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“Estamos a entrar num período em que a oferta residencial de luxo em Lisboa vai exceder a procura”

Sérgio Ferreira, fundador e CEO da promotora imobiliária de luxo Coporgest, em entrevista ao idealista/news.

Sérgio Ferreira, CEO e fundador da promotora imobiliária de luxo / Coporgest
Sérgio Ferreira, CEO e fundador da promotora imobiliária de luxo / Coporgest
Autor: Leonor Santos

A Coporgest começou a construir na “pior altura possível”, no arranque da crise financeira, mas nem por isso sentiu problemas na venda ou financiamento de projetos. Investiu em torno de 260 milhões no mercado residencial lisboeta, desde que iniciou a atividade, em 2004, e não tem dúvidas que será capaz de “resistir bem a tempos de crise”. As palavras são de Sérgio Ferreira, fundador e CEO da promotora imobiliária de luxo, que, apesar do sucesso, não se deixa levar por ilusões. Em entrevista ao idealista/news fala dos bons resultados, mas também da “incerteza no ar”, da economia global “imprevisível”, apontando “sérias dúvidas” de que a procura consiga manter-se em níveis capazes de “absorver tanto produto”. 

O CEO da promotora tem uma opinião “contra a corrente” e descarta o otimismo apressado. Sobre o imobiliário nacional, revela-se prudente, acreditando que estamos a entrar num momento em que provavelmente a oferta residencial de luxo existente no centro de Lisboa vai exceder a procura. E também na periferia, com os projetos da concorrência mais orientados para a classe média/alta portuguesa.

Desde sempre focada na reabilitação da cidade de Lisboa, a Coporgest produziu até hoje cerca de 250 frações na cidade. Não descarta a obra nova, mas encontra-se em fase de reflexão interna, procurando identificar “novos caminhos futuros”. Na carteira de ativos contam-se 16 empreendimentos já concluídos e 4 em fase de desenvolvimento - a maioria, refere Sérgio Ferreira, vai parar às mãos de estrangeiros de alto rendimento. Mas nada começa e acaba nos condomínios de luxo, o “core” do negócio. A promotora está a construir um hotel de 5 estrelas no Chiado, ao mesmo tempo que faz a gestão de 54 apartamentos de Alojamento Local (AL) – uma área de negócio que teve o seu impulso em 2014 e que se foi consolidando positivamente.  

Os projetos são financiados por fundos próprios e dívida à banca, com a qual nunca falharam “um único compromisso”. Sérgio Ferreira fala de uma gestão de recursos cautelosa, porque o “dinheiro não estica”, admitindo ser difícil concorrer com fundos imobiliários com capital quase ilimitado que “tomam decisões com base numa folha de excel e que nunca puseram os pés numa obra".

As perspetivas sobre o imobiliário nacional, a anunciada estabilização de preços, os riscos e o papel da banca no futuro são outros temas que o CEO da Coporgest explorou na entrevista que agora reproduzimos na íntegra.

A Coporgest foi fundada pelo Sérgio em 2004. Atravessaram a crise e vivem agora um período “aúreo”. Que balanço faz destes anos?

Honestamente, acho que os anos áureos da Coporgest ainda estão para chegar. É verdade que fundei a empresa em 2004, vindo de um negócio completamente diferente (equipamento médico) para cumprir um objetivo pessoal muito antigo. Andámos dois ou três anos “entretidos” a licenciar projetos na Câmara de Lisboa, pelo que só começámos a primeira construção em 2008.

Começámos, portanto, a construir na pior altura possível, ou seja, mesmo no início da grande crise financeira. Apesar disso, nunca sentimos grandes problemas nem nas vendas, nem no financiamento dos nossos projetos. Fomos construindo uma estrada cada vez mais larga à medida que ganhávamos experiência e músculo financeiro. Começámos com um balanço de 1 milhão e hoje temos um balanço de 110 milhões, o que permite fazer mais trabalho em menos tempo.  

São uma promotora imobiliária especializada no segmento premium. Tendo como ponto de partida o antes e o pós-troika... O que é que mudou no mercado de luxo?

Quando comecei a Coporgest tinha andado à procura de casa em Lisboa para comprar e era muito difícil encontrar apartamentos com qualidade. Por exemplo: em 2004, praticamente não existiam coberturas com piscina, os acabamentos eram normalmente de um mau gosto terrível e a qualidade construtiva era péssima – todos ouvíamos falar em infiltrações, ou grandes variações térmicas dentro das casas, ou ouviam-se os vizinhos de cima e dos lados…

Isso inspirou-me a posicionar a Coporgest como uma espécie de pioneiro da qualidade e, desde cedo, “obrigámos” os clientes a pagar um prémio por essa qualidade. Do antes da crise até agora mudaram essencialmente duas coisas: nós fomos construindo uma equipa interna cada vez maior e mais robusta que nestes anos acumulou uma experiência fantástica sobre construção com verdadeira qualidade, e os nossos clientes deixaram de ser portugueses ricos para serem estrangeiros com altos rendimentos. O mercado mudou muito nestes últimos anos.

