Regulamentação do AL: “Portugal é o país mais avançado da UE”

O Alojamento Local (AL) esteve, nos últimos anos, no olho do furacão em Portugal. O arrendamento de curta duração de casas a turistas - apartamentos ou quartos - tem sido apontado como um dos responsáveis da escalada dos preços no mercado residencial, sobretudo na capital portuguesa. Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), analisa o tema no livro “108 Vozes pela Habitação”, apresentado dia 8 de junho na Feira do Livro de Lisboa. Ao idealista/news revela que há hoje “um debate muito mais equilibrado”, estando a regulamentação também “muito mais equilibrada”. “Ao contrário do que se diz, que Portugal está em contraciclo em termos de regulamentação enquanto na Europa o AL está a ser regulamentado, é exatamente o contrário. Portugal é o país mais avançado”, garante. 

No livro - uma obra coletiva lançada pelo ISCTE que tem 720 páginas e reúne mais de uma centena de contributos de especialistas sobre a crise da habitação em Portugal - Eduardo Miranda escreve, entre outras coisas, que “não há melhor solução política para um problema complexo do que encontrar um culpado fácil”, tendo o AL surgido “como o bode expiatório fácil de vender”. O título do seu artigo na obra, “O lugar do alojamento local no debate sobre a crise na habitação”, serve de mote. E é por aqui que começa a conversa.

Qual é o lugar do AL no debate sobre a crise na habitação?

Foi importante este convite, a participação no livro, porque um dos aspetos que temos sempre alertado é que o AL ganhou um papel completamente desproporcional no debate da habitação. E até perigoso, porque serviu de manobra de diversão, uma espécie de bode expiatório para retirar ao debate as questões fundamentais da habitação, o problema da oferta, da diminuição da construção, da burocracia da construção, e canalizá-lo para um alvo que era mais fácil e de curta resposta, que politicamente é algo mais sensível. Aquilo que quisemos mostrar é que o Al não se exclui dessa discussão, que tem a ver com localizações muito específicas, cinco ou seis freguesias de centros históricos. O Al foi colocado ali de uma maneira forçada até para se retirar um pouco o peso da discussão dos problemas estruturais que existem há décadas.

Há muito tempo que a ALEP passa essa mensagem sobre o AL. No livro (clicar no link em baixo), diz que o “AL surgiu como o bode expiatório fácil de vender”…

Esta ideia ficou marcada, houve muito debate, mediatização, e a verdade é que na perceção pública ainda fica uma ideia que é fácil de associar. O AL ocupa casas, faltam casas, o AL é culpado. Essa foi sempre a ideia simplista. Mas hoje há um debate muito mais equilibrado e até uma regulamentação muito mais equilibrada. A nossa posição foi sempre: qual é o espaço do AL? É verdade que ocupa casas, mas não necessariamente as que servem para habitação, porque Portugal tem 5,9 milhões de casas, das quais 1,1 milhões são de férias e 750.000 são vazias, muitas, aliás, nos centros históricos que o AL ocupou. Portanto, há quase dois milhões de casas que não são utilizadas para habitação permanente e há 90.000 ALs ativos. Há um espaço enorme para o AL crescer de forma sustentável, desde que haja uma regulamentação equilibrada de bom senso.

"Há um espaço enorme para o AL crescer de forma sustentável, desde que haja uma regulamentação equilibrada de bom senso"

Ou seja, há cerca de 750.000 imóveis abandonados que podiam ajudar a aumentar a oferta de habitação?

Há sempre necessidade de construção nova e muitos desses imóveis estão em zonas do interior, em centros históricos que continuam a ter um problema de falta de atratividade em termos habitacionais. No centro histórico de Lisboa, Santa Maria Maior é talvez a zona de maior concentração de AL: 44% das casas antes do AL, em 2011, não eram usadas para habitação permanente. Estavam ou vagas ou uma pequena parte era segunda habitação e o AL, sim, aproveitou-se desse espaço vazio, dessas casas não utilizadas numa zona central, mas eram casas com grandes dificuldades para serem colocadas no mercado habitacional: com 20 metros quadrados (m2), sem estacionamento, elevador, acesso a carros, com uma série de restrições que as famílias modernas não querem. 

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Adianta, no livro, que o número total de registos de AL ronda os 126.000, sendo que o número baixará para cerca de 90.000 “após o processo de limpeza em curso”. Em causa está a falta de documentação que passou a ser exigida por lei, nomeadamente relativa ao Seguro de Responsabilidade Civil?

