“Edifícios que apostam em critérios ESG são mais apetecíveis”

Muito se tem falado, nos últimos tempos, de sustentabilidade e de eficiência energética, bem como da sua importância para o objetivo comum de reduzir a pegada ecológica e ambiental e de contribuir de forma incisiva para transição energética e para a descarbonização.

Será que o setor imobiliário, nomeadamente na área da construção, está mais atento a estes temas? De uma coisa Nuno Fideles, Associate Architect, BREEAM AP & Sustainability Consultant da Savills Portugal, diz, em entrevista ao idealista/news, não ter dúvidas: “Edifícios que apostam em critérios ESG (Environmental, Social e Governance) são claramente mais apetecíveis no mercado”. 

O arquiteto considera que “a aplicação de medidas de sustentabilidade é uma oportunidade única para a regeneração das cidades” e afirma que “será uma pena” se esta ideia não sair do papel. 

Segundo o responsável, é importante quebrar um tabu que teima em existir, “de que apostar na sustentabilidade é um incremento avultado no imobiliário”. “Não o é, e o retorno é bem maior que o investimento”, argumenta. 

Estas são algumas das ideias deixadas por Nuno Fideles na entrevista concedida por escrito ao idealista/news, que pode ser lida em baixo na íntegra.

Foto de JESHOOTS.com on Pexels

A sustentabilidade é um tema que está na ordem do dia, nomeadamente no setor imobiliário. Como é que é possível tornar o imobiliário mais sustentável? O que é preciso fazer?

Envolvendo todos os stakeholders, garantindo informação de qualidade e quebrando o tabu de que apostar na sustentabilidade é um incremento avultado no imobiliário. Não o é, e o retorno é bem maior que o investimento. Também é importante um verdadeiro e concreto apoio da máquina do Estado (Governo e autarquias), não com soluções avulsas e de curto prazo como o atual Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), mas apostar em medidas reais que deem respostas concretas, nomeadamente na regeneração das cidades, como impostos mais baixos ou isentos de pagamento para edifícios que apostem na sustentabilidade e politicas ESG, licenciamentos verdes (mais rápidos), um real reordenamento do espaço urbano e mobilidade e uma real politica de canalização de apoios financeiros, que a Europa está a colocar na banca. 

Que importância tem a sustentabilidade e os critérios Environmental, Social e Governance (ESG) para o setor imobiliário?

Toda, estamos a falar em espaços que habitamos 90% do nosso tempo! Estamos a falar de pessoas! Os critérios ESG não é só falar da parte (E) Environmental, mas sim da (S) Social e (G) Governance. De que me serve ter um edifício com um comportamento excelente em termos de eficiência energética, mas que para me deslocar para o mesmo não tenho soluções de mobilidade adequadas e tenho de usar um carro numa viagem de 15 ou 20 km diários, ou se não tenho uma envolvente de serviços que me permitam ter acesso a bens necessários na proximidade?

"Edifícios que apostam em critérios ESG são claramente mais apetecíveis no mercado, e na Savills temos verificado esta questão com a procura solicitada pelos tenants, que querem dar condições adequadas aos empregados, garantindo a retenção de talento, assiduidade e uma maior produção"

Edifícios que apostam em critérios ESG são claramente mais apetecíveis no mercado, e na Savills temos verificado esta questão com a procura solicitada pelos tenants, que querem dar condições adequadas aos empregados, garantindo a retenção de talento, assiduidade e uma maior produção.

O que é que já tem sido feito em Portugal para tornar o imobiliário mais sustentável e que passos é ainda preciso dar?

Pouco, no meu ponto de vista, do lado publico. É claramente o setor privado que tem feito esta aposta e, conforme referi na primeira resposta, faltam políticas reais de apoio, como as que existem noutros países, como na Holanda, por exemplo, em que um edifício certificado sustentável é isento de impostos e tem acesso a fundos verdes bancários para a sua construção ou reconstrução.

A aposta na sustentabilidade é visível em todos os segmentos do setor imobiliário, ou há uns que estão de certa forma a beneficiar mais desta aposta/tendência? Se sim, quais são e porquê?

As apostas na sustentabilidade têm sido maiores na área dos escritórios e logística/industrial, onde a necessidade da redução dos custos operacionais e de dar qualidade aos utilizadores e tenants é maior. No lado oposto está o mercado residencial, por exemplo, onde a aposta ainda não se sente, pois o local onde morar ou o preço das casas ainda tem um peso na decisão diferente do que nos restantes setores do imobiliário. Por isso, o mercado não procura soluções verdes, o que leva a uma menor (infelizmente) aposta dos investidores nacionais. No entanto, tem sido interessante ver nos últimos meses os investidores estrangeiros a apostarem em Portugal em empreendimentos residenciais mais verdes, pelo que surge uma luz ao fundo do túnel.

