Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Loja em centro comercial: que contrato é preciso fazer?

Os espaços em shoppings não se arrendam. A sua exploração é regulada por um contrato atípico. Explicamos com fundamento legal.

Foto de Andrea Piacquadio en Pexels
Foto de Andrea Piacquadio en Pexels
Autor: Redação

Embora seja habitual encontrar anúncios sobre “arrendamento” e/ou “aluguer de loja em centro comercial”, a utilização e exploração de espaços em centros comerciais é regulada por um contrato atípico denominado contrato de utilização de loja em centro comercial. Neste artigo vamos dar a conhecer alguns dos aspetos mais relevantes deste contrato que, devido ao caráter singular das relações que visa regular, se reveste de uma complexidade acrescida.

Num shopping todas as lojas são instaladas com continuidade num único edifício ou em edifícios ou pisos contínuos e interligados, de molde a que todas usufruam das zonas comuns privativas do centro pelas quais o público tenha acesso às lojas implantadas, começa por explicar a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news. O conjunto do empreendimento terá ainda de possuir unidade de gestão, entendendo-se como tal a implementação, direção e coordenação dos serviços comuns, bem como a fiscalização do cumprimento de toda a regulamentação interna.

Foto de Burst en Pexels
Foto de Burst en Pexels

Quais os direitos e deveres dos lojistas de espaços localizados em centros comerciais?

O contrato de utilização de loja em centro comercial é um contrato atípico, não se encontrando regulado na lei, celebrado entre o proprietário ou a entidade gestora de um centro comercial e um utilizador de um espaço integrado num centro comercial, habitualmente denominado “lojista”.

Embora no contrato de utilização de loja haja uma cessão da utilização de um espaço físico, os direitos e deveres dos lojistas de espaços localizados em centros comerciais são diferentes dos deveres tipicamente previstos para o arrendatário no âmbito de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais.

A título de exemplo, o lojista terá, para além do direito a utilizar a loja, o direito a aceder às partes e equipamentos de utilização comum do centro comercial, aos serviços comuns deste – limpeza, segurança, promoção e animação, etc -, à utilização dos fornecimentos de água e eletricidade, etc…

Foto de Alexandra Maria en Pexels
Foto de Alexandra Maria en Pexels

Em contrapartida, o facto de o lojista se encontrar integrado num conjunto comercial, obriga-o a respeitar as regras de funcionamento do centro comercial, as quais, em regra, deverão constar como anexo ao contrato de utilização de loja, fazendo parte integrante do mesmo.

Habitualmente, os lojistas obrigam-se a:

  • Manter a loja aberta ao público, exercendo a sua atividade comercial de forma contínua e ininterrupta durante e em sujeição ao horário obrigatório de funcionamento do centro comercial;
  • Manter a loja e os equipamentos próprios ou comuns em perfeito estado de utilização, limpeza e higiene;
  • Comparticipar, na proporção da área ocupada, em todas as despesas e encargos comuns do centro comercial, designadamente, de manutenção e de conservação dos espaços e equipamentos de utilização comum, de limpeza e segurança;
  • Não prejudicar a exploração das demais lojas;
  • Sujeitar-se aos poderes de direção, fiscalização e coordenação do proprietário ou entidade gestora do centro comercial.

Tudo o que um contrato de uma loja de centro comercial tem de prever

Foto de Pixabay en Pexels
Foto de Pixabay en Pexels

Na medida em que o contrato de utilização de loja não se encontra tipificado na lei, as partes deverão prever expressamente no contrato a totalidade do regime que irá regular a relação contratual. Alguns dos aspetos mais relevantes que, tipicamente, se encontram regulados neste contrato são: 

  • Duração – a duração do contrato deverá ser expressamente prevista pelas partes, assim como a data de início da sua vigência.
  • Obras, benfeitorias, conservação, manutenção da loja – a responsabilidade pela realização de quaisquer obras na loja, sejam de acabamentos ou decoração, incluindo os trabalhos de instalação, deverá ser regulada no contrato, assim como o processo de aprovação dessas obras por parte do proprietário / entidade gestora.
  • Remuneração - a forma de cálculo da remuneração deverá encontrar-se expressamente prevista no contrato. A remuneração poderá ter uma componente fixa, normalmente calculada em função da área ocupada pelo lojista, e outra variável, sendo esta última geralmente calculada em função do volume de factoração mensal ou anual bruto da loja.
  • Pagamento de despesas comuns - as despesas comuns relativas ao funcionamento do centro comercial são da responsabilidade dos lojistas, os quais, normalmente, comparticipam com uma determinada percentagem calculada em função da permilagem da área da loja.
  • Caução - como garantia do bom cumprimento das obrigações resultantes do contrato, o lojista poderá ser obrigado a entregar um montante a título de caução ou, em alternativa, uma garantia bancária.
  • Condições de resolução contratual – na medida em que o contrato de utilização de loja não se encontra tipificado na lei, as situações que permitem ao proprietário resolver o contrato deverão ser expressamente previstas. Alguma das causas que poderão levar a resolução do contrato por parte do proprietário ou entidade gestora são:
  • A falta de pagamento por parte do lojista de qualquer importância devida ao abrigo do contrato;
  • Não abertura da loja no prazo previsto;
    Foto de Rachel Claire en Pexels
    Foto de Rachel Claire en Pexels
  • Desrespeito dos horários obrigatórios de funcionamento, conforme previsto no regulamento interno;
  • Danos na loja ou realização de trabalhos não autorizados;
  • Afetação da loja a atividades diversas das expressamente previstas no contrato;
  • Penalizações – para além da possibilidade de resolver o contrato, os contratos de utilização de loja costumam prever que o incumprimento contratual por parte do lojista implique o pagamento de penalidades pecuniárias.

Por fim, aquando da celebração do contrato de utilização de loja, o regulamento interno do centro comercial deverá ser objeto de uma análise atenta, na medida em que daí resultam as regras que os lojistas deverão obedecer a partir do momento em que celebram o contrato. Importa também salientar que caso o centro comercial se encontre instalado num prédio submetido ao regime da propriedade horizontal, os lojistas deverão cumprir igualmente o disposto no regulamento de condomínio.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal