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Viver em Ponta Delgada: um paraíso onde o imobiliário está ao rubro

Procura de casas está em alta e oferta aumenta, mas não o suficiente. Este é o retrato do mercado imobiliário da capital dos Açores.

Wikimedia commons
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Autores: Elisabete Soares (colaborador do idealista news), Vanessa Sousa

Viver rodeado de mar com paisagens, lagos e florestas de cortar a respiração? Assim é Ponta Delgada, a maior cidade da ilha de São Miguel e capital da Região Autónoma dos Açores, onde a procura de casas para viver tem superado - e muito - a oferta existente no mercado. Mesmo em tempos de pandemia, as vendas seguiram a bom ritmo e os preços das casas dispararam. “Quem quer viver num paraíso tem de pagar por ele”, disse Rosa Castro, consultora da Remax 4 You, ao idealista/news. Mas quais são os preços das casas atualmente praticados? Quem está a comprar? E quais são as consequências para as famílias locais? O idealista/news explica tudo nesta abordagem de 360 graus ao imobiliário de Ponta Delgada.

Viver nos Açores
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Desequilíbrio entre oferta e procura faz disparar preços

A pandemia da Covid-19 chegou em março de 2020, mas a sua passagem não influenciou em nada a procura de imóveis por parte dos compradores na capital açoriana, segundo diz Hugo Rego, diretor da agência UNU Domus. “Os investidores e os clientes finais continuaram a comprar da mesma forma”, sublinha em entrevista ao idealista/news. Também Rosa Castro confirma que “apesar do receio, felizmente não tivemos decréscimo de vendas”.

Os dados do idealista/data mostram que, entre abril e junho de 2021, houve um aumento da procura de apartamentos para comprar casa, face ao mesmo período de 2020 (na ordem dos 0.35 pontos). Mas quando comparado com o segundo trimestre de 2019, antes da pandemia, nota-se um decréscimo de -0.17 pontos. E o mesmo se verifica no caso das moradias: procura subiu 0.11 pontos face a 2020 e, embora menos, também desceu -0.07 pontos face a 2019.

Por outro lado, há agora mais casas para vender em Ponta Delgada. Os dados revelam um aumento do stock, tanto de moradias (36%), como de apartamentos (40%) entre o segundo trimestre de 2019 e o mesmo período de 2021. Mas este reforço parece não chegar para tamanha procura, isto porque, segundo Hugo Rego, “sente-se a falta de oferta [no mercado], tanto no centro da cidade, como na periferia”. Também Marco Teixeira, sócio-gerente da Now Imobiliária, afirma que “não há muita oferta de imóveis e continua a haver procura que não conseguimos satisfazer”.

A verdade é que as casas estão a ficar mais caras, segundo os dados do idealista/data. No caso das moradias, o preço médio foi subindo ao longo de 2020 e atingiu os 200.614 euros no segundo trimestre de 2021 – o valor mais alto registado nos últimos dois anos. Também o preço médio dos apartamentos esteve em alta durante a pandemia e o máximo registado foi mesmo entre janeiro e março de 2020, altura em que um apartamento custava, em média, 237.941 euros. Agora, o preço abrandou ligeiramente – cerca de 9% face ao ano passado – e está nos 209.068 euros. Mas quando comparado com o praticado antes da pandemia (entre abril e junho de 2019) este valor é 25% superior.

Os preços unitários tiveram um comportamento semelhante face a 2020: nas moradias aumentaram até atingir o máximo de 1.043 euros por metro quadrado (euros/m2) no segundo trimestre de 2021; nos apartamentos registou-se uma descida homóloga na ordem dos 10%, situando-se agora nos 1.707 euros/m2.

E como é que explicam os especialistas a subida dos preços das casas em Ponta Delgada? Para os responsáveis para o idealista/data, “no segundo trimestre de 2021 a procura por moradias não sofreu uma queda tão acentuada como os apartamentos [face ao segundo trimestre de 2019] (…) e foi este o fator que manteve a tendência de crescimento dos preços ao longo do tempo, até atingir os preços médios máximos no segundo trimestre de 2021”.

Já para o diretor da agência UNU Domus, a escassez de produtos é uma das razões que justifica os preços altos dos imóveis, embora a montante esta situação se deva também ao elevado custo da construção. Por isso, alerta, “a curva ascendente dos preços não chegou ao fim, mas acho que não devia subir muito mais”.

