“Alquimista do investimento imobiliário”? A arte de dar vida a imóveis

A TOTE SER é uma empresa especializada numa arquitetura de investimento, em que concebe, desenvolve, valoriza e rentabiliza projetos de ativos imobiliários. É assim que se define no seu site. “Consideramo-nos um pouco o alquimista do investimento imobiliário”, diz em entrevista ao idealista/news Hélder Pereira Coelho, CEO da TOTE SER. Para o arquiteto, não há dúvidas de que é necessário apostar em “projetos diferenciados”, de forma a chegar “a todo o tipo de potenciais utilizadores”. E dar uma espécie de segunda vida aos imóveis pode até não ser assim tão difícil.

“No mercado, não apostamos em coisas muito concentradas, porque há sempre algum arrojo naquilo que propomos. São sempre soluções em que introduzimos os conhecimentos que temos, mas são sempre a fugir daquilo que é comum”, conta Hélder Pereira Coelho. 

O projetista adianta, nesse sentido, que a TOTE SER tenta cada vez mais participar em projetos que se encontrem fora dos centros das cidades. Um deles diz respeito à conversão de um antigo armazém em espaço de coworking e coliving. “(…) Estamos a apostar muito nos projetos de coworking e coliving (..). É uma coisa que achamos importante hoje em dia. É um modo de estar na vida, que é a partilha”, explica. 

Entre os temas abordados na entrevista, que se realizou nos escritórios da TOTE SER, com vista panorâmica sobre Lisboa, está também o mega condomínio ‘anti-aging’ e bem-estar de luxo que vai nascer no Algarve. “Ainda estamos em licenciamento de loteamento, de arquitetura. Ainda está na parte burocrática. Seremos também coinvestidores”, revela. 

Hélder Pereira Coelho, CEO da TOTE SER @TOTE_SER

A TOTE SER nasceu há mais de 25 anos. Quem é a TOTE SER?

Começámos como arquitetos, puros arquitetos, embora eu tenha feito um estágio numa grande construtora civil, portanto estive ligado à parte de desenvolvimento de projetos, mesmo de obra. A TOTE SER nasceu em 1998. Tudo começou após o incêndio no Chiado, no projeto de recuperação e requalificação do Siza Vieira. Uma série de edifícios foram apanhados pelo fogo e ficaram praticamente destruídos e sem possibilidade de recuperação.

A TOTE SER começou a trabalhar para três investidores, que tinham três edifícios que faziam parte desse perímetro, da reconversão do Chiado, e aí começámos logo a direcionar o nosso projeto para investimento imobiliário. Na altura, as frações direcionavam-se a pessoas endinheiradas, mas portugueses, que estavam habituados a habitar sempre em áreas muito generosas. E começámos desde logo a desenvolver um projeto e uma perceção do espaço que é, digamos, uma das nossas especialidades: os nossos projetos têm uma perceção do espaço que parece que estamos sempre em áreas muito maiores. 

"Os nossos projetos têm uma perceção do espaço que parece que estamos sempre em áreas muito maiores. Há duas vertentes fortes no projeto TOTE SER: a perceção espacial parece sempre ser muito maior e, por outro lado, o que estamos a propor em termos de projeto, dada a nossa experiência e muita ligação a obra, é sempre fazer um projeto em que os processos construtivos não sejam muito onerosos"

Há duas vertentes fortes no projeto TOTE SER: a perceção espacial parece sempre ser muito maior e, por outro lado, o que estamos a propor em termos de projeto, dada a nossa experiência e muita ligação a obra, é sempre fazer um projeto em que os processos construtivos não sejam muito onerosos. Temos de arranjar sempre um equilíbrio, em que seja muito bom para o utilizador, para o cliente final, e que também não seja muito oneroso para quem investe. E ter também atenção à parte de manutenção, que esta seja baixa em termos de custos.

É fácil encontrar esse equilíbrio?

Começámos a trabalhar desde cedo como coinvestidores. Não conseguimos fazer coisas que sejam desmedidamente caras, que depois não tenham o mesmo resultado. Isso está no nosso ADN. Ou seja, tem de haver sempre um equilíbrio entre o investimento e o benefício.

