Procura por casas em planta já supera interesse por imóveis concluídos

Num mercado onde a escassez de oferta de habitação continua a marcar o setor imobiliário português, sobretudo, nas zonas mais procuradas do país, os empreendimentos novos comercializados com as casas ainda em fase de planta ou construção tornaram-se uma realidade necessária e cada vez mais presente, sobretudo do lado da procura. Dada a relevância desta tendência no atual contexto do setor imobiliário do país - marcado por uma crise no acesso à habitação - o especialista Massimo Forte decidiu analisar os dados e explicar como se deve tratar a venda de frações desde a promoção até à mediação, para que se façam negócios de sucesso e se garanta a confiança no cliente na hora de trabalhar com este produto residencial.

Segundo dados do idealista, cerca de 61% dos empreendimentos de nova construção com data de conclusão comunicada encontram-se ainda em fase de construção, sendo que Lisboa, Cascais, Oeiras, Porto ou Algarve continuam a concentrar grande parte desta dinâmica. Estes ativos em desenvolvimento revelam uma maior intensidade de procura, registando, em média, um número superior de leads por anúncio quando comparados com os projetos imobiliários já concluídos. 

Mas, para os players do setor imobiliário, e em particular os profissionais da mediação, tão interessante como conhecer os números, é perceber o que esta tendência diz sobre a evolução do próprio mercado de habitação em Portugal. Porque hoje, em muitos casos, já não se vende primeiro a casa, vende-se tudo o que está à volta dela, e neste caso a promessa de futuro.  

O comprador atual já não procura apenas metros quadrados. Quem quer comprar casa, procura para além da localização, o estilo de vida, a arquitetura, a eficiência energética, a exclusividade, o potencial de valorização e a experiência atual e futura. Essa visão alterou profundamente a forma como os empreendimentos são lançados e comercializados. 

Em muitos projetos uma parte significativa das unidades é absorvida muito antes da conclusão da estrutura dando lugar a vendas, antes mesmo do lançamento público. 

O posicionamento, o marketing e a narrativa do empreendimento passaram a ter quase tanta importância, como a própria construção porque o cliente tem que sentir como vai viver e qual o potencial do bem futuro em que está a investir. 

Na prática, o mercado português aproximou-se de modelos mais maduros e internacionalizados, onde o cliente compra antecipadamente a casa em planta porque acredita no conceito, no promotor, na localização e no potencial futuro do ativo. Parece um conceito inovador para Portugal, mas é um clássico dos anos 90. 

E porque é que se regressa aos clássicos?  

Porque resultaram e hoje há razões objetivas para resultar ainda melhor: 

• escassez de produto novo concluído (falta de casas à venda a preços acessíveis e que respondam às necessidades das famílias); 

• dificuldade crescente de acesso às melhores e mais centrais localizações (agravada por problemas de mobilidade e falta de transportes); 

• expectativa de valorização acentuada do produto durante a obra; 

• necessidade dos promotores assegurarem pré-vendas para suportar o financiamento e a velocidade da operação. 

É um clássico com uma nova abordagem para um cliente que também mudou - uma informação determinante para os mediadores e outros agentes do setor imobiliário. O mercado demonstra uma clara preferência por tipologias mais pequenas (T0, T1 e T2), que não só concentram maior procura como também registam maior pressão da procura (mais leads médios por anúncio). Ainda assim, as tipologias maiores continuam a crescer, nomeadamente branded residences e condomínios privados com serviços e amenities integradas.  

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Comprar casa em planta é comprar confiança, mas há riscos

Novas formas de viver, novas necessidades. É por isso que hoje, comprar casa deixou de ser apenas uma decisão funcional e passou a ser também uma decisão emocional, aspiracional e estratégica. Mas existe um lado do mercado que não pode ser ignorado. Comprar um imóvel em planta significa comprar um bem futuro. E isso exige cautela. 

Apesar das oportunidades que este tipo de aquisição pode representar - nomeadamente preços das casas mais competitivos numa fase inicial e pagamentos faseados ao longo da construção (através de poupanças ou crédito habitação, com condições específicas para este tipo de operações) -, existem riscos ao comprar casa em planta que o comprador deve compreender. E o agente imobiliário deve estar preparado para ajudar neste processo de assessoramento ao cliente.

A boa reputação e credibilidade do promotor que lança o empreendimento, a existência de licença de construção aprovada, a análise cuidada do contrato-promessa e as cláusulas relacionadas com atrasos ou incumprimentos, entre outros, tornam-se absolutamente essenciais para quem está a comprar algo que ainda não existe fisicamente, para alguém que está a comprar confiança, destaca Massimo Forte. 

E talvez seja precisamente essa a grande transformação do mercado imobiliário nacional nos dias que correm. Hoje, muitos empreendimentos não são vendidos apenas pela qualidade da construção, são vendidos pela capacidade de transmitir credibilidade, visão, posicionamento e segurança. 

No atual contexto onde se vende futuro antes da obra estar concluída, confiança deixou de ser apenas um detalhe importante do mercado residencial em Portugal, passou a ser um ativo em si mesmo; passou a fazer parte integrante do próprio produto imobiliário.