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O simplex dos licenciamentos urbanísticos chegou ao mercado no início de 2024 com a promessa de acelerar a emissão de licenças de casas e eliminar processos burocráticos na construção. Mas, cerca de oito meses depois, o mercado depara-se com uma descida na licença de casas novas na ordem dos 10%. Os especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news não têm dúvidas de que a menor dinâmica na construção, a falta de confiança dos investidores e a instabilidade legislativa estão por detrás desta queda. E apontam também o dedo ao diploma do simplex que foi “mal feito”, estando agora o mercado à espera que seja revisto e regulamentado pelo atual Governo. Para já, as dúvidas que pairam sobre as autarquias e projetistas são muitas, havendo mesmo dificuldades de adaptação às novas regras de licenciamento urbano, o que acaba por atrasar a construção de casas e o aumento de oferta de habitação a preços acessíveis.
Entre 1 de janeiro e 26 de julho de 2024, foram pedidas 4.146 novas licenças de Alojamento Local (AL) em Portugal, menos 64% face ao mesmo período de 2023. Os dados do Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL) mostram, de resto, que é preciso recuar uma década para encontrar um número inferior de novas propriedades registadas nesta linha temporal.
Uma das novidades que o Mais Habitação trouxe foi a possibilidade de não pagar IRS sobre as mais-valias geradas pela venda de terrenos urbanos ou casas, quando o valor é usado para amortizar um crédito habitação (própria e permanente). Mas, no caso da venda de terrenos, importa analisar bem a sua classificação antes de avançar com esta operação. Isto porque, se se tratar de um terreno rústico, a isenção do imposto sobre mais-valias não se aplica.
Quando apresentou a estratégia de habitação para o país, o novo Governo de Luís Montenegro anunciou que iria pôr fim ao arrendamento coercivo – previsto no programa Mais Habitação do antigo Executivo socialista – e avançar com a “injeção semiautomática de imóveis devolutos” públicos no mercado. Ministro veio garantir que a “medida está em marcha”.
O Presidente da República promulgou o diploma do Governo que revoga a contribuição extraordinária (CEAL) sobre os imóveis em Alojamento Local, que tinha sido aprovado pelo parlamento em junho.
Os aplausos ecoaram na fileira da construção e do imobiliário assim que o Governo de Montenegro anunciou que ia descer o IVA na construção nova de 23% para 6%. Esta é mesmo a medida do pacote Construir Portugal que terá “maior impacto” na resolução da crise de acesso à habitação em Portugal, concordam vários especialistas ouvidos pelo idealista/news. Isto porque acreditam que ao baixar a carga fiscal na construção será possível construir mais casas, tanto para comprar como para arrendar, e até a preços mais acessíveis e compatíveis com os salários das famílias.
O governador do Banco de Portugal (BdP), Mário Centeno, pediu cautela na implementação de medidas para responder à crise da habitação que assentem no lado da procura, já que podem exercer "pressão adicional" enquanto não há oferta.
A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) continuou a cobrar indevidamente o IRS sobre as mais-valias da venda de imóveis afetos à habitação própria e permanente em 2023, quando o mesmo não era devido. Este é um alerta deixado pela Provedoria de Justiça, que destaca duas situações em que houve falha na execução da lei. Numa delas, a AT cobrou imposto sobre mais-valias usadas para amortizar créditos habitação própria e permanente.
A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) vai criar um serviço dedicado para apoiar os senhorios na candidatura ao recebimento de uma compensação para ultrapassar a "dificuldade e complexidade do processo", adiantou à Lusa fonte oficial da direção.
Uma das medidas mais polémicas do Mais Habitação trata-se do arrendamento coercivo de casas devolutas.
Os senhorios com rendas anteriores a 1990 – as chamadas rendas antigas – podem, a partir desta segunda-feira (1 de julho de 2024), pedir ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) a compensação de até “1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado”, de acordo com o definido no programa Mais Habitação.
