Comprar casa: "A grande procura está na habitação para portugueses"

A promotora imobiliária belga Promiris comprou o primeiro projeto em Portugal em 2017. O antigo Hospital Particular, nas Avenidas Novas, em Lisboa, foi convertido em habitação e passou a chamar-se Bivart: tem 31 frações e está concluído e completamente vendido. Desde então foi sempre a somar. A empresa continuou a investir no segmento residencial em Lisboa e no Porto e entrou também no “mundo” das residencias de estudantes e seniores. “Crescemos mais rapidamente que o previsto em Portugal”, diz Christian Terlinden, Managing Partner da Promiris. Entre os temas abordados na entrevista dada ao idealista/news está também o atraso nos processos de licenciamento, nomeadamente em Lisboa, o que faz com que Portugal esteja a perder “centenas de milhões de euros”, assegura.

Além do Bivart, a Promiris está a desenvolver outros três projetos residenciais em Portugal: o Conde de Lima, na capital, e o Mira Douro e o Gaia Hills, no Porto. A estes juntam-se três residenciais de estudantes – duas no Porto e uma em Lisboa – e uma de seniores, em Vila Nova de Gaia, um projeto mais complicado porque é um segmento que carece de “legislação específica”, adianta Christian Terlinden.

O responsável conta que, até à data, a Promiris já investiu cerca de 350 milhões de euros em Portugal e que está de pedra e cal no país, tendo em pipeline mais duas oportunidades de negócio. “São projetos de habitação e no segmento das residências de estudantes na grande Lisboa”, adianta, salientando que os projetos em causa terão cerca de 35.000 m2.

Sobre investimentos a realizar no futuro, deixa uma pista: “Estamos a olhar e a considerar potencialmente projetos na margem sul de Lisboa, não por causa da tendência que se verifica com a Covid-19, mas mais porque os preços das casas em Lisboa aumentaram muito. E a barreira psicológica que havia, de um português não querer viver na margem sul do Tejo, vai a começar um pouco a desaparecer (…)”. 

Empreendimento residencial Bivart está concluído e vendido Promiris

Como e quando é que a Promiris chegou a Portugal e porquê a escolha de Portugal para arrancar com a internacionalização da empresa?

Somos uma empresa com capitais belgas, fundamentalmente são os fundos de uma family office. Como é que viemos para Portugal? Um pouco por coincidência, mas também devido ao fato de eu conhecer bem o país, porque já trabalhei aqui, e ter ouvido falar, em 2016, através de contatos pessoais, que o mercado imobiliário estava a retomar, depois de muitos anos de paralisia total. E então começámos a olhar para um imóvel, que é o antigo Hospital Particular, nas Avenidas Novas, o atual Bivart. Fizemos, assim, a nossa primeira aquisição, que foi concluída em janeiro de 2017.

Chegámos à conclusão que havia um atraso significativo no mercado imobiliário português, que tinha ficado paralisado por várias razões, nomeadamente a crise financeira de 2008, e que sem financiamento bancário nada podia avançar. E também percebemos que havia segmentos que eram pouco conhecidos em Portugal, que estavam pouco maduros, e que a tendência existente nos países do norte da Europa, mais cedo ou mais tarde, iria chegar a Portugal. Estou a falar sobretudo das residências para estudantes e das residências seniores. E depois surgiram outras possibilidades. 

O primeiro imóvel que adquiriram, o atual Bivart, está totalmente vendido?

É um imóvel residencial e está construído e vendido. Iniciámos a comercialização em 2018 e foi vendido muito rapidamente: em seis meses tínhamos vendido as 31 frações. O produto era muito bom e o preço bastante razoável, porque soubemos que houve várias revendas neste imóvel.

Fale-nos um pouco, de forma resumida, dos vários projetos que a Promiris tem em Portugal?

Fazendo um panorama global, temos cerca de dez projetos em Portugal, que somam aproximadamente 80.000 metros quadrados (m2). Temos uma residência sénior, que são os projetos mais complicados, três residências de estudantes – uma vai avançar em breve, outra as obras começaram em dezembro e outra começam no próximo mês [março] – e o resto são projetos residenciais. 

Que projetos residenciais são esses?

O Gaia Hills é o projeto maior, são 250 apartamentos. Vai ser faseado em duas partes, sendo que as obras e a comercialização devem arrancar até final do ano. O Mira Douro, nas Antas, no Porto, são 51 casas e estará concluído em setembro. O Conde de Lima, em Lisboa, são 41 apartamentos novos e a construção acaba em novembro. O Bivart são 31 frações e já está completamente vendido e as pessoas já estão a viver no prédio. 

