É licenciado em engenharia civil, mas foi na Gestão que seguiu o seu percurso. Conciliando a visão que lhe dão estes dois mundos, José Crespo de Carvalho, presidente do ISCTE Executive Education, recusa olhar para a habitação como mais um setor e prefere assumir este direito fundamental como um sistema. A ideia atravessa as "108 Vozes pela Habitação", a obra coletiva que coordenou e que o ISCTE Executive Education lança hoje, ao final do dia, na Feira do Livro de Lisboa e a propósito da qual recebeu o idealista/news no seu gabinete na escola de negócios, em pleno centro da capital.
São 720 páginas que cruzam perspetivas "diversas", mas que, tal como adianta o seu responsável, "se complementam", dentro desta lógica de entender a habitação como um sistema e de espicaçar a "curiosidade intelectual", aprofundando e cruzando linhas de pensamento. São mais de uma centena de personalidades das esferas política, económica, urbanística, social, jurídica, financeira, associativa e territorial, abordando temas como licenciamento, arrendamento, mediação imobiliária, construção e reabilitação urbana, alojamento local, mobilidade, transportes e planeamento.
Numa posição pessoal, o catedrático Crespo de Carvalho, responsável pelas pós-graduações de mediação imobiliária profissional e investimentos imobiliários daquele instituto universitário de Lisboa, argumenta porque é que a crise da habitação é, no fundo, um problema de mobilidade. E explica também, nesta conversa em que convida à leitura do livro com edição da Leya, porque é que resolvê-lo exige um consenso político que ainda não existe - e urge - em Portugal.
A coleção de vozes já passou por tantos temas. Porquê a habitação e porquê é este o momento certo para lhe dedicar um volume inteiro?
Há aqui um conjunto de três motivos. Por um lado, porque é um problema permanente. Quando começámos a fazer esta obra, foi precisamente na altura em que se começou a falar de uma nova legislação sobre habitação, e a verdade é que o livro acaba por sair mais ou menos a seguir a essa legislação, que foi aprovada há pouco tempo. Esse foi um dos motivos.
O segundo, que é muito importante para nós, é o facto de termos dois programas na área do imobiliário, duas pós-graduações: uma em mediação imobiliária profissional e outra em investimentos imobiliários. Termos dois programas, com vários docentes que trabalham esta área em termos profissionais, era também uma razão muito forte para pegarmos no tema.
E há ainda um terceiro ponto, mais pessoal, que tem a ver comigo. Como sou engenheiro civil de base, embora não exerça engenharia civil, porque acabei por enveredar pela Gestão e toda a vida fiz Gestão, sempre achei que esta era uma área relativamente mal trabalhada, ou que podia estar mais trabalhada do que outras, e que valia a pena pegar nela.
A frase que abre o livro diz que a habitação não é um setor, é uma infraestrutura silenciosa de tudo o resto. Quando é que passou a olhar para a habitação assim, como uma infraestrutura da sociedade e não como um mercado?
Eu acho que, mais do que uma infraestrutura, é um sistema. É um sistema que engloba imensa coisa: desde os fluxos de deslocação a todo o comércio, todos os serviços. Tudo isto faz parte de uma lógica de habitação de bairro ou não bairro, de maior ou menor dispersão, uma rede de transportes, etc.
Significa que essa infraestrutura é um sistema que só funciona se funcionar de forma integrada. Se está desintegrado, não funciona. E uma das coisas que reforço no capítulo que escrevi, de forma um bocadinho provocatória, é que habitação há; não há é transportes. Porque em todas as cidades do mundo desenvolvido podemos viver a uma hora da cidade sem problema de maior. Em Portugal não podemos viver a uma hora da cidade, porque uma hora da cidade, se calhar, são três ou quatro.
Coordenar 108 vozes é, de facto, um exercício de curadoria. Houve algum critério na escolha?
Há, de certeza, um critério: o da diversidade. Quando fazemos este tipo de livros, procuramos sempre não só o lado da oferta, mas também o representante da procura; não só o promotor, mas também o angariador; não só o banco que concede o crédito, mas também a associação que defende o consumidor.
A tentativa é incluir o académico, aquele que pensa e que escreveu sobre estas áreas, e também aquele que está envolvido na decisão do dia a dia. Tudo isto só faz sentido se for um todo diverso. Se for monolítico, com um único sentido de pensamento, não é suficientemente diverso nem inclui toda a gente. Portanto, o que procuramos é incluir todos os pontos de vista, colocando-nos numa posição relativamente agnóstica.
Em todas as cidades do mundo desenvolvido podemos viver a uma hora da cidade sem problema de maior. Em Portugal não podemos viver a uma hora da cidade, porque uma hora da cidade, se calhar, são três ou quatro.
No meio de toda essa diversidade, que tensões foram mais óbvias?
Há os pontos de vista de cada um, e cada um puxa um bocadinho para o seu 'know-how' de base. Depois há a atividade que está a desenvolver na altura: quem trabalha para uma empresa ou para um promotor acaba por puxar um pouco para a lógica da sua atividade. Mas também há quem faça exercícios completamente desligados disso, sem estarem de forma alguma ligados à base do seu trabalho ou do seu dia a dia, ou seja, uma análise pura e fria, com a sua opinião e com dados. E isso é muito importante: perceber que existem pessoas preocupadas e pessoas que vão buscar dados.
