“O luxo mede-se cada vez mais pela forma como a casa responde às necessidades e ao estilo de vida de quem a habita, o que tem levado a uma oferta cada vez mais personalizada”. Para Rafael Ascenso, Founder e Partner da Porta da Frente Christie’s International Real Estate, o conceito de luxo evoluiu, tendo o imobiliário deixado de ser visto apenas como um ativo financeiro para passar a fazer parte da forma como as pessoas querem viver. Portugal abriu as portas ao investimento residencial de gama alta já há alguns anos, mas os seus atrativos (e encantos) continuam a não passar despercebidos, tendo o país deixado de ser um “‘tesouro escondido’”, diz ao idealista/news.
Sem rodeios, Rafael Ascenso afirma, por exemplo, que “Portugal consolidou-se como um dos mercados residenciais de luxo mais atrativos da Europa”. E considera que, atualmente, quem compra casas neste segmento procura muito mais do que uma boa localização, sendo a qualidade de vida um fator determinante.
Confidencialidade e discrição são regras que pautam o ‘modus operandi’ do negócio da mediação imobiliária, nomeadamente no segmento de luxo. Por isso mesmo, não levanta o véu relativamente a nomes de investidores/potenciais compradores que estejam a piscar o olho a Portugal, salientando apenas que o país “continua a despertar um interesse muito significativo junto de perfis internacionais de grande notoriedade”, um interesse que se estende a “áreas como o desporto, a arquitetura, a moda e o mundo empresarial”.
A Porta da Frente Christie's International Real Estate atua no setor da mediação imobiliária há muitos anos, tendo sido selecionada, em 2012, pela marca Christie's International Real Estate para representar Portugal em regime de exclusividade nas zonas de Lisboa, Cascais, Oeiras e Alentejo (incluindo a Comporta).
Lisboa recebeu entre 21 e 24 de junho a Owners Conference da Christie’s International Real Estate (CIRE), principal encontro anual da rede, que regressou à Europa após cinco anos consecutivos nos EUA e que se realizou pela primeira vez em Portugal. Que balanço faz do evento e que importância tem para o segmento residencial de luxo nacional receber um evento como este?
Receber, pela primeira vez, a Owners Conference da CIRE em Lisboa foi o reconhecimento da relevância que Portugal tem vindo a conquistar não apenas dentro da rede, mas também no panorama internacional do imobiliário residencial de gama alta.
Por norma, a escolha do destino para este encontro resulta de um conjunto exigente de fatores, entre os quais acessibilidades, segurança e a qualidade global da experiência proporcionada aos participantes. Portugal reúne todos estes critérios, combinando uma forte conectividade internacional, estabilidade e um ambiente cultural que acrescenta à realização do evento. O facto de Lisboa ter sido escolhida para acolher o evento demonstra que o país deixou de ser visto como um mercado emergente e passou a estar entre os destinos que fazem naturalmente parte do radar dos investidores internacionais.
Para a Porta da Frente Christie’s, foi também uma oportunidade de mostrar aos principais representantes do imobiliário internacional aquilo que faz de Portugal um destino inigualável para viver e investir. Num segmento em que a recomendação e a confiança têm um peso determinante, este tipo de eventos contribui para reforçar a notoriedade internacional do mercado português e lançar as bases para futuras oportunidades de negócio.
Estiveram na capital representantes do setor imobiliário de mais de 50 países, certo? Qual foi o feebdack recebido?
Foi muito positivo. Muitos dos participantes já conheciam Portugal, mas vários visitaram o país pela primeira vez e tiveram oportunidade de confirmar aquilo que já ouviam junto dos clientes: Portugal consolidou-se como um dos mercados residenciais de luxo mais atrativos da Europa. A combinação entre segurança, qualidade de vida, clima, património, gastronomia e uma oferta imobiliária diversificada, foi algo frequentemente destacado por vários dos representantes presentes na conferência.
Portugal consolidou-se como um dos mercados residenciais de luxo mais atrativos da Europa. (...) Deixou de ser um 'tesouro escondido' e passou a integrar o radar da grande maioria dos compradores internacionais"
Acima de tudo, foi palpável a perceção de que Portugal deixou de ser um “tesouro escondido” e passou a integrar o radar da grande maioria dos compradores internacionais. Muitos dos afiliados regressam agora aos seus países com um conhecimento muito mais aprofundado do dinamismo do nosso mercado e dos fatores que o tornam tão atrativo, o que facilita o trabalho de aconselhamento aos seus clientes e reforça a nossa exposição internacional.
