O imobiliário está expectante para saber mais detalhes sobre várias medidas da habitação que estão para sair da gaveta do Governo, mas que ainda não viram a luz do dia. Mas esta quarta-feira, dia 12 de novembro, foram reveladas várias novidades sobre esta matéria por Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e da Habitação. O Governo quer que o IVA a 6% na construção tenha um efeito retroativo, quer agilizar a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e ainda aplicar medidas para “reequilibrar forças entre inquilinos e senhorios”. Todas estas mudanças legislativas só serão levadas ao Parlamento após a discussão do Orçamento do Estado de 2026 (OE2026).
Estas novidades foram anunciadas pelo ministro da Habitação na sessão de abertura da XIII Semana da Reabilitação Urbana do Porto (SRU), que arrancou esta quarta-feira, dia 12 de novembro. Na ocasião, Miguel Pinto Luz reafirmou o compromisso do Governo em reduzir o IVA para 6% na habitação a preços moderados, explicando que o pacote fiscal, que inclui esta medida, será submetido à Assembleia da República assim que reabrir o processo legislativo após a discussão do OE2026. “O pacote fiscal é um pedido de autorização legislativa (...) que entrará na Assembleia da República assim que a Assembleia tenha a conferência de líderes e reabra o processo legislativo”, explicou.
"O pacote fiscal na área da habitação é essencial", Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação
Segundo o ministro, a proposta governamental fixará um prazo retroativo à data da decisão, para evitar incertezas no mercado imobiliário enquanto decorre o debate parlamentar. Na Semana da Reabilitação Urbana, que conta com o idealista enquanto portal oficial, Miguel Pinto Luz destacou ainda a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) como uma das reformas estruturantes da política de habitação, salientando a necessidade de simplificar processos e reforçar a cooperação entre o Estado, os municípios e o setor privado.
O governante defendeu que o pacote fiscal e da revisão do RJUE são essenciais para garantir mais oferta de habitação e estabilidade no setor imobiliário, apelando ao entendimento político no Parlamento. “Acredito que há consenso e lancei este desafio. Temos que encontrar consensos, porque o pacote fiscal na área da habitação é essencial. É essencial para todos, para os inquilinos que querem deduzir mais, para os senhorios que querem pagar menos impostos, para as empresas que querem construir mais casas. É para todos. E como é para todos acho que temos espaço para encontrar esse consenso", disse Miguel Pinto luz ao idealista/news à margem do evento.
Neste ponto, o governante revelou ainda que o Executivo de Montenegro está a trabalhar para "reequilibrar forças entre inquilinos e senhorios" e tornar a relação entre ambos "mais saudável" ao invés de litigante, devendo apresentar medidas neste sentido em Conselho de Ministros até ao final do ano.
IVA a 6% na construção de casas: desafios e perspetivas do setor
O ministro Miguel Pinto Luz reforçou a intenção do Governo em reduzir o IVA na construção de habitação, salientando que “a nossa intenção é que o período de aplicação tenha um efeito retroativo no momento da decisão, dando tranquilidade ao mercado enquanto a Assembleia da República debate a proposta”. O governante explicou ainda que o IVA será liquidado por quem assinar o contrato de venda da casa, assumindo o compromisso de cumprir os critérios estabelecidos pelo Estado. "Se se incumprir o compromisso, a Autoridade Tributária naturalmente irá agir", avisou o governante.
O setor imobiliário saudou a medida, mas alertou para a necessidade de estabilidade e previsibilidade. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, destacou que “os contratos de investimento e os benefícios fiscais têm de ser estáveis e conhecidos, não podem ser alteráveis por mudanças políticas”, sublinhando que a redução do IVA é essencial para tornar a habitação mais acessível a médio e longo prazo. E apelou ainda para que a redução do IVA seja aprovada o mais rápido possível, uma vez que "há projetos parados à espera".
"O IVA a 6% é crucial, mas temos de perceber se será aplicado de forma efetiva em todo o território e não apenas em áreas específicas”, José Manuel Sousa, Bastonário da Ordem dos Engenheiros Técnicos
No painel sobre os desafios do novo ciclo autárquico, representantes de Matosinhos, Vila Nova de Gaia e Porto reforçaram a importância de políticas municipais ativas para habitação acessível. E destacaram ainda a necessidade de reabilitar o parque habitacional, aumentar o número de fogos disponíveis para arrendamento acessível, incentivar parcerias público-privadas e cooperativas, e articular ações de habitação com políticas de coesão social e retenção de talentos.
Foi ainda salientada a cooperação entre municípios da Área Metropolitana do Porto, considerada essencial para otimizar recursos e experiências. Os participantes sublinharam que o sucesso destas políticas depende da capacidade das câmaras de agilizar processos de licenciamento, apoiar investidores e incorporar novos modelos de construção, criando condições para que a redução do IVA tenha um efeito real e abrangente na colocação de casas no mercado.
