Crédito para construir: “Escolha de casas modulares cada vez mais comum”

Comprar terreno para construir casa continua a ser o projeto de vida de muitas famílias em Portugal. Sem que seja vista como uma solução para resolver a crise de acesso à habitação que se vive no país, por ser "um produto especializado", a procura de crédito para construção segue estável, sem que se notem alterações significativas. Mas há uma mudança evidente a acontecer neste mercado: "É cada vez mais comum a escolha de outros tipos de construção que não a alvenaria mais tradicional, destacando-se as casas modulares", segundo revela em entrevista ao idealista/news o CEO da UCI em Portugal, Greg Delloye.

Em média, os portugueses pedem 189.000 euros de crédito para construir casa, esperando cerca de 414 dias para verem a obra concluída, concluiu um estudo recentemente realizado pela UCI com a SPIRITUC — Investigação Aplicada. "E esse valor de financiamento representa perto de 2/3 do valor total gasto na construção", tal como detalha o responsável da instituição financeira presente em Portugal desde 1999.

Defendendo a aposta em empreendimentos com habitação acessível para a classe média e média-baixa, o banqueiro considera que "há um problema estrutural de falta de parque habitacional nacional, que não pode passar só por reduzir o IVA da construção". "É necessário alterar os Planos Diretores Municipais (PDMs), repensar os códigos da construção e investir em projetos de I&D que tornem a construção mais célere e menos cara", avisa.

Por outro lado, Delloye diz que é crucial fazer alterações na lei relativamente aos créditos a condomínios, de forma a facilitar e agilizar a realização de obras, tendo em vista o aumento da eficiência energética das casas e, consequentemente, da qualidade de vida. “É importante que haja um ajuste na legislação que permita aos condomínios contrair empréstimos, à semelhança do que acontece em Espanha", defende o porta-voz em Portugal da UCI, que resultou da joint-venture de dois importantes grupos financeiros, o francês Grupo BNP Paribas e o espanhol Grupo Santander. "Enquanto isso não for feito, vamos estar circunscritos a atuar casa a casa, com efeito muito limitado, quando podíamos estar a atuar em edifícios inteiros”. 

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Um estudo recente que contou com a participação da UCI concluiu, por exemplo, que os portugueses pedem, em média, 189.000 euros de crédito para construir casa no país. É um valor “normal” face ao verificado noutros anos? E estará em média com os restantes países da UE ou da zona euro?

O crédito para construção continua a ser um produto especializado e há poucos dados sobre a construção de casas, o que torna muito difícil fazer essas comparações e explica porque é necessário um estudo como o “Construir Casa”, que realizámos em parceria com a Spirituc. 

A maioria das 611 pessoas que participaram no estudo, e que construíram casa nos últimos dois anos, recorreu a crédito, seja como única fonte de financiamento, seja associado a capitais próprios, o que representou então esse valor médio de 189.000 euros de crédito solicitado, o que está em linha com a nossa experiência na UCI e com a evolução dos preços do imobiliário. Sendo interessante mencionar que, segundo o apurado no estudo, esse valor de financiamento representa perto de 2/3 do valor total gasto na construção.

O estudo concluiu também que no processo de financiamento as principais dificuldades passaram pela burocracia (30,4%), pelo valor elevado da prestação (17,6%), pelo tempo necessário para aprovação (16,1%) e pelo valor disponível para entrada muito baixo (16,1%)… 

Ninguém gosta de lidar com burocracia, mas há burocracia necessária para defender o próprio cliente, garantindo que, de facto, tem condições para assumir os compromissos a que se propõe e que o crédito é concedido de forma responsável. 

Mas a burocracia não se resume apenas ao financiamento, porque é também uma questão apontada ao longo do processo de construção, estando entre as principais dificuldades identificadas na primeira fase do processo de construção, nomeadamente no que diz respeito à elaboração e aprovação do projeto de construção e ao licenciamento.

As outras dificuldades sentidas no financiamento não são generalizadas, foram apontadas apenas por uma em cada seis pessoas. Tendo em conta que estamos num mercado em alta, com os custos da construção e o preço da habitação a aumentarem em 2025, é natural que algumas pessoas olhem para o valor da prestação e da entrada como uma dificuldade e que haja uma pressão para fechar negócios o mais rapidamente possível.

E, de forma geral, que conclusões há a destacar deste estudo?

