Imobiliário: “É preciso manter o nível de investimento estrangeiro”

A ODEON Properties aterrou em Portugal há uma década pela mão do português Jorge Capelo e do francês Julien Dufour. “Temos cerca de 10 empreendimentos concluídos, todos no centro histórico de Lisboa”, conta ao idealista/news Jorge Capelo. O partner da promotora imobiliária revela que agora, dez anos depois, a empresa está a virar-se para outras geografias, tendo em vista, por exemplo, um grande projeto na Costa da Caparica - considerado um dos bairros mais 'cool' do mundo em 2023 -, com cerca de 200 apartamentos e 90 villas. Pelo meio, deixa um alerta ao Governo: “Precisamos de manter o nível de investimento estrangeiro”. 

A atratividade de Portugal enquanto destino de investimento imobiliário é, de resto, um tema que tem estado na ordem do dia, tendo o Executivo socialista de maioria absoluta decidido acabar, além dos vistos gold, com o regime dos Residentes Não Habituais (RNH). Na entrevista que concede, por escrito, ao idealista/news Jorge Capelo é perentório ao afirmar que “o Governo deveria continuar a dar condições aos investidores para continuarem a investir, sob pena destes pararem o investimento e assim continuar-se a agravar os preços do imobiliário”. 

Sobre o programa Mais Habitação, antevê que não vai resolver a crise habitacional na qual o país mergulhou. E deixa uma proposta de caminho a seguir: “O que o Governo tem de criar é condições análogas às existentes na década de 80 e início de 90. Lembro que nessa altura era muito comum os jovens adquirirem a primeira habitação em modelo de cooperativa, com acesso a juros bonificados, construídos em terrenos públicos, semi-públicos e, em alguns casos, em terrenos privados”. 

Jorge Capelo e Julien Dufour, partners e fundadores da ODEON Properties Créditos: ODEON Properties

A ODEON Properties começou a operar em Portugal em 2013, verdade?

Certo. Na altura, estava a vender um edifício no Chiado (Lisboa) e o Julien Dufour apareceu como comprador desse edifício. Esse negócio acabou por não se concretizar, mas ficou uma relação e uma visão comum, que culminou na criação da ODEON Properties.

Que balanço faz da atividade da empresa?

O balanço é muito positivo, a empresa é reconhecida pela grande maioria dos players de mercado, pelos promotores, brokers, advogados e, claro, pelos clientes.

Quantos imóveis já desenvolveu/promoveu em Portugal?

Temos cerca de 10 empreendimentos concluídos, todos no centro histórico de Lisboa.

Todos no segmento residencial?

Sim. Nesta primeira década, o foco foi consolidar a marca num setor específico, neste caso o residencial. 

São imóveis direcionados para o segmento alto? 

Na ODEON Properties não classificamos o mercado de forma tradicional, diria que nos dirigimos a clientes que procuram boa qualidade de vida, ‘lifestyle’.

Podemos vender ‘lifestyle’ numa zona periférica dirigida ao mercado de segmentos mais baixos, envolvendo as escolas, parques infantis, a qualidade de vida que a comunidade proporciona para vender os nossos empreendimentos.

Nós não vendemos luxo, vendemos qualidade de vida e um local excelente para se viver.

"Adquirimos um terreno fantástico no concelho de Almada, na falésia da Costa da Caparica, com vista magnífica sobre o oceano atlântico e a foz do rio Tejo (...). O projeto compreende cerca de 200 apartamentos e 90 villas, unifamiliares e bifamiliares"

Admitem investir noutras localizações e/ou segmentos de mercado? 

Estamos precisamente a fazê-lo e a preparar a próxima década da empresa. Adquirimos um terreno fantástico no concelho de Almada, na falésia da Costa da Caparica, com vista magnífica sobre o oceano Atlântico e a foz do rio Tejo, destinada a um segmento mais abrangente, mas com o mesmo propósito de vender um melhor ‘lifestyle’ aos clientes, através da oferta de boas ‘amenities’ e uma boa relação com a comunidade. 

Projeto que vai nascer na Costa da Caparica terá cerca de 200 apartamentos e 90 villas Créditos: ODEON Properties

O que pode adiantar sobre esse projeto?

O projeto da Caparica compreende cerca de 200 apartamentos e 90 villas, unifamiliares e bifamiliares.

Há mais algum projeto na calha ou em pipeline que nos possa revelar? 

Em comercialização e já em construção temos o Secret Garden Villas, um empreendimento com 11 villas na Rua de Campo de Ourique, em Lisboa.

Quanto é que a ODEON Properties já investiu em Portugal e quanto prevê investir nos próximos anos?

O investimento realizado na primeira década, incluindo o empreendimento Secret Garden Villas, em construção, ascende a cerca de 50 milhões de euros. O projeto da Caparica atinge outra escala, um pouco menos de 200 milhões de euros no total.