Empreendimento Conde de Lima Promiris

Estamos a falar, ao todo, em que ordem de investimentos?

À volta de 350 milhões de euros, considerando o financiamento bancário, ou seja, o total do valor do ativo: preço de compra, da aquisição de terrenos ou dos imóveis para restaurar, mais o custo da construção. 

"Crescemos mais rapidamente que o previsto em Portugal. Temos, de certa forma, “sorte”, porque não temos falta de capitais próprios. Ou seja, se o projeto for bom avançámos"

Crescemos mais rapidamente que o previsto em Portugal. Temos, de certa forma, “sorte”, porque não temos falta de capitais próprios. Ou seja, se o projeto for bom avançámos. E depois refinanciamos a aquisição do existente, que muitas vezes é um imóvel ou um terreno, e refinanciamos e financiamos a construção. Não temos qualquer limite financeiro, dentro do razoável, claro. 

Portugal representa cerca de 50% da totalidade dos nossos investimentos, sendo que atualmente temos projetos em Portugal e na Bélgica e estamos desde o ano passado a entrar em Espanha, com dois projetos, um em Sevilha e outro em Granada, onde estamos muito focados nas residências de estudantes. Mas não temos qualquer obrigação de respeitar um limite geográfico. Se amanhã houver muitas oportunidades em Espanha, o peso espanhol vai aumentar. 

Que investimentos tem a Promiris em vista?

Estamos muito focados naquilo que sabemos fazer, e até à data bem, que é o segmento residencial, residências de estudantes e seniores. Já fizemos no passado propostas para reabilitação de edifícios para escritórios, mas não avançaram porque houve propostas mais altas que as nossas, mas podemos perfeitamente equacionar um investimento no segmento de escritórios. Retalho, logística e hotelaria é que está fora do nosso mercado.

Projetos de coliving, por exemplo, entram na equação?

São segmentos relativamente novos e que estão um pouco na moda. O nosso objetivo é construir para revender depois a investidores a longo prazo. São segmentos que são mais consolidados no norte da Europa, mas mesmo assim ainda são emergentes enquanto residências seniores e de estudantes são segmentos extremamente maduros no norte da Europa, onde há muitos investidores à procura de oportunidades a longo prazo. 

"Portugal representa cerca de 50% da totalidade dos nossos investimentos, sendo que atualmente temos projetos em Portugal e na Bélgica e estamos desde o ano passado a entrar em Espanha, com dois projetos, um em Sevilha e outro em Granada, onde estamos muito focados nas residências de estudantes"

A Promiris já investiu em três residências de estudantes em Portugal. Acredita que está a haver uma mudança de mentalidades no país e que esta é uma aposta ganha?

Há quatro ou cinco anos, o estudante arrendava um quarto numa casa privada e ficava lá. Não havia oferta. No norte da Europa, este mercado está completamente institucionalizado, ou seja, o estudante estrangeiro vai procurar este tipo de produto no sul da Europa, mas também o aluno português está à procura da mesma coisa. É um estilo de vida muito mais agradável. 

Residência de estudantes na Asprela, no Porto Promiris

Que projetos têm em vista para os próximos tempos?

A nível residencial, focamo-nos na oferta de primeira habitação, ou seja, de momento não olhamos para o Algarve, que é mais uma aposta em residência secundária ou de lazer. Na oferta de primeira habitação, a maior procura concentra-se no grande Porto ou na grande Lisboa. Relativamente ao segmento de residências de estudantes, acompanhámos as cidades universitárias do país, mas amanhã podemos perfeitamente olhar para Braga, Coimbra, para a margem sul de Lisboa… iremos acompanhar as cidades universitárias.

Relativamente às residências seniores, estamos com um projeto, mas o enquadramento jurídico em Portugal é complicado, porque não existe uma legislação específica para as residências seniores, e estamos a montar uma primeira operação. Se as coisas correrem bem, iremos procurar outras cidades, sabendo que em Lisboa o preço dos terrenos é extremamente caro, e provavelmente não vai aguentar este tipo de ativo. Se calhar iremos olhar para as cidades mais à volta da grande de Lisboa, ou mesmo para outras cidades. O fenómeno do envelhecimento da população é geral. 

A legislação para as residências seniores é um entrave ao negócio?

O segmento é relativamente novo e por definição o legislador reage com algum atraso, porque é quando há necessidade evidenciada que começa a haver uma reflexão para adaptar o enquadramento jurídico. Em janeiro, finalmente, um decreto-lei veio regular as residências para estudantes, o que foi algo muito bom, porque dá uma homogeneidade aos regulamentos e evita que a situação seja avaliada caso a caso, por cada município, com a sua sensibilidade. Esta nova legislação define os requisitos mínimos de uma residência para estudantes e remete algumas coisas para o município, dá algum poder de apreciação aos municípios. Nas residências para seniores ainda não há nada em Portugal, porque essa necessidade apareceu mais tarde. As coisas estão a evoluir, mas com alguma lentidão. 