E algum consenso mais surpreendente?
Há alguns consensos sobre como podemos, por exemplo, ter oferta de casas a preço acessível tanto para compra e venda como para arrendamento, desde que se criem as condições para que isso exista. E essas condições passam por não construirmos apenas para a gama média-alta, que é aquilo que quem constrói faz muita força por fazer, até porque a margem é melhor. Podemos condicionar bolsas de habitação futura a determinado tipo de 'pricing', levando isto a condições de concurso, e o Estado tem aqui um papel essencial em termos de políticas públicas.
Nos últimos 15 ou 20 anos estivemos a produzir muito pouco e, portanto, agora estamos a pagar a fatura dessa pouca produção de casas. E o pouco que se produz anda mais ou menos à volta dos mesmos locais de sempre. Porquê? Porque não temos mobilidade. Quando as pessoas querem vir trabalhar para Lisboa, para o Porto ou para um grande centro urbano, o que procuram é ficar o mais próximo possível da sua zona de trabalho. Isso não lhes permite escolher, por exemplo, viver na praia - temos uma costa muito rica e diversa, e podiam viver junto ao mar e deslocar-se para Lisboa. Mas não é possível, porque sabemos o tempo que isso demora na realidade.
Nos últimos 15 ou 20 anos estivemos a produzir muito pouco e, portanto, agora estamos a pagar a fatura dessa pouca produção de casas. E o pouco que se produz anda mais ou menos à volta dos mesmos locais de sempre. Porquê? Porque não temos mobilidade.
Será que se pode dizer que estas 720 páginas acabam por falar muito desta questão das políticas públicas que estiveram ausentes e que se tornaram urgentes?
Sem dúvida que se fala muito de políticas públicas e da responsabilidade dos atores públicos na estruturação dessa tal infraestrutura, e na criação das condições para termos um mercado de arrendamento e uma oferta em condições acessíveis, para que as pessoas possam ter, de facto, casa. Porque no caso da habitação estamos a falar de um direito fundamental.
Fala-se na falta de oferta, nos licenciamentos lentos, na fiscalidade do arrendamento, que este novo pacote fiscal vai tentar mudar. Mas haverá um problema que é a causa de todos os outros, ou o caminho é mais complexo?
Lá está: como é uma infraestrutura, um sistema, aquilo que saiu acabou por ser um conjunto de medidas que não cobrem o sistema como um todo. O sistema precisa de ser pensado de uma vez por todas como sistema, e precisa de uma reforma estrutural. Para isso, é preciso um consenso político alargado, sem o qual não conseguimos fazer reformas territoriais - que demoram tempo e exigem abnegação das várias partes.
Quando cada um se põe no seu quintal a defender um determinado interesse, não está a olhar para o interesse de todos. E o denominador comum aqui é muito importante: começarmos por reconhecer, todos, que existe falta de oferta a preço interessante para arrendar e falta de oferta a preço interessante para comprar. Qual é a base? É começarmos a construir a casa.
Estamos a pensar resolver o problema da habitação criando um conjunto de medidas como se tivéssemos uma caixa de 100 Legos e pegássemos apenas em 10 dessas 100 peças, falta pegar nas outras 90 para termos uma coisa integrada.
Pediria que aprofundasse uma frase muito forte que disse: que isto não é fundamentalmente um problema de habitação, mas de mobilidade. Como é que estas duas ideias se ligam, e o que é preciso investir?
Repare: se temos uma rede de metropolitano que ao primeiro problema para a construção porque não tem dinheiro para avançar; se temos uma rede de comboios hiperlimitada e bastante obsoleta, com ligações muito aquém do necessário; se não temos capilaridade para abranger as populações que estão no perímetro urbano das grandes cidades; se não conseguimos colocar as pessoas rapidamente no centro da cidade em transportes públicos; e se não temos uma política de pricing para essas pessoas que lhes permita, efetivamente, escolher viver fora, então não há escolha possível.
Falta rapidez e fiabilidade, e a fiabilidade é uma coisa que não existe de todo. É evidente que o sistema está a coxear. Eu posso, e devo, almejar viver fora do perímetro urbano mais denso; é legítimo. Mas é igualmente legítimo ter um transporte associado para que isso se possa concretizar. Se isso não se verifica, no fundo não tenho escolha, e sou sempre impelido para o mais próximo possível, para não sofrer o ónus do tempo de deslocação.
E não estou a falar de transporte individual - estou a falar de transportes públicos, de uma rede integrada. Barcos no Tejo, uma terceira travessia que tem de passar o Tejo em linha férrea e estender-se à grande área metropolitana, e que não está a acontecer de todo. Estamos a pensar resolver o problema da habitação criando um conjunto de medidas como se tivéssemos uma caixa de 100 Legos e pegássemos apenas em 10 dessas 100 peças, falta pegar nas outras 90 para termos uma coisa integrada.