Um dos principais pontos com os quais nos debatemos nos últimos anos é que todo este debate era feito com números que não eram reais. Os números que víamos no registo oficial, o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), que eram utilizados muitas vezes para atacar o AL, não coincidiam com aquilo que estava anunciado nas plataformas, e percebemos que havia um número enorme de inativos, ou seja, pessoas que fizeram o registo e nunca desenvolveram atividade, ou desenvolveram e desistiram, mas não deram baixa do registo. Esse foi um trabalho que propusemos e fizemos, participámos ativamente e o resultado começa a aparecer agora. 

"Dos 126.000 registos, só cerca de, até ao momento, 80 e poucos mil enviaram o seguro, que foi utilizado como forma de prova de vida. Estima-se que vão acabar por ser 90.000, o que é uma redução incrível, de cerca 40.000 registos, quase um terço"

Dos 126.000 registos, só cerca de, até ao momento, 80 e poucos mil enviaram o seguro, que foi utilizado como forma de prova de vida. Estima-se que vão acabar por ser 90.000, o que é uma redução incrível, de cerca 40.000 registos, quase um terço. Em Lisboa, o processo de limpeza já finalizou. Foi o primeiro município a finalizar e reduziu em 40%: passámos de quase 20.000 registos, que tínhamos nos anos anteriores, para 11.500, 11.600, portanto, uma redução praticamente de 40%. 

A nível nacional como está a decorrer este processo de limpeza?

O processo passava primeiro por fazer uma campanha sobre a obrigatoriedade, não só de ter seguro, que era obrigatório, mas de submeter o registo na plataforma. Isso aconteceu durante meses. Depois, as câmaras fizeram uma notificação para quem não enviou a dizer que tinham intenção de cancelar, como diz a lei, se não enviassem no prazo de dez dias, o que já foi feito. E a fase final é o cancelamento definitivo. O que acontece é que tudo isso exigia ferramentas novas informáticas e algumas só ficaram prontas agora no início do ano, mas 151 municípios já fizeram as notificações de cancelamento. Até agora, só três, Lisboa, Lagos e Lagoa, avançaram com a fase final de cancelamento. Tudo isto vai decorrer nos próximos meses, mas já temos os dados previsíveis, porque sabemos, com base no RNAL, quem não enviou, portanto, conseguimos fazer a estimativa dos possíveis cancelamentos.

Ou seja, a nível nacional, após este processo de “limpeza”, haverá cerca de 90.000 imóveis de Al registados?

Sim. Neste momento até seriam menos, cerca de 85.000, mas alguns municípios não fizeram ainda a notificação, portanto, a nossa estimativa aponta para perto de 90.000 Als ativos.

O Algarve continua a ser a região do país onde há mais Als?

Uma das questões que sempre chamámos a atenção é que se estava a fazer todo o debate em torno de cinco ou seis freguesias, a maior parte delas de Lisboa. O AL está em mais de 2.900 freguesias e o Algarve é, de longe, a maior região de AL, tem cerca de 40.000 registos, quase mais 50% que os de toda a região de Lisboa. É uma região que já tinha uma tradição enorme antes do AL existir, de casas de férias, de serem utilizadas para receber turistas nas férias. Continua a ser a região mais importante e o AL, aliás, tem nas zonas de praia a sua principal concentração: 70% do AL está nas casas de férias localizadas em zonas de praia.

"O AL está em mais de 2.900 freguesias e o Algarve é, de longe, a maior região de AL, tem cerca de 40.000 registos, quase mais 50% que os de toda a região de Lisboa"

O Porto tem cerca de 10.000 [registos] e Lisboa 11.000. O Porto ainda não concluiu o processo de limpeza, mas não deve descer muito, cerca de 1.400. O que significa que do total de 90.000, Lisboa e Porto representam 20.000, estamos a falar de 22%, 25%. No fundo, tudo o resto, os outros 75%, está fora destes dois grandes centros, onde foi sempre a discussão do AL.

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O negócio do AL está também na mira da Comissão Europeia, mas, como já teve oportunidade de referir, Portugal está à frente de outros Estados-membros no que diz respeito à regulamentação do setor. Porquê? 

