Perto da serra da Arrábida, do rio Tejo, mas também das praias, e à distância de uma curta viagem de barco – cerca de 20 minutos – do centro da cidade de Lisboa. Assim é o Barreiro, uma cidade periférica, estrategicamente posicionada, que atrai cada vez mais famílias e investimento.
O imobiliário nesta zona da Margem Sul está a crescer, alimentado pelo aumento da procura de casa para comprar ou arrendar, mas o problema da falta de oferta, persiste. Mas o Barreiro está na mira de quem investe no imobiliário, e poderá vir a tornar-se num novo oásis para morar perto de Lisboa - com preços das casas mais acessíveis.
Em 2019, e antes da pandemia, o idealista/news mediu o pulso ao "imobiliário muito apetecível" do Barreiro. O que mudou desde então? Voltámos à cidade para perceber o que está a ser feito, quais são os seus grandes atrativos e, claro, desafios.
“O Barreiro está a crescer de forma evidente, temos vários projetos privados em análise e alguns já em curso, não só em habitação nova como também em empresas relevantes que procuram a cidade para sediar os seus negócios. Os investimentos globais, atualmente, passam os 100 milhões de euros”, revela o vice-presidente da Câmara Municipal do Barreiro, Rui Braga, em entrevista ao idealista/news. O autarca antecipa que “há várias frentes abertas de investimentos que podem ser estruturais para o Barreiro”, capazes de gerar mais emprego e riqueza para a região. A “seu tempo”, garante, serão divulgadas “boas notícias”, e apesar de não adiantar pormenores, indica estarem a trabalhar com vários setores em simultâneo.
Prova do dinamismo da cidade é, por exemplo, o projeto imobiliário NOOBA, da promotora Solid Sentinel, um megaempreendimento de casas novas que deverá nascer junto à zona ribeirinha, e que pretende revolucionar o mercado, criando um novo estilo de vida para quem quer “fugir” do stress e agitação da capital. Serão 518 apartamentos à beira rio, com tipologias que variam de T1 a T5 duplex, e preços a partir de 189.000 euros. Além disso, o município também também vai receber a construção de um centro logístico e de distribuição da Sogenave (do grupo Trivalor), que deverá arrancar no início de 2023. O investimento é de 22 milhões de euros e vai permitir a criação de 572 postos de trabalho.
Rui Braga não tem dúvidas de que o Barreiro “está na moda”, sendo uma “escolha inteligente para viver e trabalhar”, e garante que a cidade “está preparada para crescer e receber mais população”. Ainda assim, aponta dois grandes desafios: melhorar a oferta de habitação nova para responder à procura vinda da capital e “declarar guerra aos fogos devolutos”.
Viver no Barreiro: por que é que a cidade é atrativa?
“O Barreiro é uma zona que deixou de ter o estigma de zona fabril e passou a investir em infraestruturas públicas para o bem estar e qualidade de vida da população, o que torna a procura por habitações cada vez maior”, aponta Marcelo Marotta, CEO da imobiliária Quality Real Estate. O responsável considera que mercado está em “franca evolução” tanto em termos de preços médios das casas por metro quadrado (m2), quanto em número de transações e negócios realizados, e acredita que vai valorizar-se ainda mais.
Uma opinião partilhada por Pedro de Almeida Fernandes, Partner da VD-Venda Direta. Segundo o consultor, o mercado imobiliário residencial no Barreiro tem registado um “crescimento muito significativo” impulsionado por vários fatores como:
- as excelentes acessibilidades;
- a posição privilegiada ribeirinha e voltada para Lisboa, associada ao “esforço de melhores práticas ambientais da (pouca) indústria ainda instalada”;
- o empenho dos órgãos autárquicos em criar condições para atrair investimento imobiliário.”
Por estes três motivos, "o Barreiro tem conseguido atrair investidores (numa primeira fase a apostarem na reabilitação urbana, agora na construção nova) e população para residir, sendo uma resposta hoje muito forte à procura de habitação”, acrescenta.
