“O resort deixou de ser um conjunto imobiliário com alguma animação e passou a ser um ecossistema: hospitalidade com padrão internacional, residências com privacidade, bem-estar, gastronomia, natureza, conectividade e uma integração territorial que já não é decorativa – é estrutural”. Em entrevista ao idealista/news, Pedro Fontainhas, Diretor Executivo da APR – Associação Portuguesa do Turismo Residencial e Resorts, faz o balanço da atividade da entidade, naquela que é uma viagem com 15 anos de vida. O turismo residencial é o mote, bem como o crescimento das branded residences e a atratividade de Portugal enquanto destino para viver e investir em imobiliário. “O conceito de luxo de hoje não é excesso, é ausência de ruído, autenticidade e consistência”, conta.
Sem rodeios, Pedro Fontainhas considera que hoje não se compram apenas metros quadrados (m2), mas também tempo, qualidade de vida, ausência de fricção e pertença a um lugar. “E Portugal tem isso para oferecer de forma autêntica”, confidencia, acrescentando que o país “deixou de ser apenas um destino de férias e passou a ser uma base”.
Em 2026, a APR celebra 15 anos de atividade. Que balanço é possível fazer e que importância tem a associação para o setor imobiliário e turístico?
Quando a APR foi fundada, em 2011, o turismo residencial e os resorts eram expressões que muita gente confundia com loteamentos de segunda habitação à beira-mar. O que fizemos ao longo destes 15 anos foi dar linguagem, estrutura e visibilidade a um setor que precisava de todas. Hoje representamos mais de 100 resorts e empreendimentos, e o setor é reconhecido como um instrumento de desenvolvimento territorial, de captação de investimentos e de geração de valor recorrente – não apenas na época alta, mas ao longo de todo o ano.
O que mais me satisfaz, além do crescimento em si, é a qualidade do diálogo que conseguimos construir com decisores públicos. Passámos de um setor que precisava de se explicar para um setor que apresenta números, propõe soluções e é ouvido. Isso é o resultado de um trabalho coletivo – associativismo a sério, com rigor e consistência.
Em termos de impacto, um estudo macroeconómico que a Nova SBE realizou para a APR quantificou o que antes era apenas intuição: entre 2014 e 2023, o setor gerou 96,8 mil milhões de euros em valor acrescentado bruto, sustentou, em média, 285 mil empregos por ano e contribuiu com cerca de 15.000 milhões de euros para a receita fiscal do Estado. São números que atracam o debate e deixam claro que estamos perante uma indústria estruturante, não um nicho de luxo periférico.
Quais são as principais tendências atuais neste segmento e que mudanças tem havido com o passar dos anos?
A mudança mais profunda foi na natureza do produto. O resort deixou de ser um conjunto imobiliário com alguma animação e passou a ser um ecossistema: hospitalidade com padrão internacional, residências com privacidade, bem-estar, gastronomia, natureza, conectividade e uma integração territorial que já não é decorativa – é estrutural.
"O resort deixou de ser um conjunto imobiliário com alguma animação e passou a ser um ecosistema (...). Hoje não se compram apenas m2: compram-se tempo, qualidade de vida, ausência de fricção e pertença a um lugar. E Portugal tem isso para oferecer de forma autêntica"
Há três tendências que me parecem determinantes agora. Primeiro, a consolidação do luxo sustentável como norma: a gestão de água, energia, biodiversidade e resiliência climática passou a fazer parte do valor do ativo, e não apenas de um ‘checklist’ de compliance. Segundo, a polarização do mercado: os projetos muito bons ficam melhores e mais líquidos; os medianos vão sofrer, porque o cliente está mais seletivo. Terceiro, o perfil do comprador mudou. Hoje não se compram apenas metros quadrados (m2): compram-se tempo, qualidade de vida, ausência de fricção e pertença a um lugar. E Portugal tem isso para oferecer de forma autêntica.
Disse-nos, há cerca de um ano, que as branded residences eram um “fenómeno em franco crescimento” em Portugal. O que nos pode dizer hoje sobre este segmento? Há projetos a nascer e na calha?
O crescimento confirmou-se e acelerou. O estudo da Savills de 2025 colocou Portugal como o país europeu com mais projetos de branded residences em pipeline para os próximos cinco anos: mais 1.200 unidades em 15 novos projetos até 2031, o que representa um crescimento de 130% face à oferta atual – bem acima da média global de 60%.
O que é relevante nestes números é a diversidade. Já não estamos a falar apenas de grandes resorts no Algarve. Temos projetos no Alentejo, Comporta, Lisboa, Porto e Cascais. Marcas internacionais como Six Senses, Aman, Bulgari, W Hotels, Hyatt, Anantara ou Viceroy já emprestam o seu prestígio ao produto residencial ou estão em desenvolvimento. Essa concentração de nomes de referência internacional num país da nossa dimensão é um sinal claro da confiança no destino.