É verdade, e ao contrário, mais uma vez, do que foi tentado transmitir no debate político, que Portugal ia em contraciclo, que estava desregulamentado enquanto lá fora estava regulamentado. Mesmo a CE reconhece Portugal como um dos países não só pioneiros, mas mais avançados na regulamentação. Há uma que já foi aprovada, um regulamento que entrou em vigor que fala da obrigatoriedade de registos e da partilha de informação. Portugal já tem isso desde 2015 e o sistema de registo de Portugal foi usado como modelo em muitos países. Agora está a falar-se de uma nova regulamentação, é algo que em breve poderemos saber um pouco mais do que se trata e onde se pretende ir mais a fundo naquilo que podem ou não fazer os municípios ou os países em termos de restrição em casos de situação de pressão habitacional. Portugal, mais uma vez, já o fez e é pioneiro. Ou seja, a lei nacional já permite aos municípios criarem regulamentos e, desde que haja estudos e dados objetivos e concretos, podem criar zonas de contenção ou de crescimento sustentável. 

Ou seja, Portugal fez ou está a fazer bem o “trabalho de casa”?

Ao contrário do que se diz, que Portugal está em contraciclo em termos de regulamentação enquanto na Europa o AL está a ser regulamentado, é exatamente o contrário. Portugal é o país mais avançado. Aliás, já fui várias vezes apresentar o caso português e devo ir novamente, provavelmente a curto prazo. Temos uma lei nacional que impõe requisitos ao AL e que autoriza as câmaras a fazerem regulamentos que podem fazer restrições, desde que seja com estudos, dados, objetivos, freguesia a freguesia ou bairro a bairro. É isso que estamos a fazer e desenvolver em conjunto, de forma equilibrada. E hoje, qualquer coisa como 10 a 15 municípios já estão em fase de elaboração. Alguns, como Lisboa e Porto, já o fizeram. 

"Ao contrário do que se diz, que Portugal está em contraciclo em termos de regulamentação enquanto na Europa o AL está a ser regulamentado, é exatamente o contrário. Portugal é o país mais avançado"

Fale-nos um pouco sobre a regulamentação em Lisboa e Porto.  

Fala-se muito em Lisboa e muita gente não sabe que desde 2018, na verdade 2019, porque houve uma suspensão e o regulamento entrou em vigor em 2019, nas zonas centrais, já está restrita à abertura de novos ALs. Só isso já deveria ser motivo para comprovar que não há uma correlação direta do aumento dos preços [das casas] com o AL, pelo menos em Lisboa. Diminuímos em 40% [o número de registos], se o AL tivesse uma correlação direta com o problema dos preços e da falta de casas, significaria que, também nos últimos anos, deveria ter havido uma queda abrupta no centro histórico. Não aconteceu.

Lisboa e Porto foram os primeiros a fazer, juntamente com Mafra, no casco histórico da Ericeira, os regulamentos da primeira geração. Agora, a nova lei diz que todos os municípios com 1.000 ou mais Als têm de decidir se querem avançar [com o próprio regulamento para definir áreas de contenção e regras locais] na Assembleia Municipal. A maioria deve avançar. Viana do Castelo está a fazer regulamentos e, por exemplo, Cascais já deu início e Nazaré está na fase final. No Algarve, as primeiras câmaras começam a estudar o regulamento e o Funchal está em fase de consulta pública.

"É estimado que cerca de 15 a 20 câmaras façam os seus regulamentos nos próximos meses ou durante este ano. É possível dar poder às câmaras, desde que seja com bom senso, não com proibições genéricas, mas permitindo que as câmaras adaptem a sua realidade"

É estimado que cerca de 15 a 20 câmaras façam os seus regulamentos nos próximos meses ou durante este ano. Ou seja, é possível dar o poder às câmaras, desde que seja com bom senso, não com proibições genéricas, mas permitindo que as câmaras adaptem a sua realidade. A lei dá instrumentos para que sejam medidas proporcionais: mais restritivas onde há muita concentração em situações excecionais, mais antecipatórias onde há uma situação intermédia e liberdade de abertura onde não há pressão e onde há muitas casas vazias ou de segunda habitação.

Eduardo Miranda, presidente da ALEP Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como funciona a legislação, em concreto, em Lisboa?

Existem zonas de contenção absoluta, relativa e livres. Até acima de 10% são zonas de contenção absoluta, onde praticamente não é possível a abertura de novos Als. Não há exceções. Isso apanha quase toda a zona central, Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, é algo que já vinha desde 2018. Depois há uma zona de contenção relativa, que é onde o indicador do AL versus o total de casas vai de 5% a 10%. Nestas zonas é restringida a abertura, mas há exceções, por exemplo, apartamentos ou prédios em ruínas, quartos na casa de habitação permanente do próprio. Portanto, situações que se entendeu que não afetam a habitação. E o restante, que foi a última alteração, são zonas que estão abertas e livres. Agora é um modelo ainda baseado na anterior forma de regulamentação, que só pensava em zonas de contenção. Não incorporou, por exemplo, as zonas de crescimento sustentável, que seria o normal. As zonas a que hoje se chama de contenção relativa encaixariam muito mais em termos de indicadores e de regras nas zonas de crescimento sustentável, mas não foi possível politicamente, e o que saiu já é bastante mais equilibrado face ao que havia antes.