José Manuel Sousa, Bastonário da Ordem dos Engenheiros Técnicos, chamou a atenção para a abrangência da medida: “O IVA a 6% é crucial, mas temos de perceber se será aplicado de forma efetiva em todo o território e não apenas em áreas específicas”. Para o bastonário, a redução de impostos deve ser acompanhada por simplificação de licenciamento e redução dos custos de construção para ter impacto real no acesso à habitação.
O presidente Ordem dos Arquitectos também abordou a questão do IVA na construção, alertando que os projetos de conceção e engenharia continuam excluídos da taxa reduzida, mesmo quando se destinam à habitação acessível. Avelino Oliveira destacou ainda que “é necessário continuar o diálogo para que os arquitetos não sejam o elo mais fraco nesta matéria”, sublinhando a importância de uma aplicação clara e consistente do regime fiscal.
Apesar do entusiasmo, os intervenientes concordam que a medida dependerá da aprovação parlamentar e de uma implementação rigorosa. Miguel Pinto Luz sublinhou que, mesmo antes da entrada em vigor, “o mercado saberá a nossa intenção”, enquanto o setor insiste que a redução do IVA deve ser combinada com outras políticas de incentivo, como contratos de investimento e seguros de arrendamento, para garantir que o efeito sobre a habitação acessível seja concreto e sustentável.
RJUE: oportunidades e desafios para a habitação e urbanismo
Também está na calha a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), embora com atraso. Recorde-se que, no início do ano, Patrícia Gonçalves Costa, secretária de Estado da Habitação, havia indicado que a revisão deste regime deveria estar terminada até março de 2025.
Sobre o RJUE, Miguel Pinto Luz destacou a sua importância para agilizar processos de licenciamento e tornar o setor da construção mais previsível e eficiente. E sublinhou ainda que o regime procura criar regras claras para todos os intervenientes, com foco na simplificação e redução de burocracia, garantindo segurança jurídica para promotores e cidadãos.
"O Governo aprovou em setembro a última formação de RJUE, em ampla discussão com todo o setor, todas as ordens, a Associação Nacional de Municípios (...) Concluído o período orçamental, irá dar entrada o pedido de autorização legislativa para o RJUE", avançou ainda o ministro da Habitação no evento.
Em nome dos investidores e promotores imobiliários, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, destacou que o RJUE é uma oportunidade para aumentar a transparência e estabilidade do mercado, mas alertou que a eficácia do regime dependerá da sua aplicação uniforme em todo o território. O dirigente salientou que uma regulamentação consistente é crucial para que os contratos e investimentos no setor imobiliário possam avançar sem surpresas legais.
"RJUE caminha no sentido da simplificação dos procedimentos administrativos", Avelino Oliveira, presidente da Ordem dos Arquitectos
Por seu turno, o bastonário José Manuel Sousa reforçou a necessidade de clareza na aplicação do RJUE, enfatizando que os engenheiros e técnicos precisam de orientações precisas para assegurar a conformidade técnica e legal em projetos de construção, evitando atrasos e custos adicionais. "Temos de ir a uma entidade concessionária e pagar taxas astronómicas (...) e estas entidades demoram o tempo que querem", refere no evento, reclamando que "seja atribuída muito mais responsabilidade aos técnicos e muito menos burocracia.”
Ainda dentro desta dimensão, Bento Aires, presidente da Ordem dos Engenheiros – Região Norte, acrescentou que a cooperação entre entidades públicas e privadas será essencial para que o RJUE funcione na prática, promovendo uma gestão mais eficiente dos processos urbanísticos. “Parece que continua a haver um problema de burocracia, apesar das medidas que têm sido aplicadas", como é o caso do simplex dos licenciamentos urbanísticos, afirmou.
O RJUE é, no fundo, um regime "que regula toda a entrada dos projetos nas câmaras" e que "foi realmente discutido com as ordens", lembra Avelino Oliveira. Mas poderá haver mudanças decorrentes da próxima fase de discussão com municípios e outras entidades a seguir ao OE2026. “As alterações de última hora, ao que vamos sabendo, têm consequências", alerta o presidente da Ordem dos Arquitectos, acreditando, ainda assim, que esta revisão do RJUE "caminha no sentido da simplificação dos procedimentos administrativos".
No contexto municipal, Manuela Álvares, vereadora da Câmara Municipal de Matosinhos, e Álvaro Santos, vice-presidente da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, concordaram que o RJUE pode facilitar a execução de políticas locais de habitação e projetos urbanos, mas insistiram na necessidade de formação e adaptação dos serviços autárquicos para lidar com o novo quadro legal. Gabriela Queiroz, vereadora da Câmara Municipal do Porto, salientou que a articulação entre municípios e o cumprimento rigoroso do regime são fundamentais para que os objetivos de habitação e urbanização sejam efetivamente alcançados.
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