José Manuel Miragaia, CEO da Century 21 Via, destaca ainda a “boa qualidade de vida”, a proximidade a Lisboa e a zonas de lazer tais como as praias da Costa de Caparica ou a serra da Arrábida, além da uma "pacata tranquilidade" e qualidade de vida nada condizente”, diz, “com alguma da imagem retida na mente de algumas pessoas que não vêm ao Barreiro há muito tempo”. “Pensam ainda no Barreiro industrial/químico que já desapareceu há muito!”, salienta.
Comprar ou arrendar casa no Barreiro: muita procura, mas pouca oferta
O retrato imobiliário do Barreiro, segundo os profissionais ouvidos, é relativamente fácil de fazer, e a conclusão unânime: há muita procura, mas pouca oferta, o que se traduz num aumento dos preços das casas quer para comprar, quer para arrendamento. Os dados do idealista/data vêm confirmar isso mesmo: a procura por habitação aumentou, comparando os dados do primeiro trimestre de 2021 com o primeiro trimestre de 2022. Verifica-se que houve, em concreto, uma subida na ordem dos 52% na procura de casas para comprar no Barreiro e de 53% de habitações para arrendar, comparativamente com o ano anterior.
A oferta de habitação disponível, pelo contrário, diminuiu. Comparativamente com o período homólogo, verificou-se um decréscimo de 28% na oferta de casas para comprar no Barreiro e uma ligeira quebra de 2% no mercado de arrendamento.
Os clientes que procuram casa no Barreiro são, essencialmente, nacionais. “Muitos venderam os imóveis que tinham em Lisboa e procuram uma zona onde consigam obter uma maior qualidade de vida, com rápidos acessos à capital e onde possam disfrutar tranquilamente do dia a dia. O teletrabalho e os sistemas mistos vieram impulsionar muito esta realidade”, explica Pedro de Almeida Fernandes. José Manuel Miragaia partilha a mesma opinião: “Os imóveis com maior procura são os imóveis que se encontram nas proximidades e acesso dos transportes (barcos) para Lisboa, e na frente ribeirinha”.
Marcelo Marotta acrescenta que no mercado de compra de casas há procura pelos mais diversos tipos de clientes, nomeadamente “para habitação própria, investimento em arrendamento, para revenda etc. e são tanto nacionais - não necessariamente da zona ou da própria Margem Sul -, como também estrangeiros”. Sublinha ainda que, “além da procura de por clientes qualificados, ou seja, capazes de realizar a compra, há muitas pessoas que não têm esta capacidade, tais como trabalhadores informais, estrangeiros recém-chegados, trabalhadores com contratos de trabalho a termo ou até mesmo desempregados”. “Para estas pessoas a única solução de habitação é o arrendamento”, diz.
O mercado de arrendamento é, contudo, muito limitado. Pedro de Almeida Fernandes também salienta o “aumento muito significativo” na procura de arrendamento habitacional nos últimos dois anos, quer pelo aumento dos valores das rendas nas zonas a Norte de Lisboa (e limítrofes), quer pela redução nos custos de transporte (passes de transportes públicos). Ainda assim, o aumento da procura “não foi acompanhado” por um aumento da oferta de imóveis para arrendar.
Segundo os consultores imobiliários ouvidos, as tipologias mais procuradas são T2 e T3. Face à pandemia, aos sucessivos confinamentos e implementação do teletrabalho, são muito valorizados os imóveis com espaços exteriores, como terraços, varandas ou jardins, e interiores flexíveis capazes de receber espaços de trabalho.
Quanto custa comprar ou arrendar casa no Barreiro?
No último ano, de acordo com os dados do idealista/data, verificou-se um aumento do preço unitário das casas à venda no munícipio do Barreiro (+8,5%). As tipologias que mais contribuíram para esta variação de preços foram as T1 e T4+, que tiveram um crescimento de preços de 18,8% e 14,8%, respetivamente. A única tipologia que verificou um decréscimo do preço unitário foi a T1 (-6,5%). O preço médio para o mercado residencial ficou, no final do trimestre, em cerca de 177 mil euros, o que compara com os cerca de 139 mil euros do período homólogo.
Um T1 custa, em média, 101 mil euros, e um T2 cerca de 127 mil. Para comprar uma casa com três quartos já serão necessários 192.500 euros, sendo que para um T4+ o preço sobre para 372 mil euros.