O que as branded residences fazem, no fundo, é reduzir a incerteza para o comprador: a marca garante qualidade de construção, padrão de serviço, gestão profissional e liquidez futura. Para quem investe a longa distância, isso tem um valor enorme. E, para Portugal, posiciona o país num mapa global de luxo onde a competição é feroz e a diferenciação é tudo.
Que transformações ocorreram neste setor ao longo dos anos? Como funciona do lado da procura e da oferta? Há falta de oferta, à semelhança do que acontece no segmento residencial tradicional?
Do lado da transformação, a palavra-chave é integração. O resort integrou-se na paisagem, no território, no emprego local, nas cadeias de valor regionais. E integrou tecnologia: gestão de energia, manutenção preventiva e plataformas de experiência para o proprietário e o hóspede. Quem olhar para um resort de 2011 e para um resort de referência hoje vai ver produtos com poucos pontos em comum.
"Quem olhar para um resort de 2011 e para um resort de referência hoje vai ver produtos com poucos pontos em comum. (...) Portugal deixou de ser apenas um destino de férias e passou a ser uma base"
Do lado da procura, há um fenómeno que merece atenção: a mobilidade internacional e o trabalho remoto alargaram o tempo de permanência. Portugal deixou de ser apenas um destino de férias e passou a ser uma base. Isso altera a decisão de compra – o cliente quer produto pronto a usar, com serviços, conectividade e boa acessibilidade a aeroportos e a serviços de saúde.
Quanto à oferta, há escassez – mas diferente da que existe no residencial tradicional. O problema não é de quantidade, é de qualidade e de localização. Há muito apetite por produtos diferenciados em zonas específicas, e a oferta nessas zonas não cresce ao ritmo da procura. Licenciamento moroso, custos de construção elevados e complexidade regulatória travam o pipeline. Resolver isso é uma prioridade competitiva para o país.
É correto afirmar que este é um segmento mais associado ao mercado de luxo? Que tipo de imóveis procuram os compradores?
É correto, mas é uma associação que merece contextualização. A correlação com o luxo não é um cliché de marketing, é uma consequência lógica de como estes projetos são construídos: localizações excecionais, arquitetura cuidada, serviços integrados e gestão profissional têm custos. E têm um mercado que os valoriza.
O que o investidor procura, concretamente, é a ausência de fricção: chega, usufrui e parte sem preocupações. Por isso, os projetos mais bem-sucedidos oferecem manutenção, segurança, housekeeping e esquemas de arrendamento que mantêm o imóvel produtivo quando o proprietário está fora. É um produto que fala para quem valoriza tanto o tempo quanto a tranquilidade.
Em termos de preços, as branded residences costumam começar acima de 500.000 euros e chegar facilmente a vários milhões, dependendo da marca, da localização e da tipologia. No mercado de resort mais alargado, há uma gama mais diversa, mas a fasquia mínima de qualidade subiu muito nos últimos anos.
O que mudou no conceito de luxo? O “segredo” está também na privacidade oferecida?
O conceito de luxo de hoje não é excesso, é ausência de ruído, autenticidade e consistência. Um comprador sofisticado não quer ostentação, quer silêncio, espaço, beleza preservada, serviço discreto, mas impecável, e a garantia de que o investimento vai durar.
"O conceito de luxo de hoje não é excesso, é ausência de ruído, autenticidade e consistência. Um comprador sofisticado não quer ostentação, quer silêncio, espaço, beleza preservada, serviço discreto, mas impecável, e a garantia de que o investimento vai durar"
A privacidade é um componente central, sim, mas entendida de forma mais ampla do que apenas segurança física. É privacidade de experiência: não ser incomodado, ter acesso exclusivo a serviços, poder usufruir do resort sem sentir que está a partilhar um espaço massificado. É a exclusividade que não se anuncia, mas se sente.
E há um fator que ganhou mais peso: a sustentabilidade como proteção do valor. No investimento de longo prazo, um resort que gere bem a água e a energia, preserva a paisagem e mantém uma relação equilibrada com o território é um ativo mais seguro. O comprador mais sofisticado já incorporou isso à sua análise.
Como tem evoluído o perfil dos compradores? Quem são e de que nacionalidades? Há muitos portugueses a investir neste nicho?
Os mercados históricos – Reino Unido, Alemanha, França, Países Baixos – mantêm-se relevantes, mas o crescimento mais expressivo dos últimos anos veio dos EUA. Os americanos procuram clima, segurança, qualidade de vida e rentabilidade na União Europeia (UE), e Portugal encaixa-se bem nesses critérios.
Também os portugueses estão a ganhar relevância. Dados recentes de alguns promotores indicam que metade das transações no segmento de topo já é feita por compradores nacionais, algo impensável há dez anos. Há uma classe de altos rendimentos em Portugal que passou a olhar para o turismo residencial de luxo como alternativa de investimento e de qualidade de vida, em vez de apenas para o imobiliário urbano.
