Imobiliário em 2021: o tradicional reinventa-se e abrem-se as portas a novos negócios

Na impossibilidade de se poder prever e controlar o futuro, podem traçar-se cenários para o que aí vem, com base em indicadores e na experiência. E tudo aponta para que, mesmo perante a incerteza gerada pela crise pandémica da Covid-19, o imobiliário volte a dar cartas e mostrar-se resiliente num ano que, segundo a JLL, será “positivo”, apesar de tudo. A diversificação será palavra de ordem, com segmentos emergentes a abrirem as portas a novos negócios, ao mesmo tempo que os setores tradicionais vão ter de se reinventar. Pedro Lancastre, diretor geral da consultora, diz-se otimista e “moderamente confiante”, lembrando que o setor “não está parado” e que continuará a resistir e a ser encarado como um refúgio de investimento.

Se “resiliência” foi a palavra de ordem no mercado imobiliário em 2020, “diversificação” será a tendência dominante em 2021, segundo a  JLL. Esta é, aliás, uma das principais conclusões do estudo Market 360º, apresentado esta terça-feira, 26 de janeiro de 2021, no qual consultora apresenta um balanço da atividade do mercado imobiliário em 2020 e lança as perspetivas para o seu desenvolvimento este ano.

Para o diretor geral da JLL, Portugal “conserva” os fatores de atratividade que, nos últimos anos, nos distinguem a nível internacional. “Temos um lugar no mapa global e podemos captar uma fatia da maior liquidez que vai estar direcionada ao mercado imobiliário na atual conjuntura, em que as taxas de juro vão manter-se baixas. Além disso, estamos bem posicionados para sair na frente da corrida da atração de mais talentos e mais empresas, podendo ainda ser um hub importante para muitas pessoas que passarão a trabalhar a partir de casa”, defende o responsável.

Pedro Lancastre recorda que a pandemia veio potenciar tendências que ainda eram “tímidas”, como o teletrabalho e o comércio online, e que isso implica necessariamente mudanças estruturais na função dos escritórios e de retalho, bem como na relação com os seus utilizadores, uma vez que deixam de ser espaços de mera conveniência para serem espaços de experiência. “É inevitável que estes dois tipos de imobiliário se reinventem, pois só assim podem ser atrativos, quer na ótica de ocupação, quer na de investimento. O momento é de grande transformação, mas também de novas oportunidades”, defende o diretor geral da JLL Portugal.

Aposta nos segmentos alternativos

O segmento dos alternativos continua em franca expansão e debaixo dos “olhares” de quem quer investir. Uma tendência que deverá marcar, também, este ano. Gonçalo Santos, Head of Development, reconhece que, apesar de uma quebra pouco significativa no ritmo de licenciamento (-5%), o setor da promoção está afetado pela incerteza trazida pela pandemia, “com a prudência a manter-se como estratégia de muitos operadores”, referindo ainda outros constrangimentos estruturais, como o atraso nos licenciamentos e as restrições ao financiamento.

Ainda assim, o responsável revela que 2020 teve bastante atividade, sobretudo ativos para uso residencial, o segmento “campeão da pandemia” que deverá manter uma performance positiva no decorrer deste ano. Na sua perspetiva, a forma como decorrerá o plano de vacinação e esta 3ª vaga de pandemia vai ser determinante para a retoma da confiança no setor.

A habitação, diz, será um dos segmentos de maior dinâmica na promoção imobiliária no curto-prazo, com muita diversidade de targets, incluindo quer projetos para venda, quer para arrendamento, além dos usos alternativos onde se incluem as residências de estudantes e de seniores. “Há muita liquidez e ótimas oportunidades no mercado português, pelo que, uma vez restituída a confiança, o ano tem condições para o arranque de operações muito relevantes na promoção”, adianta.

A habitação construída de raiz para arrendamento (multifamily) é, portanto, um dos segmentos emergentes de maior atenção de investidores e promotores, com Portugal a apresentar uma base de procura potencial bastante consistente e oportunidades de desenvolvimento muito atrativas face a outros mercados europeus – este estudo produzido pela JLL, e destacado no idealista/news, explica o que é e que força poderá vir a ter este segmento no país.

Sem querer avançar muitos pormenores sobre o projeto, Gonçalo Santos revelou estar em 'due diligence' uma operação de 500 fogos para Almada, com uma parte dedicada ao arrendamento. “Está bem encaminhado”, adianta.   

Residencial continua “firme” e o layout das casas já está a mudar

O segmento residencial continua “firme e a mostrar a sua raça”. As palavras são de Patrícia Barão, Head of Residential da consultora. A responsável faz um balanço do ano de 2020 muito positivo para este segmento, adiantando que o número de casas vendidas ficou apenas 8% abaixo do ano anterior (2019), mas que, em média, investiu-se mais por cada casa.

Mesmo com quebra no número de unidades, registou-se um volume de negócios equiparado a 2019, com cerca de 25.600 milhões atingidos no país. Os compradores internacionais mantiveram o interesse em Portugal e deverão continuar por cá. "Portugal continua no radar dos investidores internacionais. Somos um país seguro, que oferece condições extraordinárias. Este ano vai ser muito dinâmico para o mercado residencial", garante.

