Imobiliário em Portugal "bateu no fundo mas há luz ao fundo do túnel”

Tim Seconde nasceu em Inglaterra e “aterrou” em Portugal no verão de 2001. Trabalhou nas consultoras imobiliárias Knight Frank, Cushman&Wakefield e CBRE antes de assumir o cargo de Head of Capital Markets da RPE Portugal, em 2015, ano em que a empresa, fundada em 2010 em Londres (Reino Unido), passou a ter escritório em Lisboa. A experiência que adquiriu no setor imobiliário nacional ao longo de mais de duas décadas permite-lhe ter uma visão abrangente e realista sobre o atual momento do mercado a nível nacional. Para este gestor, que estudou espanhol e português na Universidade de Manchester (Reino Unido), tendo feito depois um mestrado em Imobiliario na Universidade de Kingston, “já se bateu, se calhar, no fundo”, havendo “agora luz ao fundo do túnel”, analisa em entrevista ao idealista/news.

“O que estamos a notar, e os nossos concorrentes partilham o mesmo ‘feeling’, é que se calhar já batemos no fundo e agora há luz ao fundo do túnel. E os investidores, que de modo geral são muito cautelosos, já estão a pensar: ‘Quando e como vamos entrar e em que setores?’ Já temos alguns sinais positivos, no arranque do ano sentimos logo isso”, conta Tim Seconde.

"O que estamos a notar, e os nossos concorrentes partilham o mesmo ‘feeling’, é que se calhar já batemos no fundo e agora há luz ao fundo do túnel"

A verdade é que apesar dos desafios globais, como os conflitos e as altas taxas de juro, aos quais se juntam os internos, nomeadamente a instabilidade económica e política, começam a ver-se sinais de recuperação do mercado: “Fiquei surpreendido pela rapidez da minha mudança de ‘mood’ e do mercado em geral. A sensação de toda a gente é que batemos no fundo nos últimos meses do ano passado e que agora o mercado está a retomar”.   

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O que faz a RPE Portugal? 

Mas vamos por partes. O que faz em concreto a RPE Portugal? Mediação/consultoria imobiliária, responde Tim Seconde. “A diferença [para as outras consultoras] é que só fazemos Ibéria: temos 10 pessoas em Madrid (Espanha) e seis em Lisboa. E só fazemos capital markets, ou seja, só ‘vendemos’ e ‘compramos’. Quando digo ‘compramos’ e ‘vendemos’ é em aspas, porque atuamos sempre em representação de alguém, ou seja, a maioria dos negócios que fazemos é comprar ou vender em nome dos nossos clientes. Muito esporadicamente fazemos gestão de imóveis, mas não vamos à procura deste serviço”, explica.

Fora do radar da RPE Portugal está o mercado residencial, adianta o responsável, sublinhando que a empresa se especializou no segmento de retalho – centros comerciais, retail parks, comércio de rua e supermercados – e também no de escritórios e logística. Na mira dos investidores está também o interesse noutro tipo de ativos, nomeadamente nas residências de estudantes e seniores. “Não havia mercado organizado de ‘student housing’ há uns anos, aquilo a que chamamos de Purpose Built Student Accommodation (PBSA). Não havia um mercado de investimento no setor e agora há muitos players e cada vez mais interesse”, refere, salientando que a empresa contratou recentemente um Head of Alternatives tendo em vista este nicho de mercado.

O responsável revela, de resto, que a RPE Portugal já ajudou a fechar um negócio neste segmento no ano passado: a venda, no Porto, do edifício da Milestone na Asprela. “Representámos o vendedor, um fundo europeu com sede em Londres, e o negócio foi feito por cerca de 20 milhões de euros”, adianta, sem revelar o nome do comprador.  

No caso das residências seniores, a consultora ainda não selou qualquer transação, sendo um segmento ainda “muito pequeno”, pelo que “não se vê muitos negócios a acontecer”, ao contrário do que sucede com as residências de estudantes. 

Estes são alguns dos negócios que tiveram o cunho da RPE Portugal em 2023 – além da venda do edifício da Milestone –, um ano que acabou por ser “interessante”, apesar da reta final ter ficado marcada por um maior grau de incerteza. 

