As estimativas da consultora imobiliária Cushman & Wakefield (C&W) apontam para que tenham sido investidos no ano passado cerca de três mil milhões de euros em imobiliário comercial, o que representa um aumento de 39% face ao ano anterior. Significa, então, que 2022 será o terceiro melhor ano de sempre, apenas atrás de 2018 e 2019. Isto em pleno contexto económico marcado por uma alta taxa de inflação e por aumentos consecutivos da taxa de juro diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). Mostramos, em baixo, como se comportou o setor ano passado, segmento por segmento, e revelamos quais foram os principais negócios do ano.
Segundo a C&W, a “alocação de capital por setor demonstra a contínua aposta dos investidores em setores dinâmicos entre os quais se destacou o setor de hotelaria, agregando 30% do volume transacionado”. Para isso contribuiu sobretudo a venda do Projeto Crown, o maior negócio imobiliário do ano, por 850 milhões de euros, sendo que a maior parte desse valor, cerca de 650 milhões de euros, é relativa a ativos hoteleiros. “Seguiu-se o setor de escritórios, responsável por cerca de 27% do total investido, com 770 milhões de euros”, revela a consultora. A fechar o pódio encontra-se o mercado de Industrial e Logística, com 605 milhões de euros, oito vezes mais que o valor investido em 2020 e 2021.
Estes foram os 7 principais negócios imobiliários de 2022:
- Projeto Crown: 850 milhões de euros;
- Atrium Saldanha: 205 milhões de euros;
- Portfólio Connect: 208 milhões de euros;
- Smart Studios: 200 milhões;
- Portfólio Explorer: 110 a 120 milhões de euros;
- Liberdade 195 (antiga sede do Novo Banco): 112 milhões de euros;
- Pestana Blue Alvor: 75 a 85 milhões de euros.
Escritórios com ano recorde
O volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa bateu recordes, tendo sido transacionados quase 260.000 metros quadrados (m2) entre janeiro e novembro de 2022, o que representa um aumento de 88% face ao período homólogo.
“As maiores transações registadas correspondem a futuras ocupações de novas sedes corporativas, com destaque para a Fidelidade – com 28.000 m2 no seu edifício da Av. Álvaro Pais – e para o BNP Paribas – adquiriu os edifícios Echo e Aura do Exeo Office Campus no Parque das Nações, num total de 38.250 m2. Destaque também para a ocupação, por parte de um ocupante ainda confidencial, da quase totalidade de um dos blocos do projeto ALLO (18.000 m2), que está em construção em Alcântara”, refere a C&W em comunicado.
Relativamente ao Grande Porto, até novembro registou-se um crescimento homólogo da absorção em 30%, num volume de ocupação de 52.700 m2. Entre os negócios a destacar há a tomada pela Saltpay de um total de 4.740 m2 no Porto Business Plaza, a ocupação pelo coworking Spaces (IWG) de 4.500 m2 no Joana D’Arc, em Matosinhos, e o pré-arrendamento de cerca 4.000 m2 da Kantar no Matosinhos Sul.
Retalho a recuperar
A C&W adianta que ao longo de 2022, o setor de retalho apresentou uma tendência de recuperação que foi sobretudo “suportada pela retoma dos planos de expansão dos retalhistas nacionais e internacionais”. “As alterações nos hábitos de compra consolidaram o digital, fazendo com que se tornasse um meio fundamental de conexão com os consumidores”, refere.
A consultora adianta que até 2025 está prevista a conclusão de mais 63.500 m2 de Área Bruta Locável (ABL), que incluem a expansão do Centro Comercial Colombo (Lisboa) e a abertura do Nova Vila Retail Park (Portimão). De referir ainda que, no ano passado, foram registadas 470 novas aberturas, menos 3% que em 2021. A área inaugurada foi, no entanto, superior em cerca de 5%.
“A predominância do comércio de rua manteve-se, com 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 19%. Continua a verificar-se um grande interesse dos retalhistas por lojas de grande dimensão, nomeadamente retail parks e unidades stand alone, que em conjunto representaram cerca de 15% do número de operações. O setor da restauração continuou a dominar, representando 44% dos novos arrendamentos, seguido do setor ‘outros’, onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage, que mais do que duplicou o número de aberturas, face ao período homólogo”, lê-se na nota.
Industrial & Logística estagna
A atividade ocupacional do mercado de industrial e logística registou um decréscimo de 19%, entre janeiro e setembro de 2022, aquando comparada com o período homólogo, mas ficou acima do volume do mesmo período de 2020, com uma absorção total de 331.400 m2.
Ao todo, registaram-se cerca de 50 negócios, tendo a área média por operação atingido os 6.700 m2. Entre as operações de maior dimensão está a aquisição pela NewCold das antigas instalações da Elos, em Palmela, com uma área coberta de 40.000 m2, o início da expansão pela WEG da sua fábrica em Santo Tirso, com 22.700 m2, o arrendamento de 18.200 m2 da Servirent em Benavente e, por fim, o arrendamento da Garland na Plataforma Logística de Leiria, com uma área de 16.100 m2.
“Face ao maior dinamismo do setor, verifica-se um aumento do investimento em oferta de qualidade, através da reabilitação ou desenvolvimento de novos projetos. (…) Em termos de promoção de novos complexos, destaque para os projetos da VGP em Loures, Sintra e Montijo num total de 62.000 m2, tendo-se já iniciado a obra do projeto de Loures. Além do desenvolvimento de uma unidade logística na região da Grande Lisboa, a Panattoni anunciou também o desenvolvimento de uma unidade na região do Grande Porto, o Panattoni Porto Park, com uma área de 75.000 m2. Adicionalmente, a Merlin Properties deverá avançar em breve com a segunda fase da Plataforma Logística Lisboa Norte (Azambuja), que conta com um potencial de desenvolvimento adicional total de 180.000 m2”, refere a C&W.
Abriram 44 hotéis em 2022 – e há cerca de 115 na calha
No que diz respeito à hotelaria, entre janeiro e outubro, o número de hóspedes e dormidas registou um aumento homólogo de 98% e 100%, respetivamente, ficando apenas 2% abaixo dos números de 2019. Em resultado do crescimento da procura, os indicadores de operação hoteleira refletiram subidas significativas nos proveitos totais a nível nacional, ficando 130% acima do período homólogo e, ainda, 14% acima de 2019, conclui a consultora, salientando que o RevPAR (Revenue per Available Room) teve um crescimento na ordem dos 11% face a 2019.
“Em termos de oferta hoteleira, durante 2022 foram inauguradas 44 novas unidades, com cerca de 2.600 quartos, perto de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Entre as novas aberturas destacam-se o W Algarve, o Pestana Douro Riverside, o Hyatt Regency Lisboa, de 5 estrelas, e ainda o The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel (4 estrelas)”, detalha a consultora.
“Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção cerca de 115 novos projetos hoteleiros que totalizam 9.900 quartos, com abertura prevista para os próximos três anos”, conclui.
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