Patrícia Barão lembrou ainda que preços se mantiveram estáveis ao longo de todo este ano que passou, o que é algo “verdadeiramente assinável”, contrariando os cenários mais pessimistas de queda de preços. Ainda assim, e para 2021, a responsável admite correções em baixa. “Não prevejo que haja uma redução drástica dos preços. Prevejo que haja em localizações pontuais alguma correção dos preços, por causa da dimnuição da procura para essas zonas. São correções”, explica.

Para 2021, a responsável destaca ainda a crescente diversificação no produto a disponibilizar, desde logo nos públicos-alvo, com o aumento de oferta para a classe média, mas também no layout das casas, que estão a ser ajustados para responder às necessidades pós-pandemia, com maior integração de espaços exteriores e com espaços para home office.

Liquidez global a caminho do imobiliário?

Apesar da pandemia, 2020 foi o terceiro melhor ano de sempre em investimento imobiliário comercial em Portugal, com 2.700 milhões transacionados e yields que se mantêm em mínimos históricos. Segundo o estudo da JLL, mais de metade (55%) deste investimento realizado em 2020 concentrou-se no primeiro trimestre do ano, altura em que a Covid-19 ainda não tinha chegado a Portugal. A maior parte (40%) foi canalizado para o segmento de retalho, seguindo-se os escritórios (34%) e a hotelaria (16%). “Esta é a prova de que os investidores continuam muito atentos a Portugal e que confiam no nosso mercado”, comenta Fernando Ferreira, Head of Capital Markets.

Quanto a 2021, diz, “não há dúvida de que os investidores estrangeiros permanecerão no mercado e que, a par disso, haverá uma diversificação das fontes de investimento, quer em termos de nacionalidades, quer de perfis de investidores”.

Fernando Ferreira explica que há muita liquidez a nível global, “pois muito capital que antes se direcionava para o mercado financeiro vai estar a olhar para o imobiliário”. Portugal tem, por isso, segundo o responsável, boas possibilidades para captar uma fatia dessa liquidez, uma vez que mantém indicadores sólidos nos segmentos core e oferece diversificação nos segmentos para investir, “com yields muitos interessantes, como é o caso do multifamily”,  ainda que esta diversificação de investidores e segmentos deverá também resultar em “tickets médios de investimento mais baixos”.

Escritórios e retalho começam a reinventar-se

Os segmentos imobiliários mais tradicionais, como os escritórios e o retalho, começam a reinventar-se, numa tentativa de contornar alguns obstáculos trazidos pela pandemia. A crise sanitária veio massificar o teletrabalho, e alguns negócios acabaram interrompidos ou adiados, diz Mariana Rosa, Head of Leasing Markets Advisory, mas volta a frisar que isso não ditará o fim dos escritórios.

A responsável da JLL reconhece que a pandemia fez as empresas repensarem as suas estratégias imobiliárias, "o que atrasou vários processos e explica a quebra na ocupação”. Ainda assim, Lisboa registou um take-up de 138.000 m2 e o Porto outros 54.000 m2, com uma  propensão da procura para áreas de maior dimensão. Acresce que, em ambas as cidades, 30% a 50% dos escritórios em construção já têm ocupação garantida, “o que abre boas perspetivas para este ano”.

Ainda assim, é hora de diversificar, sobretudo por via do redesenho e reinvenção dos espaços. O teletrabalho veio para ficar, mas várias empresas sofreram com a falta de relação entre equipas e será necessário repensar este modelo. Tudo aponta para um modelo híbrido, em que o trabalho em casa convive com o trabalho no escritório, um local cada vez mais destinado à socialização, networking e trabalho colaborativo, segundo a responsável.

“As empresas estão a adaptar-se a esta nova realidade e um escritório que responda a estas novas necessidades passará a ser também um driver da procura, a par da localização, da capacidade tecnológica ou da visibilidade corporativa”, explica Mariana Rosa.

Quem terá de percorrer o mesmo caminho da reinvenção é o retalho, um dos mais afetados pela pandemia, sofrendo com o fecho das lojas e restrição nos fluxos de pessoas e turistas. Centros comerciais e o comércio de rua em zonas turísticas sentiram os efeitos negativos da pandemia, assim como a restauração, que se destaca como uma das áreas de negócio mais penalizadas.

“Se por um lado, o comércio de proximidade e conveniência veio para ficar, o retalho atravessa um momento de mudança de paradigma, em que a loja já não pode ser apenas um espaço de troca comercial, mas tem que apelar às emoções e proporcionar uma experiência a quem o visita. Isto terá grande impacto na forma como o imobiliário de retalho será desenhado”, nota Patrícia Araújo, Head of Retail.

Industrial e logística sai a “ganhar”

Destaque ainda para a re-dinamização do imobiliário de industrial e logística, que tem de responder a um aumento exponencial de procura no contexto do 'boom' do comércio-eletrónico, sendo um dos segmentos que sai a ganhar da nova conjuntura pandémica.

“O volume de vendas online triplicou e isso veio impor a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente na última fase do processo de entrega, as chamadas unidades last mile. Este aumento de procura, que não encontrou eco na oferta disponível, teve impacto positivo nas rendas em 2020. Não há dúvida que este segmento terá grande dinâmica este ano a nível de procura, sendo acompanhado da qualificação da oferta”, nota ainda Mariana Rosa.