Os projetos do Chiado ainda são acompanhados pela TOTE SER? Há ainda alguma ligação?

Trabalhamos para ‘pools’ de investidores, para investidores individuais e para fundos de investimento. Há uma ‘pool’ de investidores, por exemplo, que quer uma promoção puramente imobiliária. Ou seja, faz um investimento, tem um período de maturidade, e depois quer ver o retorno. Isso é tudo calculado e é assim que se processa esse investimento. Depois, há ‘pools’ de investidores que querem é ter património e rentabilidade, que é o caso do Chiado. São três projetos do Chiado que ainda são de uma ‘pool’ de investidores, em que nós somos coinvestidores com eles. 

Projeto Marvila, em Lisboa, está a atrair muitos nómadas digitais @TOTE_SER

A TOTE SER, se for necessário algum tipo de intervenção, faz o projeto de arquitetura, mas também pode fazer a própria obra e a gestão da mesma, certo? No fundo, é chave na mão?

É exatamente isso. Tanto podemos fazer o processo completo, o chamado A a Z, desde levantarmos a oportunidade, que é uma das funções que temos. 

"Trabalharmos para ‘pools’ de investidores, para investidores individuais e para fundos de investimento"

Com o valor do investimento e pelo perfil do mesmo, nós apresentamo-lo ao perfil que melhor se encaixa dos nossos investidores ou das nossas ‘pools’. Isso é o passo número um. Depois, o que fazemos é todo o projeto de arquitetura. Fazemos o licenciamento com todas essas entidades, um miniconcurso de construção civil e adjudicamos a obra. Depois fazemos a gestão de acompanhamento da obra e entregamos para comercialização. Normalmente fazemos parcerias com empresas de mediação imobiliária. Acaba por ser também um pouco de promoção imobiliária, em que normalmente somos coinvestidores. Ou então podemos fazer só uma fatia de todo este processo. 

Isso é uma mais-valia da TOTE SER, o facto de ser especializada em vários segmentos?

Temos uma grande experiência de obra e sabemos até onde podemos ir. Estamos muito em sintonia, quer na parte financeira quer na parte de gestão de projetos de arquitetura.  

Muitos players criticam os atrasos nos processos de licenciamento, sobretudo em Lisboa. Com a vossa experiência é mais fácil os projetos serem aprovados?

Trabalhamos sempre numa ótica de parceria. Temos um princípio, fomos todos educados assim, que é pôr-nos no lugar dos outros. Nós, em relação às câmaras e às entidades que fazem licenciamento, quando apresentamos um projeto, já o fazemos na sintonia daquilo que achamos que é o ideal. Nem que depois mais tarde não obedeça a correções, mas no início acaba por se tornar mais célere. Com a experiência que temos já sabemos mais ou menos quais são as condicionantes e as potencialidades para determinadas zonas. 

Projeto Marvila, em Lisboa, teve a participação da TOTE SER @TOTE_SER

Quais são os projetos que a TOTE SER tem a decorrer e/ou em desenvolvimento e quais estão previstos para breve? Destaca algum? 

A TOTE SER é, digamos, uma empresa satélite, que depois distribui os projetos. Para cada empreendimento há uma empresa. Se considerarmos aquelas em que fazemos coinvestimento, há alguns projetos, mas há outros em que estamos a trabalhar, mas não somos investidores, somos só projetistas, ou só gestores de projetos. Neste momento, em traços gerais, estamos a apostar muito nos projetos de coworking e coliving. 

Consideramo-nos um pouco o alquimista do investimento imobiliário. Para dar um exemplo da perspetiva com que olhamos para os imóveis. Um cliente tinha um imóvel numa das zonas mais “complicadas” de Lisboa, Chelas, a nível imobiliário, para se poder rentabilizar. Esse cliente tinha um pequeno armazém e tentou durante sete anos vendê-lo. Começou por um valor, mas às tantas já estava a vender por 70.000 euros, e ninguém aparecia. Nós fizemos uma sugestão de rentabilização do imóvel e transformámos o espaço num coworking, que está também associado a coliving. 