"Há uma classe de altos rendimentos em Portugal que passou a olhar para o turismo residencial de luxo como alternativa de investimento e de qualidade de vida, em vez de apenas para o imobiliário urbano"
O que mudou estruturalmente é a sofisticação da decisão. O comprador de hoje analisa o horizonte de valorização, a liquidez futura, o risco regulatório e a qualidade do operador. Já não compra por impulso nem por incentivo fiscal. Compra por convicção, e isso é um sinal de maturidade do mercado.
O que diferencia Portugal de outros mercados concorrentes? O que mantém Portugal no radar dos investidores?
Portugal tem uma combinação genuinamente difícil de replicar: clima, segurança, hospitalidade, escala humana, gastronomia, costa, cultura e localização na UE e na Zona Euro. Não é um destino que se vende por um único atributo, é um pacote.
O que mantém Portugal competitivo é a autenticidade. O investidor que vem pela primeira vez fica surpreendido pela genuinidade da experiência: as pessoas, a comida, a paisagem. Isso cria fidelidade. E a fidelidade, no turismo residencial, traduz-se em recomendações e transações.
"Portugal tem de perceber que competir com muitos outros destinos implica ter regras claras, licenciamento ágil e uma comunicação pública que distinga, sem ruído, o turismo residencial da habitação permanente"
O que pode pôr em risco essa posição é a instabilidade regulatória. O capital que investe em resorts tem ciclos longos – de dez a 15 anos. Qualquer sinal de imprevisibilidade nas regras do jogo incorpora-se imediatamente ao risco e, portanto, ao preço ou à decisão de não investir. Portugal tem de perceber que competir com muitos outros destinos implica ter regras claras, licenciamento ágil e uma comunicação pública que distinga, sem ruído, o turismo residencial da habitação permanente.
É possível afirmar que há um setor imobiliário a duas velocidades? Um segmento de luxo que respira confiança e um segmento de classe média que desespera? Estes dois universos podem conviver de forma saudável?
A metáfora das duas velocidades é real, e é mais complexa do que parece. O luxo e o imobiliário residencial para classes médias são mercados distintos, com lógicas, compradores e geografias próprias. No debate público, tratá-los por igual cria políticas erradas.
"Os resorts turísticos não competem com a moradia principal dos portugueses. Um resort no Algarve ou no Alentejo não retira uma casa de uma família lisboeta"
Os resorts turísticos não competem com a moradia principal dos portugueses. Um resort no Algarve ou no Alentejo não retira uma casa de uma família lisboeta. Pelo contrário: cria empregos nessas regiões, fixa a população, paga impostos e dinamiza as cadeias de valor locais. Isso é o que os dados mostram e é o que a APR tem defendido com consistência.
Dito isto, a convivência saudável requer que o debate seja honesto. O problema da habitação acessível em Portugal é real e urgente. Mas a solução passa por aumentar a oferta residencial nos centros urbanos, não por penalizar investimento que ocorre noutras geografias, que cumpre uma função económica e social diferente.
O Governo está a preparar alterações no mercado imobiliário. Quais destacaria? Alguma terá impacto direto no segmento de luxo?
O que mais nos preocupa é o agravamento do IMT para não residentes, com taxa fixa de 7,5% independentemente do valor do imóvel. A intenção é compreensível, travar a pressão nos mercados urbanos, mas a aplicação indiscriminada pode ter efeitos colaterais sérios no turismo residencial.
"Um comprador britânico ou americano que adquire uma fração num resort no Algarve não está a competir com uma família portuguesa por uma casa em Lisboa"
Um comprador britânico ou americano que adquire uma fração num resort no Algarve não está a competir com uma família portuguesa por uma casa em Lisboa. Está a fazer um investimento turístico que vai gerar emprego, receita fiscal e consumo local ao longo de décadas. Penalizá-lo com a mesma taxa que se aplica a quem compra um apartamento para arrendamento especulativo em zona de pressão urbana é uma simplificação que acarreta custos reais.
A APR apresentou uma proposta clara: excluir desta medida os empreendimentos turísticos e as regiões de baixa densidade, nas quais o investimento estrangeiro é um fator de desenvolvimento, e não de pressão habitacional. É uma distinção que os dados demonstram e que o bom senso recomenda. Esperamos que seja considerada na regulamentação final.
Do lado positivo, as medidas de simplificação do licenciamento são bem-vindas. Se forem implementadas com seriedade, podem fazer diferença real no tempo de entrada de novos projetos no mercado, o que é um dos maiores constrangimentos do setor.
Olhando para trás, o que fica é a certeza de que o setor cresceu com substância. E, olhando para a frente, o desafio dos próximos anos é simples de enunciar e difícil de executar: garantir que Portugal permaneça um destino onde se investe com confiança, se vive com prazer e se constrói com responsabilidade.
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