Focando-nos mais na questão da construção em si, e não tanto no financiamento, diria que há três conclusões particularmente importantes. Uma é que, a seguir ao preço e ao conforto, a sustentabilidade é um dos critérios que mais influenciam a escolha dos materiais de construção, sendo mencionada por pouco mais de metade dos participantes no estudo, aliás um número muito semelhante ao que referiu que a sustentabilidade teve um elevado impacto nas decisões ligadas à construção da habitação.

"(...) É cada vez mais comum a escolha de outros tipos de construção que não a alvenaria mais tradicional, destacando-se as casas modulares e, em menor grau, as casas em madeira"

De referir também que a maioria das pessoas não teve problemas em termos de cumprimento do orçamento e prazo previsto para conclusão das obras, sendo que, nesses casos, o tempo médio de construção foi de 414 dias.

Por fim, e com alguma surpresa, concluímos que é cada vez mais comum a escolha de outros tipos de construção que não a alvenaria mais tradicional, destacando-se as casas modulares e, em menor grau, as casas em madeira.

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Falando no caso concreto do crédito para construção de habitação, que diferenças há entre este financiamento e o “tradicional” crédito habitação?

Há três principais diferenças entre o crédito para construção e o crédito habitação tradicional:

1. Para começar, a questão do terreno. No caso do crédito para construção, é necessário que haja um terreno para a construção. Esse terreno pode ser herdado ou doado, como aconteceu por exemplo com uma em cada três pessoas que participaram no estudo. Nos outros casos, é necessário comprá-lo e um quarto das pessoas diz tê-lo feito com recurso a crédito;
2. Outra diferença é a forma como se acede ao montante do empréstimo, porque no crédito para construção há uma libertação por tranches à medida que as várias fases da construção são concluídas e mediante a realização de vistorias que o comprovem;
3. Outra grande diferença prende-se com a aplicação de uma carência de capital durante o período da construção, em que a pessoa, portanto, só paga juros. O que acontece porque se entende que, se a pessoa está a construir uma casa precisa de estar a morar noutro sítio até o processo estar concluído, o que terá custos associados. 

Há muitas pessoas a pedir este tipo de empréstimo em Portugal, direcionado para a construção de casas? O número de mutuários tem vindo a aumentar ao longo dos anos?

Tal como referido no início, não há muitos dados sobre esta matéria. O que podemos dizer, com base na nossa experiência, é que é um produto especializado, e que não notamos que nos últimos anos tenha havido uma mudança significativa em termos de procura por crédito para construção.

É possível enumerar algumas vantagens e desvantagens deste tipo de financiamento face ao “tradicional” crédito habitação? 

Uma das principais vantagens do crédito para construção é o já mencionado período de carência de capital durante a construção e o facto de ser uma solução mais flexível, porque, havendo uma libertação por tranches, a prestação é ajustada ao valor que foi, de facto, libertado. 

"Não notamos que nos últimos anos tenha havido uma mudança significativa em termos de procura por crédito para construção"

Em termos de desvantagens, é um processo mais demorado e que exige um maior acompanhamento, uma vez que a libertação de tranches implica a realização de vistorias que comprovem que as diferentes fases da construção vão sendo concluídas antes de passar à seguinte.

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Portugal, tal como outros países, está mergulhado numa crise habitacional, tendo o Governo anunciado medidas que visam aumentar a oferta de casas no país para dar resposta à procura. A “facilitação” do crédito para construção de casas seria um caminho a seguir? Porquê?

Não. Porque não é realista pensar que a dificuldade de acesso à habitação se resolve apostando em que as pessoas construam as suas próprias casas, um processo que se torna cada vez mais oneroso, tendo em conta o elevado custo dos terrenos, materiais de construção e da própria mão de obra. 

"É necessário alterar os Planos Diretores Municipais (PDMs), repensar os códigos da construção e investir em projetos de I&D que tornem a construção mais célere e menos cara"

Aquilo em que se tem de apostar é em empreendimentos que disponibilizem um número significativo de soluções de habitação acessíveis à classe média e média-baixa. Há um problema estrutural de falta de parque habitacional, que não pode passar só por reduzir o IVA da construção. É necessário alterar os Planos Diretores Municipais (PDMs), repensar os códigos da construção e investir em projetos de I&D que tornem a construção mais célere e menos cara. Só com uma ação estrutural e coerente podemos conseguir habitação a preços acessíveis para pessoas que atualmente não conseguem comprar casa.