Os valores do preço unitário para o mercado de arrendamento no município do Barreiro cresceram 11% no último ano. “Estas variações podem justificar-se em parte pelos níveis de procura existente bem como pela variação verificada do lado da oferta”, segundo declarações dos especialistas do idealista/data.
Arrendar um T1 no Barreiro custa, em média, 585 euros por mês; um T2 688 euros; um T3 cerca de 760; sendo que para viver num T4+ serão necessários em torno de 1.800 euros mensais.
Comprar casa no Barreiro: quanto vou pagar de prestação?
Na hora de comprar casa com recurso a financiamento bancário é muito importante comparar as diferentes soluções de crédito habitação disponíveis no mercado para perceber quais são as opções mais viáveis, nomeadamente se é melhor optar pela taxa fixa ou taxa variável.
Em Portugal, as taxas Euribor têm dado sinais de subida desde o início do ano, uma tendência que se agravou ainda mais com a guerra na Ucrânia e depois de o Banco Central Europeu (BCE) ter admitido que poderia subir as taxas de juro diretoras já em 2022 para travar a inflação na Zona Euro. Este cenário já está a ter impacto na prestação da casa a pagar ao banco.
O idealista/créditohabitação preparou um conjunto de simulações para um empréstimo para comprar casa contratado em maio, tendo por base os preços de referência no Barreiro apresentados pelo idealista/data para as diferentes tipologias. Para os cálculos foi tido em consideração um empréstimo habitação a 30 anos, com o spread de 1% (taxa variável) e uma taxa de esforço de 80%.
| Critérios pré-definidos | |
| Prazo (anos) | 30 |
| Spread (taxa variável) | 1% |
| TAN (variável) | 1,013% |
| Taxa fixa = TAN | 2,20% |
| Entrada empréstimo | 20% |
De acordo com a estimativa do idealista/créditohabitação:
- Uma família que contrate um crédito habitação indexado a taxa variável no mês de maio, para compra de um T1 de 101.375 euros, vai pagar 261 euros por mês.
- No caso de uma casa com dois quartos, no valor de 127.375 euros, o valor a pagar será de 328 euros.
- Já para um T3 de 192.500 euros serão necessários 496 euros mensais.
- Se optar pela taxa fixa, tendo em conta as mesmas condições e preços de referência dos imóveis, a mesma família vai pagar uma prestação de 299 euros pelo T1; 376 euros pelo T2; e 569 euros pelo T3.
Projetos imobiliários a nascer: NOOBA quer revolucionar a cidade
Um dos grandes projetos imobiliários anunciados para o Barreiro é o NOOBA, um megaempreendimento residencial com 518 casas que irá nascer na frente ribeirinha, contribuindo para um aumento da oferta de habitação nova na cidade nos próximos anos. Em entrevista ao idealista/news, Alain Gross, CEO da promotora imobiliária Solid Sentinel, refere que o empreendimento vai desenvolver-se num total de seis fases. A primeira fase de construção vai ser iniciada brevemente e a sua conclusão está prevista para 2024 - contempla dois edifícios num total de 127 apartamentos.
Mas porquê o Barreiro? Alain Gross explica que encontraram no município uma “solução para um estilo de vida mais sustentável, não só do ponto de vista ambiental, mas também social e familiar, ao ser uma cidade mais calma, apesar de oferecer todos os serviços necessários, de ter parques – como o Parque da Cidade – para uma vida mais ativa e no exterior, bem como proximidade ao mar, permitindo momentos de prazer e evasão”.
O objetivo da promotora é que o NOOBA “se traduza na visão destemida de um novo Barreiro e que se estabeleça como uma nova referência para quem queira viver na área de Lisboa”, para quem quer “fugir da azáfama da cidade, mas que necessita de manter uma proximidade, por questões profissionais ou ligações familiares”. “Acreditamos que a competitividade económica face a outras zonas limítrofes da cidade de Lisboa e a qualidade de vida que a Margem Sul oferece possam ser uma mais valia para o crescimento do outro lado do rio”, acrescenta Alain Gross.