Em 2004, praticamente não existiam coberturas com piscina, os acabamentos eram normalmente de um mau gosto terrível e a qualidade construtiva era péssima

No site da Coporgest damos conta de 16 empreendimentos concluídos e 4 empreendimentos novos. No caso dos empreendimentos concluídos... estão 100% comercializados?

Até hoje produzimos quase 250 frações no centro da cidade, das quais estarão por vender duas ou três unidades, algumas destas com negociações em curso.  Já no que diz respeito às frações comerciais, na maioria dos nossos empreendimentos mantêmo-las no balanço da Coporgest, como ativos de rendimento.

Empreendimento Sottomayor Apartments / Coporgest
Empreendimento Sottomayor Apartments / Coporgest

Quem são os compradores? Mais portugueses ou estrangeiros?

O nosso cliente tipo são hoje estrangeiros de elevado rendimento. Há infelizmente poucos portugueses, pela simples razão de que o mercado determinou um aumento de preços para níveis que desafortunadamente os portugueses, de um modo geral, não conseguem alcançar.

O que é que procuram? Que tipo de projetos?

As motivações de compra são múltiplas. Há pessoas que procuram apartamentos fabulosos, como coberturas de 500 ou 600 m2 com piscinas e terraços para viverem e pagarem menos impostos do que no país de origem. Outros pretendem tipologias mais pequenas para colocar no mercado de arrendamento. Outros pretendem obter um “golden visa”. Outros procuram segurança que não têm no país de origem. Outros são oriundos de países turbulentos e querem proteger algum capital.

O nosso cliente tipo são hoje estrangeiros de elevado rendimento. Há infelizmente poucos portugueses, pela simples razão de que o mercado determinou um aumento de preços para níveis que desafortunadamente os portugueses, de um modo geral, não conseguem alcançar.

Há mais algum projeto na calha? Ainda para este ano?

Somos uma equipa 25 pessoas. Andamos muito ocupados com a construção de cinco empreendimentos – Liberdade Premium, Rua Ivens, Álvares Cabral, Sottomayor Premium Apartments e o Lisbon Chiado Hotel. Andamos a trabalhar no projeto do Palácio do Patriarcado, que terá 40 apartamentos.

Quer isto dizer que temos neste momento em obra ou em projeto um total de 140 frações e um hotel de 5 estrelas no Chiado, com 31 quartos, 12 suites e uma suite presidencial. Acresce que andamos muito entusiasmados em gerir 54 apartamentos de alojamento local. E andamos ativamente à procura de ativos para desenvolver novos empreendimentos. Acha que devíamos trabalhar mais?!

Empreendimento Álvares Cabral Premium Apartments / Coporgest
Empreendimento Álvares Cabral Premium Apartments / Coporgest

Ao longo destes anos, quanto é que a Coporgest já investiu? E no caso concreto de 2019, o valor excedeu o que tinha previsto? Qual a diferença em relação ao ano passado?

Há poucos meses, quando renovámos o nosso site, andámos a fazer contas e concluímos que entre investimentos já feitos e investimentos em curso, o nosso investimento total deverá já ter ultrapassado os 260 milhões.

Todos os nossos projetos são financiados com fundos próprios e dívida bancária, sendo certo que nunca falhámos um único compromisso com a banca. Temos de gerir os nossos recursos com muita cautela, porque o nosso dinheiro não estica. Temos uma reputação para defender e é difícil concorrer com fundos imobiliários que têm acesso a fundos quase ilimitados e que são geridos por pessoas que tomam decisões com base numa folha de excel e que nunca puseram os pés numa obra.

É difícil concorrer com fundos imobiliários que têm acesso a fundos quase ilimitados e que são geridos por pessoas que tomam decisões com base numa folha de excel

 

 

 

Empreendimento Ivens / Coporgest
Empreendimento Ivens / Coporgest

O foco vai continuar a ser Lisboa? O Porto poderá vir a ser uma hipótese, ou outras zonas do país?

Com tanto trabalho que temos em Lisboa, não consigo imaginar nenhuma vantagem em dispersarmos energias e recursos com outras localizações. Deixo essa dispersão para aquela concorrência que, como referi, tem acesso a fundos quase ilimitados. Não é, infelizmente, o nosso caso.

Centraram-se sobretudo na reabilitação. Apostar na obra nova é uma hipótese?

Estamos em fase de reflexão interna para identificar novos caminhos futuros. O imobiliário é uma indústria composta por muitos segmentos que têm muito pouco a ver entre si. Diria eu que dominamos hoje um dos segmentos mais complexos, que é projetar e produzir produto residencial com muita qualidade.

A partir daqui não nos será difícil evoluir para outras áreas de negócio que, por regra, exigem capacidades mais limitadas e simplificadas. Não excluo nenhuma hipótese neste momento, mas ainda não chegámos a conclusões. Não temos pressa.

Em 2014, a Coporgest criou uma nova área de negócio: o alojamento local de luxo, através da Lisbon Best Apartments. Que desempenho está a ter este ramo?