A ALEP tem deixado a mensagem de que o AL é também uma fonte de rendimento para muitas famílias, nomeadamente portuguesas… 

Sim, é outra parte que temos também procurado explicar, até porque, mais uma vez, os dados são públicos. Cerca de 90% [dos titulares de Als] tem uma, duas ou três unidades. A grande maioria são particulares, empresários em nome individual, portanto, é um autoemprego. Estamos a falar de 75.000 titulares para 90.000 registos. A ideia de que o AL é feito de grandes investidores, fundos… é um completo mito. É claro que existem em algumas zonas, no Algarve mais e menos em Lisboa, operadores que têm mais unidades, mas para se ter uma ideia, em Lisboa, o maior operador que é proprietário tem 31 unidades, é o único que tem mais de 30.

"A ideia de que o AL é feito de grandes investidores, fundos… é um completo mito. (...) O AL é e sempre foi muito baseado no pequeno proprietário. (...) É, essencialmente, um autoemprego de pequenos empresários"

O AL é e sempre foi muito baseado no pequeno proprietário. Além disso, um facto interessante é que no AL, segundo estudos do ISCTE e da Nova, estamos praticamente em paridade entre homens e mulheres. É uma área feita de microempresários que fizeram o seu autoemprego, e com muitas mulheres. E outro dado interessante: 91%, salvo erro, em Lisboa e 88% no Porto são licenciados. Pessoas qualificadas, ao contrário do que se diz. É, essencialmente, um autoemprego de pequenos empresários.

A maior parte destes pequenos empresários são portugueses?

Aquilo que observamos é que são microempresários, a maior parte não vinha sequer da área do turismo. Pessoas que com a crise e com 40, 50 anos ficaram sem emprego. Tinham excelente formação, mas não tinham encaixe no mercado de trabalho. Encontraram no AL uma forma de rentabilização, seja porque já tinham uma casa de férias que estava 11 meses por ano fechada, seja porque pegaram nas poupanças e descobriram casas no centro histórico de Lisboa ou Porto vazias, abandonadas, que foram uma oportunidade interessante para investir E iniciaram uma atividade que é hoje o ganha-pão. E 75.000 titulares têm isso. O peso dos estrangeiros é pequeno, não há um número exato, mas deve rondar os 20%. Agora, não são os estrangeiros a operar: têm uma casa de férias e muitas vezes colocam-na nas mãos de empresas de gestão para fazer essa operação, porque estão noutro país.

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Em termos turísticos, que impacto tem o AL na evolução das dormidas e no crescimento do setor? Há muitos turistas a preferir pernoitar em espaços de AL e não em hotéis?

O AL foi quem viabilizou o crescimento do turismo nos últimos anos e a base do motor do turismo que recuperou a economia depois da crise. Porquê? Porque era impossível esse crescimento sem ter capacidade de alojamento, que faltava. Os hotéis têm um determinado perfil e o tempo para serem feitos e não respondiam a todos os segmentos: famílias, quem vem com filhos pequenos, quem vem com amigos, em grupos. O AL veio complementar esta oferta, propiciou essa diversificação, essa democratização. Hoje é reconhecido como um dos pilares do turismo: 42% das dormidas, que é aquilo que traz dinheiro e receitas, os gastos dos turistas, são feitas em AL.

"Hoje o AL é reconhecido como um dos pilares do turismo: 42% das dormidas, que é aquilo que traz dinheiro e receitas, os gastos dos turistas, são feitas em AL"

Que mensagem final gostaria de deixar? 

Nunca fugimos da discussão da habitação. O que sempre tentámos transmitir é que o AL não é nem a culpa nem a solução para o problema da habitação e que focar a discussão no AL é ficar distraído dos problemas estruturais da habitação, é um erro. Mas sim, onde há uma concentração maior estamos disponíveis para trabalhar uma regulamentação equilibrada, que é o que tem sido feito com os regulamentos municipais. E é por isso que Portugal é um exemplo a nível internacional e europeu.