Rui Braga, vice-presidente da autarquia, considera que este empreendimento vai ter um impacto muito positivo nas dinâmicas económicas da cidade. “Um projeto desta envergadura tem impaco direto na economia local e acima de tudo contribui para o rejuvenescimento do tecido demográfico do Barreiro”, diz.
“Trata-se, sem dúvida, de um projeto imobiliário de referência, não só pela dimensão, como pelo produto imobiliário em si, distinto do existente. É um empreendimento que tem promovido o Barreiro de uma forma espetacular, colocando o município da Área Metropolitana de Lisboa quase ao nível da capital (é um pequeno salto). Fala-se do Barreiro como nunca se falou e isso terá um impacto muito significativo e benéfico”, refere Pedro de Almeida Fernandes, partner da VD-Venda Direta. Uma visão partilhada por Marcelo Marotta, da Quality Real Estate. O consultor considera que este empreendimento é a prova de que o “Barreiro está cada vez melhor para viver”, e considera que “será fundamental para alavancar ainda mais o número de negócios e a faturação da atividade”.
“Acredito que estamos no caminho certo e estamos a encontrar o equilíbrio que nos permitirá dar uma resposta muito positiva a todos aqueles que escolhem o Barreiro para viver”, remata o vice-presidente da autarquia.
Barreiro investe 9 milhões em obras para melhorar mobilidade e acessibilidade do concelho
A Câmara do Barreiro vai investir nove milhões de euros no desenvolvimento do concelho, no distrito de Setúbal, com projetos que vão melhorar a mobilidade e a qualidade de vida das populações. A autarquia está empenhada em "transformar o Barreiro na margem certa do rio Tejo para se viver, investir e trabalhar”, segundo declarações do vereador do Planeamento e Urbanismo, Rui Braga.
Megaprojeto de 500 casas no Barreiro: preços a partir de 189 mil euros
Vai nascer um megaprojeto imobiliário de casas novas no Barreiro, na margem sul do Tejo, pela mão da promotora Solid Sentinel. O ‘Nooba’, assim se chama, terá 518 apartamentos à beira rio, com tipologias que variam de T1 a T5 duplex, e uma piscina comum com preços a partir de 189.000 euros. Este novo empreendimento residencial no distrito de Setúbal pretende posicionar o Barreiro como um “local de excelência para viver”.
Barreiro ganha novo projeto imobiliário de 22 milhões de euros
A cidade do Barreiro, na margem sul do Tejo, vai receber um novo projeto imobiliário. Em causa está a construção de um centro logístico e de distribuição da Sogenave, para armazenamento e centro de distribuição de produtos, que deverá arrancar no início de 2023. O investimento de 22 milhões de euros e 572 postos de trabalho vai contar com um conjunto de incentivos municipais, no âmbito de um acordo assinado em julho passado com a Câmara Municipal do Barreir
Património industrial do Barreiro renasce com projeto ligado às artes e cultura
De uma parceria que junta a empresa Baía do Tejo e a Câmara Municipal do Barreiro, nasceu o Projeto Fábrica, que pretende dar nova vida ao património industrial da cidade, com atividades ligadas às artes, à cultura e à investigação. O objetivo é, também, projetar a imagem do município à escala nacional e internacional.
Imobiliário dispara na Margem Sul - continua a ser alternativa a Lisboa?
A Margem Sul do Tejo é, historicamente, a alternativa mais barata à capital, levando quem não pode comprar ou arrendar casa em Lisboa a optar por viver ali. Mas será que o outro lado do rio é uma solução a ter em conta hoje em dia?
Barreiro, uma cidade a Sul de Lisboa com "imobiliário muito apetecível"
Este município da Margem Sul é cada vez mais procurado por investidores nacionais e estrangeiros. E está em marcha uma onda de novos projetos de construção nova e reabilitação.
LusoSpace “convida” portugueses a integrar constelação de satélites
A LusoSpace acaba de anunciar o arranque oficial da campanha “O Seu Nome no Espaço”. Trata-se de uma iniciativa inédita no país, que permite que qualquer pessoa possa inscrever, simbolicamente, o seu nome para viajar em órbita a bordo da nova constelação de satélites Lusíada, no âmbito da celebração dos 500 anos do nascimento de Luís Vaz de Camões.
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