No caso concreto dos empreendimentos residenciais, estão direcionados mais para a classe alta ou também para a classe média portuguesa?

Não queremos especializar-nos no residencial de luxo, pelo contrário. O Bivart foi vendido à volta de 5.800 euros por m2 e se calhar hoje vale bem acima disso. No caso do empreendimento Conde de Lima, perto da Duque de Loulé, em Lisboa, é mais dirigido a uma clientela com alguma capacidade financeira, devido à sua localização. Os outros projetos, por exemplo no Porto, não são habitação de luxo, estão à volta dos 3.000 euros por m2: um T2 custar cerca de 300.000 euros acho que é classe média, média/alta, mas não segmento de luxo. E a grande procura está na habitação para portugueses e não para estrangeiros. 

Empreendimento Mira Douro, no Porto Promiris

No caso do Bivart, que é um segmento alto, mas não de luxo, 75% dos compradores foram portugueses. No Mira Douro, no Porto, 100% dos compradores são portugueses. Vamos ter outro projeto em Vila Nova de Gaia, o Gaia Hills, que é destinado a portugueses. Ou seja, a oferta é para portugueses com alguma capacidade financeira, mas que não seja o segmento de luxo.

A Promiris entrou em Portugal antes da pandemia e sobreviveu a esta crise, mostrando-se resiliente, à semelhança de outros players. O que é que mudou com a pandemia no segmento residencial?

Nós não fazemos moradias e notámos que a conceção dos apartamentos obviamente mudou. É praticamente obrigatório ter varandas e é preciso começar a construir apartamentos com espaço de trabalho, por causa do teletrabalho. As duas grandes tendências são cada vez mais a durabilidade e a sustentabilidade do edifício, as certificações energéticas, e há uma sensibilidade do comprador português para este tipo de certificação de qualidade. Agora se o português vai querer sair da cidade e comprar uma moradia no campo ou fora das grandes cidades? É possível, porque essa tendência nota-se também no estrangeiro, mas coloca-se a questão do transporte e da facilidade da mobilidade. 

A Promiris tem investido em projetos localizados mais no centro de Lisboa e Porto. Ambicionam apostar também nos arredores das duas cidades? 

No Porto afastámo-nos ligeiramente do centro, fomos para Vila Nova de Gaia, que é do outro lado do rio. Estamos a olhar e a considerar potencialmente projetos na margem sul de Lisboa, não por causa da tendência que se verifica com a Covid-19, mas mais porque os preços em Lisboa aumentaram muito. E a barreira psicológica que havia, de um português não querer viver na margem sul, vai a começar um pouco a desaparecer, porque os preços são mais baratos e porque para quem está a trabalhar dois dias por semana em casa na margem sul é um conforto, e os transportes também vão melhorando progressivamente. 

"Estamos a olhar e a considerar potencialmente projetos na margem sul de Lisboa, não por causa da tendência que se verifica com a Covid-19, mas mais porque os preços em Lisboa aumentaram muito. E a barreira psicológica que havia, de um português não querer viver na margem sul, vai a começar um pouco a desaparecer (...)"

Ainda há terrenos à venda em Lisboa? 

O problema em Lisboa é que dentro da segunda circular os preços subiram muito, o que faz com que o produto final tenha um custo elevado, até porque os custos de construção também aumentaram com a pandemia. Nós fazemos esta pergunta: o que é que a procura portuguesa é capaz de sustentar? Começar a ser obrigado a oferecer produtos a seis, sete, oito mil euros por m2 parece-nos um exagero. Não é a falta de terrenos ou a falta de oportunidades, é o preço que faz com que nós nos orientemos para um pouco mais fora do centro de Lisboa. No Porto é um pouco diferente, há muito mais terrenos que em Lisboa. 

Muitos players criticam os constantes atrasos nos processos de licenciamento em Portugal, nomeadamente em Lisboa. A situação não melhorou?

O problema do licenciamento é uma coisa grave. Não compreendemos. No Porto, a organização é diferente, existe um organismo chamado InvestPorto, que está dentro da Câmara do Porto e que está dedicado ao acompanhamento do investimento estrangeiro em Portugal. As regras existem e são para ser cumpridas, só que há um interlocutor, e sabemos quais são os pontos difíceis, como é que se resolvem, com quem devemos falar. Há um acompanhamento do processo.