Fazendo um balanço de atividade da operação a nível nacional, como está a ser o ano de 2026 para a Porta da Frente Christie’s?
O primeiro semestre de 2026 está muito em linha com aquilo que foi o período homólogo do ano anterior, o nosso melhor ano de sempre. Tanto em termos de volume de negócios como em número de transações. Para o segundo trimestre, temos previstos vários lançamentos importantes.
Sentimos que o mercado está forte e a verdade é que tanto os compradores nacionais como os internacionais estão muito ativos e não existe qualquer razão que nos faça prever que esta dinâmica vá abrandar. Estamos, por isso, muito otimistas em relação ao segundo semestre.
Quem são os vossos principais clientes? Qual é o perfil?
É difícil falar de um único perfil, porque não existe um grupo homogéneo de compradores. Se pensarmos nos compradores nacionais, falamos sobretudo de empresários ou altos quadros, que não têm um trabalho das nove às cinco e, ao longo dos anos, foram acumulando património.
Em termos de idade, o perfil mais comum está acima dos 50 anos, embora haja também uma nova geração de empresários, especialmente ligada às novas tecnologias, que atinge estes níveis de riqueza mais cedo. No fundo, são pessoas com grande capacidade financeira, que procuram sobretudo qualidade de vida e diversificação de património.
Se pensarmos nos estrangeiros, são famílias ou indivíduos que podem escolher a geografia onde querem viver, e escolhem Portugal pela qualidade de vida que oferece. Essa qualidade de vida tem um preço muito inferior aos outros destinos que concorrem connosco, quer em termos de custo de vida quer também pelo preço dos imóveis que adquirem. Ou seja, somos atrativos também quando comparamos o preço do metro quadrado de imóveis da gama alta com outros destinos.
Há também uma característica bastante típica de quem compra neste segmento. Muitas vezes, são clientes altamente focados num imóvel específico. Já vimos situações em que a vontade de adquirir um determinado ativo fala mais alto do que o próprio preço, o que ilustra bem a natureza emocional e seletiva deste mercado.
São sobretudo de que nacionalidades? Há muitos portugueses a investir no segmento de luxo?
Quando olhamos para as nacionalidades de quem investe em Portugal, o Brasil continua a ter um peso bastante relevante, especialmente em Cascais, assim como os EUA, cujos compradores têm uma presença muito forte em Lisboa. Mais recentemente, o Médio Oriente surgiu também como uma região bastante expressiva, embora muitas vezes com um perfil mais orientado para o investimento do que para fins residenciais.
Paralelamente, os portugueses representam um dos nossos principais grupos de compradores, sobretudo no subsegmento de entrada no mercado de gama alta, o Affluent – concentra imóveis cujo preço por metro quadrado se situa entre os 10% e 5% mais caros do mercado –, onde podem representar cerca de 55% da procura. E vão perdendo expressão à medida que se sobe para os restantes: o Premium, imóveis entre os 5% e os 2% mais caros, e o Luxo, top 2% de imóveis mais caros do mercado.
"Há cada vez mais portugueses com património acumulado a reinvestir os seus ativos de modo a entrar no mercado de gama alta ou a subir de subsegmento, o que mostra alguma sofisticação do mercado nacional"
No entanto, temos assistido a uma tendência muito interessante. Há cada vez mais portugueses com património acumulado a reinvestir os seus ativos de modo a entrar no mercado de gama alta ou a subir de subsegmento, o que mostra alguma sofisticação do mercado nacional.
São clientes que compram casas numa ótica de investimento, para depois as colocarem a arrendar ou venderem, ou compram para “usufruto” próprio, para viverem/residirem?
Na prática, a fronteira entre investimento e uso próprio está muito mais esbatida do que no passado. Muitas vezes, o mesmo cliente oscila entre estas duas dimensões ao longo do tempo. Embora seja difícil estabelecer uma proporção exata, a perceção do mercado aponta para um equilíbrio relativamente semelhante entre ambas as motivações de compra.
Há clientes que compram para viver em Portugal, mas que ao mesmo tempo encaram o imóvel como parte de uma estratégia de diversificação de património. Por outro lado, existem também compradores mais focados numa lógica de investimento, seja para arrendamento, seja para valorização futura, acabando depois por também utilizar esses imóveis para usufruto pessoal.