Falta um bocadinho de curiosidade intelectual para irmos mais a fundo nos temas. E se há coisa que um professor deve fazer a vida toda é estimular a curiosidade intelectual nos seus alunos.
Que papel pode ter uma instituição como o ISCTE Executive Education num tema tão profundamente político e social?
Queremos, obviamente, que tenha um papel político e social. Com este tipo de intervenção, queremos ser muito plurais, isto é o esteio para que haja diversidade de pensamento e para que possa haver debate com respeito. Peço desculpa pela expressão, mas, não sendo uma Assembleia da República, aqui as pessoas não se agridem, apenas escrevem o seu texto. Estão lá as opiniões diversas, lado a lado, em convivência e sem agressão. É preciso saber ler os textos e interpretar o que cada um quer dizer. É uma base ótima para quem quiser começar a fazer política pública a sério: ver os vários pontos de vista, compilá-los e começar a dedicar-se ao tema, sem grande buzz de manifestação, com dados e com informação.
Para nós, este tipo de intervenção é muito mais rico do que chamar não sei quantas pessoas a uma sala para debaterem um tema e depois se agredirem umas às outras, porque não se sabem respeitar. Falta um bocadinho de curiosidade intelectual para irmos mais a fundo nos temas. E se há coisa que um professor deve fazer a vida toda é estimular a curiosidade intelectual nos seus alunos. Muitos perguntam-me qual é a chave do sucesso, e respondo sempre o mesmo: não percas a curiosidade intelectual. No momento em que a perderes por alguma coisa, essa coisa deixa de ser um drive para ti e passas rapidamente a estar obsoleto. Se não a perderes, alguma coisa vai surgir.
Estamos a pensar resolver o problema da habitação criando um conjunto de medidas como se tivéssemos uma caixa de 100 Legos e pegássemos apenas em 10 dessas 100 peças, falta pegar nas outras 90 para termos uma coisa integrada.
Em termos geopolíticos, o agravamento da guerra no Médio Oriente vai dificultar ainda mais as questões da habitação?
Para já, o que está a acontecer é uma subida dos preços de construção. E isso é um problema, porque já tínhamos fraca construção e agora temos fraca construção mas com materiais mais caros. Todo este cenário — começando na base, que é só uma pontinha de nada mas é importante porque é a base da mobilidade, o preço dos combustíveis — gera um efeito inflacionário sobre os produtos que, neste momento, é incontornável.
Mas, ao nível do investimento imobiliário, Portugal continua a ser atrativo em comparação com outros mercados?
É atrativo, mas é preciso saber vender essa atratividade. E vender não significa necessariamente dizer que temos bom clima e boa comida, não é bem por aí. Basta mexermos em algumas dimensões fiscais para rapidamente voltarmos à atratividade que já tivemos.
Como responsável de duas pós-graduações - mediação imobiliária profissional e investimentos imobiliários, que avaliação faz da atividade da mediação imobiliária em Portugal?
Faço uma avaliação em dois blocos. Há um conjunto de pessoas muito interessadas, muito conhecedoras, com muito 'knowledge' sobre o mercado - mas que são menos do que a larga maioria, que se vê atraída pela mediação por diversas razões de vida mas que não está disposta a investir em conhecimento.
Dou-lhe um exemplo muito típico: olhamos para uma construção e perguntamos que tipo de estrutura é que aquela habitação tem. O simples facto de a pessoa não saber distinguir o tipo de estrutura é, desde logo, um 'handicap', porque isto devia estar na ponta da língua, são coisas básicas para quem está no mercado da angariação e da mediação. E quem diz esta questão diz uma centena de outras a seguir.
Esta obra é uma base ótima para quem quiser começar a fazer política pública a sério: ver os vários pontos de vista, compilá-los e começar a dedicar-se ao tema, sem grande buzz de manifestação, com dados e com informação.
E sobre a nova lei do Governo para o setor, faz sentido regular ainda mais o mercado da mediação?
Havia uma tentativa, que eu achava fantástica, não de obrigar, porque "obrigar" é uma palavra com um peso excessivo, mas de submeter o mediador a uma formação para poder ser mediador. Uma formação de base que trate aspetos negociais, de construção e fiscais, além dos aspetos de verdade e de ética para com o cliente. Há aqui um conjunto de conhecimento que devia funcionar como noutras profissões: uma carteira profissional que é preciso tirar. E isso não se vê.
Temo que esta não exigência, ou uma exigência muito pequena, acabe numa coisa quase massificada, em que toda a gente acede - são tão poucas horas que toda a gente passa, o crivo é baixo e as pessoas saem a saber mais ou menos o mesmo que sabiam antes. Isso é perigoso, porque estamos a encher o mercado de pessoas desconhecedoras a competir com pessoas boas. Em quem é que o cliente confia? Por azar apanha uma pessoa desconhecedora, fica com anticorpos e depois generaliza: "cá está a mediação tal como ela é." E não é assim, há pessoas muitíssimo boas. Acho que estas pessoas se deviam estimular a estudar, a aprofundar, a ir mais longe.
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