do imóvel arrendado. 

Em princípio o que acontece é que o contrato que vincula as partes é exatamente o que vigorava antes da transmissão do imóvel, só sendo afetado a parte relativa (i) quer à identidade do (novo) senhorio (ii) quer quanto aos dados da conta bancária para onde as rendas (vencidas após ter recebido a comunicação da identidade do novo senhorio) devem ser pagas.