Esta dinâmica é particularmente visível nos empreendimentos novos, onde é comum existir uma primeira fase de venda mais dominada por investidores, muitas vezes ainda em planta, seguida de uma fase em que entram os utilizadores finais, que acabam por ocupar esses imóveis. Isto cria um mercado bastante híbrido, em que o mesmo ativo pode assumir funções diferentes ao longo do ciclo de vida.
São já mais de três décadas de experiência no segmento da mediação imobiliária, tendo a Porta da Frente sido selecionada, em 2012, pela Christie’s International Real Estate para representar Portugal nas zonas de Lisboa, Cascais, Oeiras e Alentejo. Como tem evoluído o segmento residencial de luxo em Portugal nestas regiões?
No geral, o mercado residencial de gama alta português tem mostrado um grande dinamismo. Aliás, como apontou a mais recente edição do Realty Premium Market, um estudo anual que desenvolvemos em colaboração com a NOVA SBE, 2025 foi um ano histórico para o setor, tendo registado cerca de 41,2 mil milhões de euros em transações e aproximadamente 170.000 imóveis vendidos, os valores mais altos desde 2021.
Este desempenho reflete a evolução consistente do segmento de gama alta nas regiões em que operamos, principalmente em Lisboa e Cascais, que têm vindo a assumir um papel particularmente relevante no panorama do imobiliário de gama alta internacional e representam mais de 26% da oferta da rede CIRE. Cascais, em particular, destaca-se mesmo como o segundo mercado mais representado da rede na Europa, à frente de cidades como Londres e Madrid, o que ilustra a sua consolidação enquanto destino de luxo.
Ainda assim, Portugal mantém uma vantagem competitiva importante ao nível dos preços praticados. Lisboa e Cascais continuam a apresentar valores por metro quadrado entre 35% e 41% mais baixos do que mercados como Londres, Paris ou Madrid, o que, combinado com a qualidade de vida, segurança e estilo de vida que oferecem, contribui para a forte atratividade destas regiões no contexto europeu.
É um setor (também) que está em constante mudança, nomeadamente tecnológica, com a chegada em força, por exemplo, da Inteligência Artificial (IA)? O que está a mudar no segmento residencial de luxo, em termos de procura e de oferta? O significado de luxo (premium) é hoje diferente do que era no passado, por exemplo, antes da pandemia?
Sem dúvida. A tecnologia, e em particular a IA, está a transformar radicalmente a forma como identificamos oportunidades e prestamos serviços cada vez mais personalizados aos clientes. Ainda assim, no segmento de gama alta, as decisões de compra continuam a ser muito humanas e relacionais, pelo que a tecnologia funciona sobretudo como uma ferramenta de suporte.
Ao mesmo tempo, o próprio conceito de luxo evoluiu. O imobiliário deixou de ser visto apenas como um ativo financeiro para passar a fazer parte da forma como as pessoas querem viver. Hoje, os clientes não querem apenas uma localização prestigiada ou acabamentos de excelência. Procuram imóveis que proporcionem bem-estar, privacidade e segurança e que estejam localizados em destinos capazes de oferecer-lhes uma experiência de vida verdadeiramente diferenciadora.
"A tecnologia, e em particular a IA, está a transformar radicalmente a forma como identificamos oportunidades e prestamos serviços cada vez mais personalizados aos clientes. Ainda assim, no segmento de gama alta, as decisões de compra continuam a ser muito humanas e relacionais, pelo que a tecnologia funciona sobretudo como uma ferramenta de suporte"
Essa evolução reflete-se também na oferta. Há uma maior atenção às ‘amenities’ e aos serviços associados aos empreendimentos, como segurança privada, ginásios, piscinas, concierge 24 horas ou estacionamento privado. No fundo, o luxo mede-se cada vez mais pela forma como a casa responde às necessidades e ao estilo de vida de quem a habita, o que tem levado a uma oferta cada vez mais personalizada.
O que procuram hoje as pessoas quando investem ou compram casas neste segmento em Portugal? Os requisitos e/ou pedidos especiais relativamente a ‘amenities’, por exemplo, são hoje diferentes?
Hoje, quem compra neste segmento procura muito mais do que uma boa localização. A qualidade de vida tornou-se um fator determinante e isso reflete-se nas características dos imóveis.
No segmento Affluent, existe uma procura forte por imóveis modernos, com piscina, ginásio, estacionamento e boas acessibilidades, ainda que com áreas mais compactas para manter um posicionamento de preço competitivo. Já no Premium e no Luxo, falamos de produtos completamente diferentes. Nestes subsegmentos, os clientes procuram áreas muito generosas, salas amplas, suítes com closets, vistas desafogadas, muitas vezes sobre o rio ou o mar, elevados níveis de privacidade e serviços diferenciadores, como concierge, segurança e gestão do imóvel.