"A TOTE SER é, digamos, uma empresa satélite, que depois distribui os projetos. Para cada empreendimento há uma empresa. (...) Neste momento, em traços gerais, estamos a apostar muito nos projetos de coworking e coliving. Consideramo-nos um pouco o alquimista do investimento imobiliário”

Entrámos nesse projeto como coinvestidores. Neste momento, está a ser rentabilizado, e para se ver a diferença: por 70.000 euros não conseguiram vender o imóvel, e neste momento está com uma yield de 6%, ou seja, nós conseguimos dar-lhe uma grande valorização. É um projeto que está concluído, é mesmo muito recente. 

No mercado, não apostamos em coisas muito concentradas, porque há sempre algum arrojo naquilo que propomos. São sempre soluções em que introduzimos os conhecimentos que temos, mas são sempre a fugir daquilo que é comum. 

Estes projetos imobiliários podem também ajudar a dinamizar uma zona da cidade que pode estar esquecida ou não ser aparentemente atrativa?

É exatamente isso. Até mesmo os cafés, os restaurantes, dada a população que está a ocupar estes espaços, que são sobretudo nómadas digitais, uma população mais jovem e dinâmica. Tem muito a ver, também, com a imagem que incutimos nos projetos. Não é pretensiosa, mas é integral, tendo alguns pontos de sofisticação e conforto. Mostramos muito elementos estruturais, gostamos de mostrar isso, não gostamos de esconder. 

Como se chama esse projeto?

Marvila. Tem 10 unidades para dormir e zonas comuns de trabalho e de lazer, mas depois também tem outras células lá perto. Há o Marvila 1, 2, 3, 4. Há uma que ainda está por terminar e há outras que estão concluídas.

"No mercado, não apostamos em coisas muito concentradas, porque há sempre algum arrojo naquilo que propomos. São sempre soluções em que introduzimos os conhecimentos que temos, mas são sempre a fugir daquilo que é comum"

Isto é na parte da reabilitação e reestruturação de um imóvel existente. Temos depois outro projeto muito ambicioso, de raiz, no Algarve.

Um mega condomínio ‘anti-aging’ e bem-estar de luxo, certo? Em que fase está?

Ainda estamos em licenciamento de loteamento, de arquitetura. Ainda está na parte burocrática. Seremos também coinvestidores. Ainda estamos em fase de negociação e não estão fechados os contratos com os vários players, porque o projeto tem várias vertentes: hospitalar, hotelaria, imobiliário puro de residencial, residencial em apartamentos, em moradias, em moradias com lotes maiores etc. Estamos à espera para ver quem são os players de hospitalar, que é a âncora. A entidade que vai explorar irá valorizar todas as outras partes. O projeto chama-se South Valley, a localização é que ainda é confidencial. 

Assim será o projeto imobiliário South Valley, no Algarve @Ecartfixe

Terá também esta vertente de coliving e coworking?

Sim, é uma coisa que achamos importante hoje em dia. É um modo de estar na vida, que é a partilha.

A TOTE SER tem em vista participar em mais projetos como o Marvila, em que se aposta noutras zonas fora das áreas centrais das cidades? Há mais projetos na calha?

Temos, mas não posso falar, porque funcionamos com muitas ‘pools’ de investidores e há algumas que não querem que se divulguem dados. Mas estamos mesmo a fazer isso, a alastrar, a sair dos centros. Temos de ter atenção, porque o valor da obra é quase tanto nos centros como fora deles, temos esse handicap. Por outro lado, temos de criar compensações para isso. E, claro, pensar no projeto, que é uma coisa que tem de ser sempre bastante apelativa, o projeto ser sempre direcionado para o tipo de população que lhe vai dar uso. Se estivermos em espaços agradáveis, em que se possa usufruir e desfrutar da natureza e de outra tranquilidade que não há nos centros, uma coisa compensa a outra. 

O futuro passa por este tipo de projetos, e por se sair da “bolha”, dos centros das cidades? 

Sim, e por fazer projetos diferenciados. A ideia é essa, para chegarmos a todo o tipo de potenciais utilizadores. Aliás, o Marvila é um exemplo disso.