• Compra, por parte da Square Asset Manegment, do La Vie Shopping Center no Funchal (Madeira);
• Venda, por parte da Ceetrus, do Continente do Montijo, que está integrado no Alegre Montijo;
• Venda do retail park da Guarda, por parte da M7 Real Estate, à Square Square Asset Manegment;
• Venda, para um proprietário institucional português, do Edifício Monsanto, atual sede da Aldi;
• Venda do Andrade Corvo 42, perpendicular à Fontes Pereira de Melo (Lisboa), que chegou a ser ocupado pelo BES.

Edifício Monsanto, em Alfragide (Lisboa), é a atual sede da Aldi RPE Portugal

O que esperar de 2024?

Tim Seconde indica que 95% dos clientes da RPE Portugal são institucionais e que a maioria são estrangeiros, antecipando que o ano de 2024 vai ser “razoável”, com transações que “simplesmente" vão "acabar por acontecer” mais cedo ou mais tarde, até porque algumas estão em 'pipeline'. 

Os investidores, esses, continuarão a olhar para Portugal como um país com grande potencial de investimento, assegura, considerando que o atual cenário económico-financeiro não é comparável, por exemplo, com o verificado na altura da Troika ou da crise do subprime: “Há interesse [pelo país], a ‘pool’ de investidores é maior e os bancos estão estáveis. Não tem nada a ver. Estamos a passar por uma crise que é global, com as taxas de juro e a inflação altas, o que é complicado, mas as taxas de juro vão descer e os investidores vão conseguir quantificar o risco e ter uma visão para os próximos 12 a 24 meses. É isso que achamos que vai acontecer. Tudo indica que a situação ficará mais estável e que o mercado vai começar a estabilizar e a ter ainda mais interesse e volumes melhores. Este ano não vamos ver volumes gigantes de investimento, mas vamos ver os investidores com mais confiança”.

"Estamos a passar uma crise que é global, com as taxas de juro e a inflação altas, o que é complicado, mas as taxas de juro vão descer e os investidores vão conseguir quantificar o risco e ter uma visão para os próximos 12 a 24 meses. É isso que achamos que vai acontecer"

Paralelamente, explica o Head of Capital Markets da RPE Portugal, a localização geográfica do país, mais afastado dos conflitos que existem na Europa e no Médio Oriente, é um ponto positivo na ótica de quem investe, a par, claro, da segurança e do clima. “De modo geral, a maioria dos grandes investidores institucionais olham para a Ibéria. E muitos podem investir em Portugal”.

E será que o facto de haver eleições legislativas em breve – realizam-se a 10 de março – será mais um fator de instabilidade para os investidores, nomeadamente os estrangeiros? “Diria que não vai ajudar. Espero que não seja um entrave grande, mas [é uma situação que] não representa mais estabilidade”, prevê o especialista.

Foto de Ayo Ogunseinde na Unsplash

Proprietários de terrenos pedem o dobro do que valem

O segmento da logística é um dos que está no radar dos investidores, havendo “muitos, nacionais e internacionais, que querem terrenos para construir logística nova em zonas consolidadas”. 

Há, no entanto, alguns desafios a ter em conta. “Não se pode construir plataformas logísticas de última geração em qualquer terreno, e muitas vezes há proprietários de terrenos que acham que estes podiam funcionar para uma plataforma logística e, depois, não se enquadram. Vê-se muitos proprietários de terrenos a pedir sensivelmente o dobro do que um terreno vale. E os investidores sabem que para construir tinham de comprar o terreno a metade do valor que está a ser pedido, senão não funciona”, avisa Tim Seconde. “É uma onda que vai continuar, porque há interesse e ocupantes”, acrescenta. 

Relativamente aos restantes segmentos, antecipa que o de escritórios terá uma recuperação gradual durante o ano, o mesmo acontecendo no caso do de retalho. Já o setor hoteleiro, onde a “REP Portugal tem pouca expressão”, será muito movimentado e tenderá a continuar a agitar o mercado. “Estamos a olhar para um terreno onde se pode construir um hotel e muito provavelmente vamos encontrar um ocupante e o promotor que vai querer comprá-lo. Apesar do setor da hoteleira não ser o nosso 'core', estamos atentos, uma vez que vai ser um dos setores estrela", remata.