"O investimento realizado na primeira década, incluindo o empreendimento Secret Garden Villas, em construção, ascende a cerca de 50 milhões de euros. O projeto da Caparica atinge outra escala, um pouco menos de 200 milhões de euros no total"

Qual é o público-alvo dos projetos da ODEON Properties? 

É diverso. Temos vendido quer a portugueses, quer a estrangeiros. E quase sempre para primeira residência, mas também como investimento para arrendamento ou para Alojamento Local (AL), no caso dos empreendimentos com tipologias pequenas.

Projeto Secret Garden Villas, em Lisboa Créditos: ODEON Properties

Há, então, muitos portugueses entre os compradores? 

Como normalmente fazemos uma campanha de pré-lançamento, com um preço reduzido face ao preço de venda no final da construção, conseguimos atrair uma boa percentagem de venda a portugueses que decidem avançar para a compra desde muito cedo. Mas não podemos negar que uma larga fatia de compradores é de nacionalidade estrangeira, cerca de 50%. Contudo esta percentagem pode variar conforme as zonas específicas. 

Entre os estrangeiros, de que nacionalidades são os mais ativos?  

De várias. Portugal tem atraído uma população estrangeira muito interessante fruto da incerteza geopolítica mundial.

Pandemia, guerra, alta inflação, juros a subir, custos de construção elevados, atrasos nos licenciamentos… Que impacto têm todos estes fatores no negócio da promoção imobiliária em Portugal, nomeadamente da ODEON Properties? 

O impacto é muito significativo e obriga a uma gestão muito rigorosa do risco e de todas as incertezas causadas por todos esses fatores mencionados. Conheço vários empreendimentos com lucro zero no final do mesmo.

"[O primeiro-ministro] herdou um país que tinha feito reformas estruturais extraordinárias, captando durante uma década investimento estrangeiro como nunca na história tínhamos conseguido fazer, e é nele, ainda, que recai a responsabilidade de manter o nível económico para a próxima década. E para isso precisamos de manter o nível de investimento estrangeiro"

O negócio da promoção imobiliária continua a ser rentável/atrativo em Portugal? Porquê? 

Gostaria que fosse o primeiro-ministro [António Costa] a responder a essa pergunta, pois é ele que tem a grande responsabilidade nessa matéria. Herdou um país que tinha feito reformas estruturais extraordinárias, captando durante uma década investimento estrangeiro como nunca na história tínhamos conseguido fazer, e é nele, ainda, que recai a responsabilidade de manter o nível económico para a próxima década. E para isso precisamos de manter o nível de investimento estrangeiro.

Projeto Palácio Lusíadas, em Alcântara, Lisboa Créditos: ODEON Properties

Que impacto poderão ter as medidas previstas no programa Mais Habitação para o setor imobiliário, e em concreto para o negócio da promoção imobiliária? 

Não creio que o programa Mais Habitação vá resolver o problema da habitação em Portugal. O que o Governo tem de criar é condições análogas às existentes na década de 80 e início de 90. Lembro que nessa altura era muito comum os jovens adquirirem a primeira habitação em modelo de cooperativa, com acesso a juros bonificados, contruídas em terrenos públicos, semi-públicos e, em alguns casos, em terrenos privados.

"(...) O que o Governo tem de criar é condições análogas às existentes na década de 80 e início de 90. Lembro que nessa altura era muito comum os jovens adquirirem a primeira habitação em modelo de cooperativa, com acesso a juros bonificados, contruídas em terrenos públicos, semi-públicos e, em alguns casos, em terrenos privados"

Portugal continuará a ser um destino atrativo para os investidores imobiliários?

Os setores da economia onde a oferta é escassa, como parece ser o caso de Portugal, são sempre atrativos para os investidores. E, sendo a oferta escassa, o Governo deveria continuar a dar condições aos investidores para continuarem a investir, sob pena destes pararem o investimento e assim continuarem-se a agravar os preços do imobiliário.

Alguns players consideram que a instabilidade legislativa, como por exemplo o fim dos vistos gold, acaba por fazer com que os investidores estrangeiros olhem para outros mercados. Partilha desta opinião? Qual é o maior entrave/obstáculo que existe no país no setor da promoção imobiliária?

O investimento estrangeiro em Portugal tem estado assente em três pilares:

• Preço do dinheiro baixo durante a última década;
• Sentimento de segurança no país, face a várias alternativas no resto do mundo;
• Alterações fiscais e legislativas concretas, ocorridas durante o período da Troika, com o fim de atrair investimento estrangeiro.

De todas, a única que se mantém mais ou menos intocável é o sentimento de segurança no país, mas não creio ser suficiente para manter os que cá estão e para, por outro lado, continuar a atrair investimento nos mesmos níveis dos últimos anos. Têm de continuar, imperativamente, as políticas de atração de investimento estrangeiro.