Por falar nas medidas anunciadas pelo Governo, considera que as mesmas irão ajudar a trazer mais casas ao mercado?

É prematuro fazer essa análise, porque é uma questão complexa que envolve diferentes fatores que tornam difícil prever o que pode acontecer.

A redução da taxa de IVA para 6% na construção é um sinal positivo. Falou-se também em apoiar o alojamento temporário de trabalhadores do setor da construção, o que nos parece uma medida interessante, porque entre as principais dificuldades do processo de construção apontadas pelos participantes do nosso estudo estão a qualidade e a disponibilidade de mão de obra, o que seguramente também está relacionado com as condições dadas aos trabalhadores.

Por outro lado, a garantia do Estado, sendo uma medida bem-intencionada que pretende permitir aos jovens comprar casa sem terem de assegurar um valor de entrada para o qual provavelmente não teriam recursos, acaba por estimular a procura de habitação sem que haja um contraponto em termos de oferta, o que contribui para o aumento dos preços.

E sobre a concessão de crédito habitação em Portugal, que comentário considera oportuno fazer, em jeito de balanço de atividade?

Em 2025, atingiram-se máximos históricos em termos de crédito habitação. Segundo dados do Banco de Portugal (BdP), em 2025, o montante de novas operações de empréstimos à habitação atingiu 23,3 mil milhões de euros, o que representa um aumento de 33% face a 2024, que já tinha sido um ano excelente.

Mas há aqui um elemento que temos de ter em conta: o efeito da garantia do Estado, que o BdP nos diz que representou um pouco mais de 1/4 do montante dos contratos. O que nos leva a questionar: qual será a dinâmica pós-garantia?

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*O que esperar em 2026, no caso do crédito habitação, em termos de tendências de mercado? Como antecipa que será a evolução das Euribor, dos tipos de taxas escolhidas, etc.?

Para 2026, a expectativa era de que as taxas Euribor se mantivessem estáveis e que continuassem a predominar as taxas variáveis ou mistas de curto prazo, mas com o conflito no Médio Oriente e os impactos na economia internacional, as taxas já estão a aumentar. Num contexto internacional tão instável como o atual, é difícil prever o que vai acontecer nos próximos meses e que impactos poderá haver em termos de crédito habitação.

Falando especificamente de habitação, é de esperar e desejável que a habitação acessível se torne num tema mais presente na agenda. Há inclusive um programa para Portugal com apoio do Banco Europeu de Investimento (BEI) assinado com o Governo no ano passado e que esperamos que venha a dar bons frutos.

Sinta-se à vontade para acrescentar qualquer informação que considere pertinente.

Complementarmente à construção, um tema que merece mais atenção é o das obras em condomínios, que pode ser uma aposta com maior impacto em termos de melhoria do perfil energético do nosso parque habitacional, com redução dos consumos energéticos das casas (gerando poupança nos recursos ambientais e também nos recursos financeiros dos moradores) e aumento da qualidade de vida nas casas.

"Complementarmente à construção, um tema que merece atenção é o das obras em condomínios. (...) É importante que haja um ajuste na legislação que permita aos condomínios contrair empréstimos, à semelhança do que acontece em Espanha, evitando situações em que há necessidade e vontade de fazer as obras, mas os condomínios não possuem os recursos necessários"

Mas, para isso acontecer, é importante que haja um ajuste na legislação, que permita aos condomínios contrair empréstimos, à semelhança do que acontece em Espanha, evitando situações em que há necessidade e vontade de fazer as obras, mas os condomínios não possuem os recursos necessários. E, claro, essa medida teria de ser complementada com a existência de programas de apoio consistentes, que dessem recursos aos condomínios que quisessem realizar as intervenções necessárias em termos de eficiência energética. Porque, enquanto isso não for feito, vamos estar circunscritos a atuar casa a casa, com efeito muito limitado, quando podíamos estar a atuar em edifícios inteiros.

*Nota: notícia atualizada às 17h25 do dia 17 de março de 2026 com a resposta à seguinte pergunta: O que esperar em 2026, no caso do crédito habitação, em termos de tendências de mercado? Como antecipa que será a evolução das Euribor, dos tipos de taxas escolhidas, etc.?