Subida de juros abranda negócios imobiliários em Portugal até junho

A subida dos juros, a alta escassez de oferta de imóveis e as pressões da inflação marcaram o início de 2023 e influenciaram os negócios imobiliários, deixando muitos em ‘stand by’. Em resultado, a atividade no mercado imobiliário português abrandou no primeiro semestre de 2023, interrompendo uma tendência de crescimento que vinha a ser sentida ao longo de 2022, ano que registou novos recordes em praticamente todos os mercados. Mesmo neste panorama, a hotelaria, a logística e o retalho continuam a crescer.

Há vários fatores que explicam o menor dinamismo do mercado imobiliário em Portugal, segundo aponta o Portugal Market Pulse da JLL referente ao primeiro semestre de 2023:

• acentuada subida das taxas de juro;
• continuada escassez de oferta disponível para ocupação imediata;
• pressões inflacionistas abrandaram, mas em que ainda se fazem sentir.

Neste contexto, muitas empresas e investidores colocaram em suspenso decisões de investimento até perceberem como evoluirá a economia neste novo ciclo, explicam em comunicado enviado às redações. “2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir, e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo, as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico”, explicou Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, citado no documento.

Ainda assim, com a economia nacional continua a crescer -  e a um ritmo superior ao estimado – “sendo expectável que o mercado imobiliário também responda de forma alinhada nos longos dos próximos meses”, continua Pedro Lancastre, sublinhando que “os nossos fatores de atração não se dissiparam e continuamos a ter um mercado muito sólido e competitivo a nível europeu”.

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Assim evoluiu o investimento imobiliário no arranque de 2023

O investimento imobiliário comercial atingiu 760 milhões de euros, registando uma queda homóloga de 8% e ficando 35% abaixo da média reportada nos últimos cinco anos. De notar ainda que os estrangeiros continuaram a representar mais de 80% do investimento no semestre.

O que também saltou à vista é que houve “um maior dinamismo da atividade na passagem para o segundo trimestre, ao longo do qual foram transacionados 485 milhões de euros, correspondentes a 64% do montante acumulado”. Esta atividade “confirma as perspetivas mais otimistas para o restante do ano, ao longo do qual a dinâmica investidora deverá retomar gradualmente".

E em que segmentos houve maior investimento imobiliário em Portugal? Segundo o relatório, assim se dividiu o investimento:

• Hotéis: foi a classe “mais dinâmica” (36% do total), até porque a venda do portfólio de hotéis D.Pedro à Arrow por 250 milhões de euros foi a maior transação concluída no primeiro semestre, correspondendo a 33% do volume total transacionado nesse período;
• Retalho: com quota de 34%, que foi fortemente impulsionada pela transação do Projeto Amália, um portfólio de mais de 40 supermercados pelo qual a LCN Capital Partners desembolsou cerca de 150 milhões de euros.
• Escritórios: concentraram 15% do investimento semestral;
• Living & Alternativos (10% do total);
• Industrial e Logística (5%).

“No caso do investimento, o primeiro semestre ficou marcado por uma postura ‘wait-and-see’ ou ‘on-hold’ pelos grandes investidores institucionais pan-europeus, que optaram por esperar para perceber de que forma a subida das taxas de juro impactaria no setor em termos de valor, e Portugal não ficou de fora”, explicou Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, salientando que Portugal mantém a sua “atratividade como destino de investimento quer para o capital institucional quer também para os investidores de perfil mais oportunístico que, contudo, parecem não estar a conseguir encontrar no nosso país o tipo de descontos que ambicionam para fechar negócio, o que uma vez mais evidencia a resiliência do nosso mercado”.

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Imobiliário comercial: como evoluiu a atividade?

No que diz respeito à ocupação nos diferentes segmentos imobiliários, salta à vista que a hotelaria, a logística e o retalho registaram crescimentos nos primeiros seis meses de 2023, enquanto nos escritórios a atividade caiu, aponta ainda o relatório:

• Hotelaria: segue acelerada e com “forte crescimento”, com taxas de ocupação em níveis semelhantes às registadas em 2019, antes da pandemia. Além disso, foram inauguradas pelo menos 4 novas unidades turísticas de cinco estrelas, trazendo 707 novas camas a Lisboa, 252 a Faro e 130 ao Porto. Um dos projetos que nasceu este ano foi o complexo de apartamentos turísticos Martinhal Lisboa Oriente, que inaugurou 596 camas no Parque das Nações;
• Escritórios: a absorção de escritórios no mercado de Lisboa totalizou 38.000 m2 no primeiro semestre, recuando 77% em termos homólogos anuais. No Porto, o mercado de escritórios reportou uma absorção de 25.000 m2, menos 17% que no mesmo período de 2022. Foram construídos 25.000 m2 de escritórios neste período e há ainda 257.000 m2 atualmente em fase de construção. Por detrás da diminuição dos níveis de ocupação está, sobretudo, “a falta de oferta para responder à procura e com a cautela dos consumidores e ocupantes face à evolução da economia e dos juros”, explica Joana Fonseca.
• Retalho: apesar de se manterem as pressões inflacionistas e a perda de poder de compra, as vendas a retalho continuaram a evoluir positivamente, motivando os retalhistas a prosseguir os seus planos de expansão. Destaca-se o crescimento dos centros comerciais, retail parks e do retalho alimentar. Já no que diz respeito ao comércio de rua, em Lisboa a procura está cada vez mais preocupada em garantir uma localização prime, enquanto no Porto reabilitação do Mercado Bolhão está a “beneficiar fortemente” o comércio de rua do centro da cidade.
• Logística: a ocupação praticamente que duplicou no mercado industrial e logístico, atingindo os 308.000 m2 no primeiro semestre. Contudo, continua a haver um desajuste da oferta face à alta procura, o que estimula o investimento na construção de novos espaços de logística, contabilizando-se atualmente mais de 700.000 m2 em desenvolvimento.