Imobiliário comercial

A crise que afetou o segmento de imobiliário comercial na Europa estará perto do fim, segundo a AEW, uma das maiores gestoras de investimento imobiliário do mundo. As perspetivas para o próximo ano são, também, cada vez mais otimistas.

O contexto vivido na Europa nos últimos meses, pautado pelos elevados níveis da inflação, pelo aumento dos custos dos empréstimos e pela falta de ajuntamento dos preços de venda ao poder de compra, está a condicionar o investimento imobiliário. E o mesmo se passa em Portugal.

“Incerteza” e “esperar para ver”. Este é o sentimento partilhado por vários players do setor imobiliário em Portugal, estando o país a lidar com os desafios causados pelo contexto económico-financeiro que se faz sentir, com elevadas taxas de juro para atenuar a alta inflação. Para Pedro Rutkowski, CEO da Worx, o momento é desafiante e o contexto é de incerteza, mas há “oportunidades a surgir”, nomeadamente “em setores alternativos, como os de healthcare e living, que incluem ativos como residências seniores ou residências de estudantes”. 

O investimento em imobiliário comercial está em queda em Portugal, tendo sido transacionados 321 milhões de euros no terceiro trimestre de 2023, contribuindo para o valor anual até setembro de 1.053 milhões de euros. Trata-se de um decréscimo homólogo de 40%. Esta é uma das conclusões a retirar do mais recente relatório Marketbeat Snapshot, da Cushman & Wakefield (C&W), que resume a atividade imobiliária comercial em Portugal durante o terceiro trimestre do ano.

O setor da logística continua a ser atrativo para os investidores imobiliários. A provar isso mesmo está a aquisição, por parte da CORUM Investments, de um centro logístico em Ribeirão, Famalicão – numa zona industrial consolidada, a 30 minutos do Porto –, por cerca de 26 milhões de euros, que está arrendado à Olicargo, empresa de referência no transporte e serviços de logística sediada na Trofa. Trata-se de um contrato de arrendamento não renunciável com a duração de 19 anos.

O imobiliário está a ser posto à prova em Portugal e no mundo, estando o cenário de inflação elevada e altas taxas de juro a contribuir para aumentar os desafios. O alerta é dado pelo Fundo Monetário Internacional (FMI), que no seu mais recente relatório, “Estabilidade Financeira Global”, deixa alguns alertas, quer para o imobiliário residencial quer para o comercial. A entidade avisa que uma possível crise imobiliária pode afetar a estabilidade financeira.

O emblemático Edifício BOC – Boavista Office Park terá um novo (e único) arrendatário, o operador nacional de flex offices LACS. Trata-se da maior operação de arrendamento de escritórios registada no Porto nos últimos cinco anos e da maior transação da história do mercado de escritórios flexíveis, refere em comunicado a CBRE, que assessorou o IMOFID, Fundo de Investimento Imobiliário Aberto gerido pela Fidelidade Sociedade Gestora, na transação. 

Mesmo perante o aumento das taxas de juro e a diversidade de alternativas disponíveis no mercado de capitais, os investidores privados demonstraram “notável atividade”, nos primeiros meses do ano de 2023, segundo a JLL. Segundo a consultora, o investimento imobiliário permanece como uma das principais estratégias de diversificação de capital, e esta “preferência continua inabalável”.

Durante o mês de julho, o mercado de escritórios, em Lisboa, demonstrou sinais de recuperação, traduzidos num aumento mensal “considerável após os períodos de contenção observados nos meses anteriores”. No Porto, o mesmo cenário, assistindo-se a um “crescimento notável” na área ocupada, segundo a análise mensal do setor dos escritórios em Portugal da JLL.

No primeiro semestre do ano, o investimento em imobiliário comercial ultrapassou os 700 milhões de euros em Portugal – mais 13% que em igual período do ano passado.

