Imobiliário em 2024: primeiro “estagnação” e depois “retoma gradual”

O que esperar do setor imobiliário em Portugal em 2024? “Antecipa-se uma evolução distinta ao longo do ano e influenciada pelas expetativas de redução das taxas de juro de referência pelo Banco Central Europeu (BCE) na primavera – com o primeiro semestre a ser ainda caracterizado por alguma estagnação, seguido de uma retoma gradual no segundo semestre”, prevê Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield (C&W), citado em comunicado.

Segundo as previsões da consultora imobiliária, que apresentou esta quarta-feira (7 de fevereiro de 2024) o Marketbeat Primavera 2024 – publicação semestral que vai na 42ª edição –, todos os segmentos do setor imobiliário deverão registar aumentos homólogos em 2024. Isto depois de, em 2023, o mercado imobiliário nacional ter registado “um abrandamento, em linha com outras economias europeias”, salientou o responsável. 

“(…) A expetativa da consultora é a de que se irá manter o maior enfoque dos intervenientes no mercado na sustentabilidade e na inclusão de critérios de ESG na sua operação, aumentando a disponibilidade para pagar um green premium”, lê-se na nota enviada às redações. 

Cushman & Wakefield

O que esperar de 2024, por segmento imobiliário, segundo a C&W? Estas são algumas das conclusões:

Escritórios

• A maioria das empresas está a adotar um modelo híbrido de trabalho, o que impacta a forma como desenham os seus espaços (com sistemas rotativos de ocupação, mais zonas colaborativas e implementação estratégias que incentivem um espírito comunitário);
• Os critérios de ESG têm um impacto elevado nos novos edifícios e nas exigências dos principais ocupantes, contribuindo para uma maior importância das diversas certificações existentes;
• Antecipa-se um aumento moderado da procura, assim como uma maior exigência de qualidade dos espaços. Já as rendas de mercado deverão estabilizar em todas as zonas.

Retalho

• As grandes insígnias apostam cada vez mais na integração da responsabilidade social e sustentabilidade nos seus conceitos, inclusive através da adoção de práticas para diminuir a pegada de carbono e maior promoção de equidade social e bem-estar das comunidades envolvidas na cadeia de produção;
• O conceito de athleisure, que combina desporto e lazer, com uma componente muito focada na moda e bem-estar, é cada vez mais procurado pelos consumidores;
• As lojas pop-up como ferramenta de marketing ganham força, ao auxiliarem as marcas a testar novos conceitos e produtos, com o objetivo claro de atrair novos consumidores e fidelizar ainda mais os existentes através da inovação.

Industrial & Logística

• Há mais empresas a concluírem que o upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional, ao mesmo tempo que consolidam a sua operação, garantido espaço de forma antecipada;
• Portugal deverá beneficiar do aumento do ‘nearshoring’, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias na Europa para responder às necessidades locais e internacionais; assim como da contínua expansão dos Data Centres;
• Começa a haver disponibilidade para pagar um premium por espaços modernos e com credenciais de sustentabilidade, num contexto em que ocupantes e investidores procuram sobretudo este tipo de imóveis.

Hotelaria

• A competitividade de Portugal enquanto destino turístico mantém-se. Face à relação qualidade-preço comparativamente a outros destinos europeus, deverá continuar a observar-se um crescimento dos turistas estrageiros;
• O turismo de negócio encontra-se em recuperação, com os operadores a reportar aumentos neste segmento;
• A hotelaria está a estabelecer-se enquanto classe base de investimento, com a diversidade de conceitos e modelos de negócio a atrair investidores institucionais.

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Residencial

• No caso da compra e venda de casas, como a procura vai manter-se bem acima da oferta, o estrangulamento do mercado residencial deverá agravar-se, com o Programa Mais Habitação a falhar na implementação de medidas que motivem a construção nova para o segmento médio. Por outro lado, o fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habituais poderá contribuir para uma quebra da procura entre os segmentos altos;
• No caso do arrendamento, irá continuar a contrair, com o excessivo impacto fiscal e desadequado quadro legal a continuarem a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para arrendamento para o segmento médio.

Residências de Estudantes / CoLiving

• A procura por residências de estudantes ou conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional.

Residências Sénior

• O aumento da oferta continua a ser insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade.

Promoção imobiliária

• A entrada em vigor do simplex urbanístico e a forma como o mesmo vai ser posto em prática é a grande interrogação do momento. A nova lei, sendo bastante revolucionária, está a ser encarada com prudência, antecipando-se um período de adaptação e de revisão para todos os envolvidos, que se espera não muito longo;
• A escassez de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia, sendo que a falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção, pelos elevados custos de construção e pelas altas taxas de juros para as famílias, que deverão manter-se nos próximos meses.

Investimento em imobiliário comercial

• As estimativas rondam um valor de 2.000 milhões de euros, sendo possível identificar, neste momento, transações em diversas fases de negociação, e com conclusão prevista para este ano, na ordem dos 1.800 milhões de euros;
• Por segmentos, estima-se uma recuperação significativa dos escritórios, agregando entre 40-50% do volume total, seguido de hotelaria com 25-30%;
• A este valor previsto poderá vir ainda acrescer um volume considerável de transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market.
• Antecipa-se ainda uma retoma progressiva do protagonismo dos grandes investidores internacionais, assim como algum alívio no acesso à dívida bancária e refinanciamento.