"O problema do licenciamento é uma coisa grave. Não compreendemos. (...) Portugal está a perder centenas de milhões de euros com os atrasos da Câmara de Lisboa"

Em Lisboa, por motivos que desconheço, mas constato essa realidade, é o contrário. A Câmara de Lisboa é uma caixa negra: entra um processo e já não se sabe com quem está, quem trata do mesmo, quais são as ligações hierárquicas entre as pessoas, não há respostas, ou dificilmente há, e isso cria uma instabilidade grande para o investimento estrangeiro. Portugal está a perder centenas de milhões de euros com os atrasos da câmara. Não é só o IMT, também é o IVA sobre a construção, que vai para o Estado, não para as autarquias. Mas é dinheiro que entraria como receita pública e que poderia ser utilizado para muita coisa e que fica em stand by. 

O atraso no acompanhamento e no despacho das licenças está a criar uma escassez da oferta, e parte do aumento dos preços é também devido a isso. A procura existe, mas há poucas licenças que são despachadas. Admito que o aparecimento da Covid-19 não tenha ajudado, mas mesmo antes da pandemia já se falava deste problema. 

Empreendimento Gaia Hills, em Gaia Promiris

A questão do IVA na construção também é um entrave ao negócio da promoção imobiliária?

O Governo implementou medidas inteligentes, como a redução do IVA em alguns casos específicos. O reembolso do IMT em caso de particulares também é um bom incentivo. Os 23% do IVA, este custo, de uma maneira ou de outra, é repercutido ao comprador final, ao português que vai comprar a sua primeira habitação. Quem pensar que se o IVA é de 6% o promotor guarda a totalidade do diferencial, está enganado, não é assim. O objetivo de um promotor é ter um ritmo de venda acelerado. E há algumas particularidades do mercado português que nós não encontramos no estrangeiro. É que o promitente comprador paga praticamente tudo no fim, ou seja, o ritmo das vendas é importante para um promotor. Na Bélgica, por exemplo, o promitente comprador paga à medida da construção. O sistema jurídico é diferente. 

A eventual subida das taxas de juro diretoras por parte do BCE terá impacto na taxa Euribor e consequentemente na prestação da casa a pagar aos bancos. Paralelamente, os prazos de financiamento serão limitados em Portugal já a partir de abril. Estes fatores podem ter impacto na procura de casa e no próprio negócio da Promiris?

Económica e teoricamente sim. Agora, nos projetos que já vendemos fiquei algo surpreendido, porque a grande maioria não passou pelo crédito habitação, foi capital próprio. E são portugueses. Ou seja, o cidadão português é capaz de financiar até um certo nível a sua futura habitação.

Se houver um aumento significativo das taxas de juro vai haver um impacto, mas tenho a sensação que há reservas financeiras nas famílias portuguesas que permitem suportar o custo extra que poderá haver.

A Promiris continua a olhar para Portugal como uma aposta segura?

Temos em Portugal, como disse, projetos que totalizam cerca de 80.000 m2 e começamos a ter alguma presença institucional. Recebemos muitas propostas e para muitas não olhamos, mas temos um pipeline regular. Temos ganho um know how do mercado, temos equipas a funcionar no país e temos acesso a capitais próprios, o que facilita a constituição e construção de novos projetos.

Disse que a Promiris recebe muitas propostas. Que projetos são esses?

Temos um pipeline natural e recebemos muitas propostas para possíveis negócios, mas selecionamos sempre os investimentos, focalizando a nossa atividade na habitação, residências de estudantes e residências seniores. Caso a caso poderemos olhar para o segmento de escritórios.

"Estamos a trabalhar sobre duas oportunidades, mas não posso adiantar muito mais. São projetos de habitação e no segmento das residências de estudantes na grande Lisboa. Isto é o que está mais avançado. Antes de junho haverá novidades sobre estes projetos"

Sobre os projetos que estão em pipeline atualmente e oportunidades existentes, o que nos pode adiantar?

Estamos a trabalhar sobre duas oportunidades, mas não posso adiantar muito mais. São projetos de habitação e no segmento das residências de estudantes na grande Lisboa. Isto é o que está mais avançado. Antes de junho haverá novidades sobre estes projetos. 

Qual o investimento previsto para estes dois projetos?

Somando os dois, estamos a falar à volta de 35.000 m2. Mas haverá parcerias. A Cetim, por exemplo, que é o grupo com quem nós fazemos as residências de estudantes, é uma parceria institucionalizada. Nos restantes projetos é mais caso a caso. Sobre valores em concreto, é um pouco precoce falar.