Portugal caiu nas graças dos investidores imobiliários estrangeiros nos últimos anos. “Andaram às compras” no país e animaram o setor nos seus vários segmentos, desde o residencial ao comercial. Pelo meio, o país (e o mundo) atravessou uma pandemia e enfrenta agora as consequências de uma crise económica e financeira que estalou com uma guerra que teima em não ter fim. A consequência foi o aumento da taxa de inflação e a subida das taxas de juro diretoras pelo Banco Central Europeu (BCE). Perante este cenário, Portugal está mergulhado numa crise habitacional e muitos players do setor apontam o dedo à falta de estabilidade, nomeadamente legislativa, com o fim do programa vistos gold a agitar (também) as águas. O que esperar, então, do futuro? Os investidores estrangeiros estarão de pedra e cal em Portugal, nomeadamente os norte-americanos? Continuará o país no radar? Os especialistas consultados pelo idealista/news respondem a estas e outras perguntas.

O investimento em imobiliário comercial registou uma recuperação ao longo do segundo trimestre de 2023, em comparação com o trimestre anterior, com 499 milhões de euros transacionados.

O mercado imobiliário vive um momento incerto, marcado por um contexto de inflação e subida de juros que tem gerado preocupações entre os investidores. Mas, ainda assim, o imobiliário comercial em Portugal continua a atrair investimento: foram fechados 40 negócios só nos primeiros seis meses do ano, por cerca de 740 milhões de euros, mais 4% face ao período homólogo. Os hotéis e os ativos de retalho brilharam neste período, atraindo a maior fatia de investimento.

Durante a pandemia, os supermercados brilharam nos negócios imobiliários comerciais, sendo considerado ativos com rentabilizações estáveis. E os investidores continuam de olho nestes ativos este ano. Isto porque um family office português vendeu dois supermercados e outro espaço de retalho ao Property Core Real Estate Fund (também português), gerido pela Square Asset Management. Já o valor do negócio não foi revelado.

A procura por unidades industriais e logísticas em Portugal continua a aumentar e a ser bem superior à oferta disponível. Mas há boas notícias. Acabam de ser colocados à venda dois espaços industriais localizados em Santa Maria da Feira e em Viseu, por cerca de 16 milhões de euros.

O investimento imobiliário comercial continua a dar que falar em 2023, nomeadamente no segmento de escritórios. O edifício Almirante Reis 65, situado em Lisboa, passou a ter um novo dono: o Fundo Vip, gerido e representado pela Silvip SGOIC.

A Autoridade de Supervisão Financeira da Suécia não tem dúvidas: o atual cenário de alta inflação e aumento das taxas de juro traz riscos para a estabilidade financeira, sobretudo, para o mercado imobiliário comercial, onde várias empresas contrataram empréstimos significativos durante o períod

Em momentos de crise económica, como hoje vivemos, os investidores procuram diversificar os investimentos e apostar em segmentos menos voláteis, como é o caso do imobiliário, que tem mostrado a sua resiliência desde a pandemia até ao atual ciclo inflacionista e de aperto monetário. E prova disso mesmo são os retornos anuais gerados pelo investimento em imobiliário comercial em Portugal, que passaram de 6,8% em 2021 para 8% em 2022, segundo aponta o Índice Anual Imobiliário MSCI Portugal. Este resultado torna Portugal num dos destinos mais rentáveis da Europa neste mercado.

Hoje, o cenário financeiro continua repleto de incerteza dado o recente colapso de dois bancos nos EUA que logo se fez sentir na Europa. Apesar de os decisores políticos terem tomados medidas para mitigar os riscos para a estabilidade financeira mundial, a verdade é que continua a haver ameaças. O Banco Central Europeu (BCE) está preocupado com o rápido crescimento dos fundos de investimento imobiliário na Zona Euro, considerando que a sua interdependência com o mercado imobiliário comercial traz riscos para o equilíbrio financeiro da Europa.

Apesar do atual contexto macroeconómico, caracterizado pela subida dos juros e inflação alta, o mercado imobiliário português continua a dar sinais de resiliência – pelo menos, para já. Até ao final de agosto foram investidos 1.100 milhões de euros em imobiliário comercial, segundo o WMarket Review Mid-year 2022, uma publicação bianual da consultora imobiliária Worx.