Freepik

Os investidores estão cada vez mais atentos aos “fatores” relacionados com a sustentabilidade no imobiliário? Quando se interessam por um imóvel exigem, por exemplo, que cumpra determinados critérios/certificações? Pode dar-nos algum exemplo em concreto?

Sim estão, até pela necessidade que têm para garantir Green Bonds, ou acesso aos financiamentos verdes. A EU taxonomy (taxonomia da UE) e a obrigação imposta pela legislação comunitária veio, claramente, impor no mercado uma tendência ESG, e a procura de edifícios com este selo aumentou, Isso faz com que os edifícios certificados ou com esta capacidade para o ser sejam mais apetecíveis e valorizados no mercado.

Os mercados têm vindo a reconhecer estes edifícios com rendas superiores ao praticado (majoração de 18 a 20%) e no valor dos edifícios com valorizações superiores a 20% (dados RICS). Um investidor sabe que estes edifícios, dada a aposta na sua sustentabilidade, são mais resilientes e apetecíveis para os tenants, que também apostam nas suas políticas ESG internas, permitindo contratos mais duradouros e muitas das vezes com cláusulas comuns de implementação de politicas verdes (green leases).

Tem sido interessante ver nos últimos meses os investidores estrangeiros a apostarem em Portugal em empreendimentos residenciais mais verdes, pelo que surge uma luz ao fundo do túnel.

Processos de certificação como o LEED, o BREEAM e o WELL, por exemplo, já estão a ser implementados em Portugal? De forma ocasional ou já massiva? Em que segmentos do setor imobiliário? Ainda há um caminho a percorrer?  

Nos últimos anos temos vindo a assistir a uma maior implementação destas certificações. Só no nosso caso, no último ano aumentou em 200% o número de pedidos de certificações de edifícios, muito para imóveis de escritórios e serviços e para a área logística. Para se ter uma noção real: temos em pipeline na Savills cerca de 25 edifícios em processo de certificação ou pré-certificação. 

Que diferenças há em termos de custos na construção de um imóvel (residencial, por exemplo) de forma “tradicional” ou de um já pensado para ser sustentável e/ou eficiente energeticamente (nem que seja uma baliza de valores, só para se ter uma ideia)?

Alguns estudos realizados antes da pandemia apontavam para diferenças de 5% a 10%. Mas também aqui estes valores são relativos, porque a resiliência e durabilidade dos edifícios são diferentes, a manutenção dos mesmos é diferente, a qualidade de habitabilidade é diferente e os custos operacionais futuros são muito menores. E agora, para ter acesso a financiamentos bancários, se o projeto não for pensado de uma forma sustentável, com análise de riscos e planeamento adequados, os bancos vão dar spreads e taxas de juro muito maiores do que se fosse um projeto verde, por isso o quadro comparativo até nesta questão é diferente.

Comparativamente com outros países, em que fase está Portugal no que diz respeito ao desafio de aumentar a sustentabilidade no setor imobiliário? Está melhor ou pior? Estamos de certa forma atrasados face a outros países? 

Estamos um pouco mais atrasados.

Freepik

O mundo vive um contexto económico conturbado, marcado por uma alta taxa de inflação, de taxas de juro a subir, de aumento dos custos e dos materiais de construção etc. Que impacto poderão ter todos estes fatores no objetivo de tornar o imobiliário mais sustentável e eficiente energeticamente? Atrasa o processo, de certa forma?

Não creio que atrase o processo de um imobiliário mais verde, porque os edifícios que forem construídos vão ser mais verdes, pelos benefícios que podem receber no seu financiamento e porque o mercado assim o quer. Pode ter havido uma pausa no negócio durante o primeiro semestre, para reajuste dos planos financeiros dos investidores, mas os fatores legislativos e obrigacionais europeus vão obrigar o comboio a não parar mais tempo.

"A aplicação de medidas de sustentabilidade é uma oportunidade única para a regeneração das cidades, e será uma pena se não concretizarmos esta ideia"

Considera que os vários players do setor (promotores, mediadores, construtores etc.) estão focados no mesmo objetivo, o de tornar o imobiliário mais sustentável? Pode dizer-se que há uma espécie de “sintonia” nesse sentido?

Sim, pois a procura assim o está a obrigar. Muitas das empresas que procuram novos espaços para os trabalhadores exigem edifícios com critérios ESG, e acreditamos que nos próximos anos quem não tiver investido neste sentido vai ter os seus edifícios fora do mercado. 

Sinta-se à vontade para acrescentar qualquer informação que considere pertinente?

A aplicação de medidas de sustentabilidade é uma oportunidade única para a regeneração das cidades, e será uma pena se não concretizarmos esta ideia.