A crise habitacional em Portugal é complexa e requer um conjunto alargado de soluções legislativas estáveis, desde a revisão da carga fiscal na construção nova à aceleração dos licenciamentos urbanísticos. Em vésperas de eleições legislativas, os vários especialistas presentes na tarde desta quinta-feira, dia 10 de abril, no Salão Imobiliário de Portugal (SIL) pediram um “pacto de regime” na habitação entre o PS e o PSD, os dois partidos com mais assentos parlamentares. Já os governantes de ambas as cores políticas falam que é possível chegar a “acordos” em algumas matérias que tocam a habitação, como a revisão legislativa das heranças indivisas.
Foi Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), que lançou o tema para cima da mesa de debate, admitindo que a atual crise no acesso à habitação ainda se mantém, porque “verdadeiramente faltou vontade política para fazer a diferença”. “É evidente que sem consenso ao centro não se resolve o problema da habitação. Sem um pacto de regime para um processo, que pode ser transitório, não vamos a lado nenhum. Este problema exige soluções rápida e duras”, defendeu na ocasião.
Este “pacto de regime” ao centro deveria tocar em medidas chave para os promotores e investidores imobiliários que estão no terreno, nomeadamente tornar os licenciamentos mais rápidos e baixar a “bruta carga fiscal na construção de habitação”, que chega quase a 50% do preço final dos empreendimentos, elencou Hugo Santos Ferreira, defendendo que “sem a redução do IVA ou dedutibilidade do imposto na construção, não haverá casas mais baratas”.
Também Bento Aires, membro do Conselho Diretivo da Ordem dos Engenheiros, admite que deveria haver um acordo ao centro, até porque “não se vai conseguir resolver o problema da habitação numa única legislatura” e é preciso “garantir um ambiente fiscal de estabilidade para promover a construção de mais casas”.
Já Avelino Oliveira, presidente da Ordem dos Arquitectos, tem dúvidas “se vai ser possível fazer um pacto de regime ao centro”, embora considere que “nenhum dos partidos deve fazer uma confrontação com o seu passado relativamente às responsabilidades com a habitação”. Isto porque, a seu ver, o Mais Habitação do PS deu um “impulsou no caminho certo” e o Construir Portugal da AD deu continuidade ao seu trabalho, eliminando algumas medidas que considerou "erradas" e deixando ficar outras que estavam certas.
PS e PSD falam em “acordos” na habitação – heranças indivisas em destaque
Questionados se há abertura por parte do PS e do PSD para haver um “pacto de regime” ao centro em matéria da habitação, os representantes de ambos os partidos presentes no SIL 2025 admitem apenas que podem chegar a “acordos”. Alexandra Leitão, presidente do Grupo Parlamentar do PS, diz que há “o consenso de que a habitação é um direito fundamental” e mesmo “não havendo um pacto de regime, é possível haver acordos em algumas matérias”, como é o caso da revisão da lei que toca nas heranças indivisas, por exemplo.
Por seu turno, João Vale e Azevedo, deputado na Comissão de Economia, Obras e Habitação do PSD, também considera que “é preciso haver um entendimento com o PS em algumas dimensões”. “A AD quer resolver um problema delicado – em conjunto com o PS – que são as heranças indivisas. Hoje, temos duas ou três gerações de herdeiros que precisam de chegar a acordo para vender um prédio, o que é impensável”, pelo que “é preciso alterar o nosso sistema sucessório e precisamos do PS para fazer isso”, concretiza.
Já em matérias que tocam a fiscalidade na construção de casas poderá ser mais difícil haver um entendimento entre o PS e o PSD. Enquanto João Vale e Azevedo admite que a AD vai reforçar a importância de descer o IVA para 6% na construção de casas novas (e até de o deduzir) para dar resposta à urgência da crise de habitação, Alexandra Leitão defende que a taxa reduzida do IVA “não deve ser para toda a construção”, mas sim para reabilitação e construção de casas a preços acessíveis, bem como para habitação a preços controlados.
Aqui poderá – quem sabe – haver pelo menos um consenso político sobre o IVA na reabilitação urbana, que por entendimento do Supremo Tribunal de Justiça passou de 6% para 23% tocando novos projetos e os já existentes, o que implica a devolução de milhões de euros ao Fisco em vários casos. “Este acórdão parou a reabilitação urbana no nosso país”, alerta o presidente da APPII, avisando ainda que enquanto a situação não for resolvida, por via do novo Governo e até do Tribunal Constitucional, não haverá mais projetos de reabilitação a avançar em Portugal e poderá até haver desemprego com empresas de média dimensão a fechar.
Autarquias pedem maior celeridade na administração central
As câmaras municipais do país têm vindo a receber cada vez mais poderes na área da habitação no âmbito do chamado “processo de descentralização”. Não há dúvidas que as “autarquias têm um papel fundamental na habitação, sendo a proximidade uma mais-valia", considera a presidente do grupo parlamentar do PS, apontando, no entanto, que “não deve haver passagem de responsabilidades sem recursos”.
As autarquias ficaram encarregues, aliás, de aplicar as verbas do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) para aumentar a oferta de habitação pública. Mas têm vindo a sentir dificuldades em colocar os projetos em marcha. João Vale e Azevedo, do PSD, admite que “é difícil cumprir o PRR", motivo pelo qual já houve reprogramação de forma a concluir as 26 mil casas até junho do próximo ano. Há quem seja menos otimista: o presidente da Ordem dos Arquitectos diz mesmo que "não vai ser possível construir as casas que estão previstas".
Mas qual é o cerne do problema? Além de haver uma limitação da capacidade construtiva em Portugal (por falta de mão de obra e limites ao financiamento) deixando concursos públicos vazios, as autarquias deparam-se também com constrangimentos na aprovação dos seus projetos por entidades públicas. O presidente da Câmara Municipal de Leiria, Gonçalo Lopes, fala que há uma “burocracia excessiva que interfere no planeamento da habitação”.
O presidente da Câmara Municipal de Aveiro, Ribau Esteves, vai mais longe concretizado que “o Estado Central é o problema as câmaras municipais, porque é lento e complexo”, defendendo uma maior descentralização dos poderes para autarquias. Isto porque, muitas vezes, nos processos de licenciamento de empreendimentos têm de se pedir pareceres à Associação Portuguesa do Ambiente (APA) e à Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC) que são demorados. Mas não só.
João Teixeira Leite, presidente da Câmara Municipal de Santarém, aponta que estas instituições assim como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR’s) e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) têm “muita incapacidade técnica”. “Estas estruturas intermédias têm de nos ajudar a tornar os processos mais aceleres”, apela.
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