Também aqui tenho um enorme orgulho na equipa que construí e no desempenho que temos. Gerimos 54 apartamentos, que vamos agora fazer crescer para 64, com uma equipa de apenas 7 pessoas. Só contratamos fora a limpeza e a lavandaria, tudo o resto é gerido por nós.

Em 2019, vamos gerar vendas de 2,5 milhões e todos os nossos apartamentos têm uma classificação na Booking que varia entre 9,4 e 9,6, num máximo de 10. Isto com milhares de comentários já acumulados e escritos por clientes de um segmento muito exigente. É por isso que digo que tenho muito orgulho no resultado, que reflete a qualidade e a dedicação da nossa equipa interna.

E agora uma perspetiva sobre o imobiliário nacional. O mercado está a viver um bom momento. É para continuar?

Falo apenas do mercado residencial, que conheço bem. Há comentários e opiniões para todos os gostos…  Julgo que tenho uma opinião contra a corrente, porque a nossa concorrência continua otimista e apressada. Há demasiada incerteza no ar. Por um lado, o ambiente económico global é turbulento e imprevisível.

Por outro lado, acredito que estamos a entrar num período em que provavelmente a oferta existente de residencial dito “de luxo” no centro de Lisboa vai exceder a procura.

Pressentindo este fenómeno, muitos promotores encaminharam recursos para produzir milhares de apartamentos em zonas mais periféricas da cidade dirigidos à classe média/alta portuguesa que foi “expulsa” do centro, e esses empreendimentos começarão a chegar ao mercado nos próximos meses e anos. Tenho sérias dúvidas de que a procura consiga manter-se em níveis para absorver tanto produto. Todos sabemos o que daí resultará, já vimos esse filme várias vezes. Espero estar redondamente enganado.

Julgo que tenho uma opinião contra a corrente, porque a nossa concorrência continua otimista e apressada. Há demasiada incerteza no ar

Como olha para a anunciada estabilização dos preços a que o mercado está a assistir? É uma preocupação?

Como lhe disse, internamente estamos à procura de novos caminhos, mas ainda não chegámos a conclusões. Estou convicto de que a Coporgest resistirá bem a tempos de crise, não apenas porque tem um balanço muito sólido, com capitais próprios próximos dos 60 milhões, mas sobretudo porque temos hoje receitas de origem diversificada por quatro áreas de negócio: promoção residencial, alojamento local, uma unidade hoteleira em construção e com muito potencial, e ativos de rendimento que geram rendas que chegam para pagar a estrutura.

Sérgio Ferreira, CEO da Coporgest / Coporgest
Sérgio Ferreira, CEO da Coporgest / Coporgest

Que riscos identifica, quer na capital (onde o investimento se concentra), quer a nível nacional?

A nível da cidade de Lisboa, acredito que no negócio residencial tudo dependerá de a procura conseguir continuar a absorver toda a oferta que está a chegar ao mercado. A nível nacional, temos uma economia que cresce pouco, uma dívida pública assustadora, um endividamento privado exagerado e uma mentalidade coletiva que não é amiga do investimento e do sucesso.

Como escrevi há dias, a maior parte dos portugueses não gosta de ricos, exceto jogadores de futebol. O sucesso não é uma coisa muito apreciada, porque está historicamente associada a truques, corrupção e compadrios, e isso cria anticorpos à iniciativa privada. Acredito que o investimento privado devia ser o principal motor de crescimento e, por isso, os investidores deveriam ser acarinhados. Mas não são.

O sucesso não é uma coisa muito apreciada, porque está historicamente associada a truques, corrupção e compadrios, e isso cria anticorpos à iniciativa privada

E a banca?  Que papel vai ter no futuro do setor?

A banca anda demasiado excitada a financiar gente que já se espalhou. E continua a haver alguns poucos bancos geridos por gente que, enfim… Mas num setor de capital intensivo como o nosso, a banca será sempre fundamental. Acredito é que a banca dentro de 15 anos não terá nada a ver com aquilo que existe hoje.

Estamos com um pé em 2020. Alguma previsão para o que aí vem?

Não sou bruxo, mas arrisco fazer três previsões: prevejo turbulência crescente a nível global; prevejo zero reformas estruturais a nível nacional; e prevejo que os rendimentos nacionais vão continuar a ser de mera sobrevivência para a generalidade do nosso povo, que merece muito melhor.

O povo português não vive, sobrevive. Acho horrível toda esta precariedade ao fim de 45 anos de democracia, por culpa de uma elite nada exigente consigo própria, que não se enxerga e não se envergonha de tudo aquilo que não conseguiu fazer, e que aliás nem sequer se envergonha de algumas trapaças que foram feitas. Costumo dizer que nos resta sempre o sol e boa comida.

Acho horrível toda esta precariedade ao fim de 45 anos de democracia, por culpa de uma elite nada exigente consigo própria, que não se enxerga e não se envergonha de tudo aquilo que não conseguiu fazer