Controlo de rendas? No Reino Unido não é o momento, diz especialista

O debate em torno da intervenção pública no mercado livre do arrendamento habitacional voltou ao centro da agenda política no Reino Unido, na sequência de declarações da ministra das Finanças, Rachel Reeves, e da divulgação de vários relatórios que defendem a limitação das atualizações das rendas. Para o analista imobiliário Neal Hudson, a imposição de tetos às rendas seria prejudicial para o futuro dos inquilinos e para um mercado que, sublinha, precisa de mais proprietários.

Os proprietários britânicos atravessam tempos difíceis e contam com poucos aliados. De um lado, enfrentam um quadro fiscal cada vez mais exigente – com agravamento do imposto sobre transações imobiliárias, redução de benefícios fiscais e maior tributação das mais-valias. Do outro, cresce a pressão política para impor limites às rendas e travar os preços praticados no mercado, tal como aponta o influente analista do mercado imobiliário britânico, num artigo de opinião publicado no Financial Times dia 28 de maio de 2026.

No mês passado, Rachel Reeves chegou a admitir um congelamento de emergência das rendas, entretanto afastado. Nas últimas semanas, vários centros de estudos – entre os quais a Fundação Joseph Rowntree e o Institute for Public Policy Research – publicaram propostas no sentido de indexar o crescimento das rendas à inflação ou aos salários. Algo está a mudar no debate público, e os senhorios mostram-se apreensivos.

É inegável que muitos inquilinos vivem sob forte pressão financeira, presos a prestações mensais elevadas por casas de qualidade duvidosa ou que são obrigados a partilhar. Ainda assim, existe o risco real de o Governo avançar com uma medida popular, mas mal calibrada.

Os efeitos adversos do controlo das rendas são amplamente conhecidos: os proprietários tendem a vender os imóveis e o investimento diminui, tanto no parque habitacional existente como na construção de novas casas. Os autores dos relatórios citam experiências recentes na Escócia, França, Alemanha, Espanha e Irlanda para sustentar que um desenho inteligente das políticas pode atenuar esses impactos negativos. Neal Hudson discorda.

Uma reforma fiscal, segundo o especialista em real estate, poderia compensar parte do impacto sobre os senhorios, mas a escassez de dados fiáveis sobre o mercado de arrendamento privado torna qualquer alteração tributária particularmente arriscada, abrindo espaço a efeitos indesejados.

Outra proposta que consta nos relatórios é a aplicação de um “duplo limite”: restringir as atualizações da renda ao menor valor entre o crescimento dos salários e a inflação. Contudo, trata-se de um mecanismo de âmbito nacional para um mercado profundamente local. Em Inglaterra, por exemplo, 23% das famílias arrendatárias vive em Londres, enquanto apenas 13% dos proprietários reside na capital.

O momento não podia ser pior

A principal objeção de Hudson não se prende tanto com o conceito, mas com o timing. Este poderá ser o pior momento possível para introduzir o controlo das rendas, por duas razões: primeiro, não é claro que a medida traga benefícios relevantes no atual contexto económico; segundo, poderá comprometer seriamente o mercado imobiliário a longo prazo – um mercado cuja dinâmica de construção depende fortemente do investimento privado.

A situação dos inquilinos é, de facto, exigente. Procurar um T2 na cidade natal do autor, Bath, é um exercício desanimador: as rendas ultrapassam o dobro da prestação mensal de um crédito habitação médio. A acessibilidade já era frágil antes da pandemia, mas a pressão intensificou-se desde então. A procura disparou enquanto a oferta encolheu – muitos proprietários venderam os imóveis ou desviaram-nos para o Alojamento Local. O resultado foi previsível: aumentos anuais de dois dígitos entre 2022 e 2023, segundo a Zoopla.

O problema, argumenta o fundador da plataforma de análise BuiltPlace, é que o controlo das rendas não torna as casas acessíveis de um dia para o outro; apenas impede que os preços continuem a subir ao mesmo ritmo no futuro. E esse pico já passou.

Nos últimos dois anos, o crescimento das rendas abrandou de forma significativa. Em março, a Zoopla indicava uma subida acumulada de 1,9% no ano, abaixo dos 2,8% registados no período homólogo anterior e muito distante dos máximos recentes. A procura caiu para o nível mais baixo dos últimos seis anos. A migração internacional – fator determinante da procura – está a diminuir rapidamente: estima-se que, em 2025, chegue ao Reino Unido cerca de metade das pessoas registadas em 2024. Se as rendas já não estão a subir de forma expressiva, a utilidade do controlo torna-se questionável, segundo este especialista de alto prestígio em imobiliário.

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Menos proprietários é o que menos precisamos

Ao longo da última década, sucessivas reformas fiscais e regulatórias tornaram o investimento no arrendamento cada vez menos atrativo. As alterações ao imposto de selo e o fim da dedução integral dos juros do crédito habitação – medidas adotadas, paradoxalmente, por um governo conservador – foram apenas o início. Seguiram-se a obrigação de verificação do estatuto migratório dos inquilinos, limites às cauções, subida das taxas de juro e, mais recentemente, a Lei dos Direitos dos Inquilinos, que acrescenta custos e pressão adicional, sobretudo para pequenos proprietários (45% dos senhorios em Inglaterra detêm apenas um imóvel).

Se, no passado, o investimento no arrendamento assentava sobretudo na valorização do ativo, hoje depende crescentemente do rendimento gerado pelas rendas. Limitá-lo poderá afastar ainda mais proprietários do mercado.

A longo prazo, reduzir a dependência de investidores privados pode fazer sentido. Mas num contexto em que a construção de novas habitações permanece estagnada em cerca de 200 mil fogos por ano, muito abaixo das metas governamentais, o Executivo não pode dar-se ao luxo de perder investidores; precisa, sim, de os atrair.

Para cumprir os objetivos traçados, o Reino Unido terá de aumentar a construção anual em cerca de 70%. Em Londres, são frequentemente os senhorios que compram casas em planta, garantindo aos promotores a viabilidade financeira necessária para avançar com projetos de grande escala. Sem essa procura inicial, a oferta simplesmente não avança.

Existe, contudo, uma solução comprovada para melhorar a acessibilidade no arrendamento: construir mais habitação nas zonas onde as pessoas querem viver, trabalhar e estudar. Ao contrário do controlo das rendas, conclui Hudson, essa é uma medida que efetivamente funciona.