Ao mesmo tempo, cresce o interesse por soluções mais flexíveis. Muitos compradores querem poder usufruir da casa durante parte do ano e, nos restantes períodos, rentabilizá-la. Neste sentido, empreendimentos com componente hoteleira e um conjunto alargado de serviços têm vindo a ganhar cada vez mais relevância junto dos nossos clientes.
Guerras na Europa e Médio Oriente, taxas de juro do BCE a subir devido à inflação, custos de construção a acelerar, falta de mão de obra na construção, preços das casas elevados... Ainda assim, e apesar deste cenário, muitos players do setor imobiliário continuam a olhar para Portugal como um destino seguro para investir. Partilha desta visão?
No atual contexto internacional, a segurança e a estabilidade tornaram-se fatores estruturais para compradores e investidores internacionais. Portugal continua a destacar-se no mapa do imobiliário europeu precisamente por possuir esses ativos, aos quais se juntam a qualidade de vida, o clima e a integração na União Europeia e na Zona Euro.
Esta tendência tornou-se particularmente evidente após o início da guerra na Ucrânia, quando muitas famílias e investidores passaram a dar prioridade a destinos mais seguros. Mais recentemente, esse movimento estendeu-se a mercados como os EUA e o Médio Oriente, cujos compradores valorizam cada vez mais a previsibilidade que Portugal oferece.
Olhando para a frente, a curto, médio e longo prazo, há mais sinais de otimismo ou pessimismo? Há algo que o preocupe em demasia, algo que lhe tire o sono?
O sentimento é de um otimismo prudente. A procura deverá manter-se sólida, sobretudo no segmento de gama alta, que tende a ser mais resiliente aos ciclos económicos e continua a beneficiar da atratividade internacional de Portugal.
A principal preocupação continua a ser a oferta. Existe um défice estrutural de nova construção que limita a capacidade de resposta do mercado às necessidades da procura, o que contribui para a constante pressão sobre os preços. Nas zonas mais premium, como Lisboa, Cascais, Comporta ou o Algarve, esta realidade é ainda mais evidente, porque são mercados com oferta estruturalmente limitada. Por isso, o principal desafio do mercado imobiliário português passa por conseguir aumentar a oferta de forma sustentável, de forma a acompanhar o dinamismo da procura.
Várias figuras públicas/celebridades nacionais e internacionais têm escolhido Portugal para investir em imobiliário, quer seja para residir efetivamente quer seja numa ótica de investimento. A tendência que veio para ficar?
Acredito que esta é uma tendência que se deverá manter. Nos últimos cinco anos, temos assistido a um interesse crescente de figuras públicas e de clientes com património elevado por mercados como a Comporta, Cascais ou o centro histórico de Lisboa, algo que reflete a crescente afirmação de Portugal como um destino de referência no segmento residencial de gama alta.
"Portugal continua a despertar um interesse muito significativo junto de perfis internacionais de grande notoriedade. Esse interesse estende-se a áreas como o desporto, a arquitetura, a moda e o mundo empresarial. Estes são clientes que valorizam sobretudo a discrição, a privacidade e a exclusividade (...)"
O que atrai estes compradores é um conjunto de fatores muito difícil de replicar noutros mercados: segurança, estabilidade, qualidade de vida, bom clima e excelentes acessibilidades internacionais. Para este tipo de cliente, estes atributos são tão importantes como o próprio imóvel, o que, a meu ver, ilustra perfeitamente o posicionamento do mercado português no panorama do luxo global.
É verdade que o segredo é a alma do negócio e que há acordos de confidencialidade a respeitar, mas continua a haver celebridades a piscar o olho ao imobiliário de luxo português? De que áreas? O que nos pode confidenciar?
A confidencialidade é um princípio fundamental neste segmento e faz parte do compromisso que assumimos com todos os clientes, pelo que não comentamos casos concretos. Ainda assim, posso afirmar que Portugal continua a despertar um interesse muito significativo junto de perfis internacionais de grande notoriedade. Esse interesse estende-se a áreas como o desporto, a arquitetura, a moda e o mundo empresarial. Estes são clientes que valorizam sobretudo a discrição, a privacidade e a exclusividade, mas também o facto de encontrarem em Portugal um ambiente seguro e uma ótima qualidade de vida.
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