A Assembleia da República aprovou esta sexta-feira (21 de junho de 2024) a proposta de lei que permite ao Governo revogar a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), com os votos favoráveis dos partidos à direita e contra da esquerda. Uma medida que trará “um grande alívio para os operadores”, adianta a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP).
O Estado é um dos maiores proprietários do país, estando muitos dos seus imóveis subtilizados e degradados. Afinal, ao longo dos últimos anos faltaram iniciativas para recuperar estes imóveis públicos devolutos e colocá-los no mercado residencial, apesar de a crise da habitação em Portugal se continuar a agravar a olhos vistos. Foi neste sentido que o Governo de Montenegro propôs criar um regime legal para que haja uma “injeção semiautomática de imóveis devolutos” públicos no mercado, sobretudo para habitação. Esta é uma medida “fundamental”, que tem potencial de subir a oferta de habitação, promover a reabilitação dos centros urbanos e até de reduzir o preço das casas, defendem os especialistas de mercado ouvidos pelo idealista/news. O grande desafio está na articulação da medida entre o Estado, as autarquias e os privados, apontam.
A falta de orientações para os senhorios fazerem o pedido de compensação pelas rendas antigas leva a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) a antecipar um "caos total" e a lamentar a ausência de respostas.
Há várias alterações fiscais recentemente aprovadas no Parlamento que vão mexer com a carteira dos portugueses. Uma das mudanças foi a isenção do IMT e Imposto de Selo na compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos.
Uma das medidas que o Governo de Montenegro desenhou para combater a crise de habitação em Portugal passa pela criação de um desconto fiscal em sede de IRS e IRC para os investidores que apostem em arrendamento acessível. Este novo regime fiscal para fundos imobiliários promete mexer com o mercado de arrendamento, mas os especialistas mantém-se cautelosos quando ao seu impacto real no aumento da oferta de casas para arrendar a preços acessíveis.
É caso para dizer que os proprietários que venderem as suas casas terão regras mais fáceis para beneficiar de isenção de IRS sobre as mais-valias. Isto porque os limites para conseguir ter este benefício fiscal serão mais flexíveis. Em causa está uma proposta de lei que o Governo vai levar à Assembleia da República, que a terá de aprovar por se tratar de uma alteração de carácter fiscal.
Os investidores imobiliários que apostem em arrendamento acessível vão poder ter um desconto fiscal nos seus rendimentos em sede de IRS e IRC. Esta é uma proposta de lei do Governo de Montenegro, já enviada ao Parlamento, que tem como objetivo criar mais habitação a preços mais acessíveis às famílias.
Portugal está mergulhado numa crise na habitação e são muitas as pessoas que sentem dificuldades em comprar ou arrendar casa. A discussão em tornos das medidas a aplicar no setor para aumentar a oferta de habitação no mercado tem subido de tom nos últimos meses, tendo o anterior Governo e o atual apresentado pacotes – Mais Habitação e Construir Portugal, respetivamente – que visam dar respostas às necessidades existentes. Para Joana Almeida, vereadora da Câmara Municipal de Lisboa (CML) com o pelouro do Urbanismo, a habitação é mesmo “um dos maiores desafios” com os quais se terá de “lidar nos próximos anos”.
“Muita coisa vai mudar no licenciamento, e felizmente já estávamos no caminho certo antes sequer de surgir esta legislação nacional”. Joana Almeida, vereadora da Câmara Municipal de Lisboa (CML) com o pelouro do Urbanismo, revela em entrevista ao idealista/news que o novo simplex urbanístico, que entrou em vigor recentemente e fez correr muita tinta, “veio introduzir alguma incerteza e provocar muitas dúvidas”. Adianta, no entanto, que já se estava a fazer na autarquia “uma versão do simplex, uma simplificação realista e com conhecimento profundo da realidade e necessidades municipais”.
