Assim evolui o mercado imobiliário na China desde que rebentou a crise do Covid-19

Long Fang Hu, proprietário da agência imobiliára Bafre na vizinha Espanha e de duas agências de investimento na China, analisa para o idealista/news a atualidade do mercado imobiliário chinês depois do coronavírus. O investidor asiático, especializado no setor imobiliário, revela que os preços das casas caíram cerca de 30% e que o ritmo das vendas baixou entre 10% e 30% nos meses de janeiro e fevereiro. No entanto, em março já se notou uma ligeira recuperação da atividade e o mercado do arrendamento manteve-se. 

Como afetou a crise do Covid-19 o mercado imobiliário chinês?

Para contextualizar a situação, é importante salientar que havia um excesso de oferta de casas na China antes desta crise sanitária e medidas que não permitiam especulações em grandes cidades como Xangai, Pequim ou Hangzhou. Nesse caso, o governo limita a compra a uma casa por unidade familiar. A chegada do covid-19 afetou o mercado imobiliário em cheio. Ficou, aliás, praticamente paralisado nos meses de janeiro e fevereiro, onde quase não houve vendas no mercado de segunda mão ou no mercado de construção nova. Em março, porém, houve uma recuperação nas vendas, embora ainda longe dos valores de transações em relação aos mesmos períodos dos anos anteriores.

Quanto caíram as vendas de casas na China? 

As operações de compra e venda diminuíram 30% em relação aos anos anteriores. A China sempre foi um mercado com uma longa tradição de compra de imóveis. Porém, devido ao confinamento total por dois meses na maioria das cidades chinesas, o comprador / consumidor está concentrando nas prioridades de curto prazo de trabalho e no consumo de restaurantes / lazer.

E o que aconteceu ao mercado de arrendamento?

Neste caso, a situação em janeiro e fevereiro foi semelhante à da venda, porque a China lidou com o confinamento de maneira muito rigorosa. Assim que o confinamento foi suspenso, o mercado de arrendamento de imóveis não se viu substancialmente afetado, pois a necessidade de casas é sempre a mesma. Obviamente, o arrendamento terciário diminuiu uma porcentagem muito alta face a anos anteriores.

Quais as cidades que foram as mais afetadas por essa situação de crise?

A cidade mais afetada foi sobretudo Wuhan, que desde que foi o epicentro da pandemia. O resto das cidades agiu muito rapidamente, fechando as suas fronteiras e confinando toda a população, no espaço de uma semana após a situação de saúde ser oficilamente assumida pelo governo. Penso que, graças à ação rápida, a expansão para o resto das cidades conseguiu ser evitada. Por exemplo, na minha cidade Wenzhou, na província de Zhejiang, com uma população de aproximadamente nove milhões, havia apenas 1.000 pessoas infetadas. Com isto, quero dizer que a ação rápida evitou facilitou que a nível sanitário, a a pandemia não afetasse praticamente todas as outras cidades da China. Por tudo isto, a situação mais grave ocorreu em Wuhan e isso significa que economicamente também é a cidade mais penalizada atualmente.

O que aconteceu com o investimento?

O investimento, em geral, continua mas com outros preços e condições. Há uma queda nos preços de casas usadas entre 10% e 30%, dependendo da área ou cidade. A médio prazo, normalizará à medida que o mercado recuperar a confiança. Nós trabalhamos com todas as agências de investimento estrangeiras chinesas e o 'feedback' que nos dão é que, quando o Covid-19 se estabilizar na Europa e, dependendo de como a crise seja gerida pelos governos, haverá uma onda de potenciais compradores de Ásia que virão para o Velho Continente.

No caso da Bafre, este é um ponto importante nos próximos anos. Aliás, estávamos já a oferecer apartamentos a clientes asiáticos através de realidade virtual e videoconferência antes que o estado de alarme fosse decretado em Espanha. E encorajo os colegas do setor a não ficar para trás porque não dependemos de ninguém a não ser de nós mesmos. Além disso, por medo à inflação cambial, há investidores que desejam salvaguardar os seus investimentos em imóveis.

Que medidas tomaram para reativar o mercado?

As expetativas de recuperação são enormes na China. Basicamente, foram adotadas três medidas que, do meu ponto de vista, são importantes para incentivar o setor: taxas de juros mais baixas para estimular a compra, reduções nos encargos tributários às empresas e medidas de pagamento diferido na compra ou cessão solo públicopara promoção, além de se facilitar os procedimentos de licenciamento.

Como está o setor residencial em Espanha no momento? Já recuperaram o ritmo de antes do Covid-19?

A normalidade só pode ser observada em cidades da linha de frente, como Madrid ou Barcelona, ​​na Espanha. Nas demais cidades, a recuperação está sendo muito mais lenta, mas constante.

Como se podem extrapolar as medidas adotadas na China a países europeus, como Portugal ou Espanha, para reativar o mercado?

Considero que existem bastantes diferenças entre o mercado chinês e estes, ainda assim, é claro, seria incrível se pudessem ser extrapolados, porque teriam um grande efeito positivo. Imagine-se que o Estado dava aos empreiteiros a propriedade de uma propriedade com um método de pagamento diferido e proporcionava maior agilidade na atribuição de licenças de construção ... seria fantástico, certo? Mas é impossível. De qualquer forma, na minha opinião, as medidas são úteis para ajudar, embora não sejam determinantes. Na China, o setor privado está a tomar medidas para incentivar a compra de novas casas. Por sua vez, os proprietários de segunda mão também estimulam o mercado, diminuindo os preços de compra.

Agora, o comprador é quem tem a faca e o queijo na mão. Os proprietários de casas em segunda mão e de terrrenos terão que baixar bastante os seus preços para vender os ativos.

Houve fecho de agências imobiliárias ou falências de promotores/construtores na China devido a esta pandemia?

Sim, mas tal como isso acontecerá aqui e em todo o mundo. Penso que, após esta crise, o importante é que realmente aprendamos connosco mesmos e vejamos as deficiências de cada um de nós, tanto pessoal, quanto profissionalmente. Em tempos difíceis, surgem oportunidades. Na realidade, o que mais me custa não é que se fechem empresas, porque sempre poderão ressurgir - é um pouco cíclico - mas que tantas pessoas morram e que poderiam ter sido salvas.