A dinâmica do mercado de mediação imobiliária também se mede ao nível da competitividade: a cidade tem cerca de 35 marcas de mediação presentes, incluindo as principais redes imobiliárias.

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Subida de preços afeta famílias

Para colmatar a falta de oferta de habitação na capital açoriana, há novos empreendimentos residenciais a nascer. E os profissionais acreditam que estas casas novas vão ser rapidamente vendidas.

Um dos novos projetos imobiliários é o chamado edifício Lisboa, que está a ser promovido pela Ask4 através da Alamedas T. Lda. Este edifício tem para vender 15 novos apartamentos T1, T2 e T3 e duplexes, com áreas que vão desde os 70 aos 240 metros quadrados (m2). Próximo no Coliseu Micaelense, estas casas deverão estar concluídas no final de 2022 e os preços situam-se nos 350.000 euros.

Paisagens incríveis nos Açores
Foto de Carlos Fernando Caupers no Pexels

Sobre os empreendimentos novos, Hugo Rego, da agência UNU Domus, acredita que podem ajudar a atenuar a procura, mas que não serão suficientes para a satisfazer, prevendo-se, por isso, que “sejam vendidos logo em planta”. Também Marco Teixeira, da Now Imobiliária, assume que a oferta residencial nova “é pequena e, por isso, os preços tem tendência para aumentar”.

A questão é que a subida de preços é encarada de forma muito diferente no mercado: enquanto para as famílias portuguesas podem tornar-se incomportáveis, para os estrangeiros não. Quem o diz é Marco Teixeira: “Os preços vão continuar a subir e essa situação vai prejudicar clientes locais que vão deixar de conseguir comprar casas”.

Já “para os estrangeiros, os preços ainda são atraentes”, sublinha em entrevista ao idealista/news o sócio-gerente da Now Imobiliária, que possui duas lojas na ilha de São Miguel.

Ruas em Ponta Delgada
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Quem compra casa em Ponta Delgada?

A procura no mercado imobiliário de Ponta Delgada é diferenciada. “Os clientes são, muitos deles, locais, mas também investidores”, tanto turistas que se apaixonaram pela ilha e querem comprar uma casa, como investidores numa perspetiva de longo prazo, explica Marco Teixeira. Na perspetiva de José Amaral, consultor da Remax 4 You, “a maioria dos clientes são os residentes, já que os bancos estão a dar dinheiro, o que faz movimentar o mercado”.

A verdade é que quando os imóveis são colocados no mercado são vendidos em pouco tempo - em média um mês. “Mas quando os preços são atrativos não demora uma semana”, precisa Rosa Castro. E José Amaral reforça: “Sentimos uma grande procura de imóveis no centro da cidade e os mais atrativos vendem-se logo”. E embora os preços das casas estejam elevados, “o mercado está a aceitar esses valores”, sublinha José Amaral.

Preço das casas em Ponta delgada está a aumentar
Imagem de Maria e Fernando Cabral por Pixabay
E quem são os investidores estrangeiros? Na perspetiva de Rosa Castro, também da Remax 4 You, houve uma alteração da origem dos compradores nos últimos dois anos. “Em 2019, tínhamos muitos clientes americanos e canadianos – muitos deles lusodescendentes – e em 2020 notaram-se mais os compradores europeus, muitos alemães e do Norte da Europa, e os nacionais, sobretudo residentes”, descreve a consultora.  Ainda assim, sublinha, continua a haver “muitos lusodescendentes a comprar casa para passarem umas semanas e, no resto do ano, para rentabilizar”.

Embora os investidores prefiram imóveis no centro da cidade – sobretudo casas para reabilitar que depois são rentabilizadas no Alojamento Local (AL) –, “há um pouco de tudo”, conta Rosa Castro. “Alguns preferem locais mais isolados, outros escolhem terrenos para construir uma moradia, agora ou mais tarde”, precisa.

Furnas nos Açores
Foto de Gabriela Mendes no Pexels

Arrendar: uma forma de rentabilizar  

Uma forma de rentabilizar as casas é colocá-las a arrendar uma boa parte do ano. Até porque a procura no mercado de arrendamento em Ponta Delgada, tanto por moradias como por apartamentos, aumentou.

De acordo com os dados do idealista/data, há mais pessoas a procurar casas para arrendar na capital dos Açores entre abril de junho de 2021 do que no mesmo período de 2019, ou seja, antes da pandemia: este indicador cresceu 5.25 pontos para os apartamentos e 9.51 pontos nas moradias. E parece haver cada vez mais uma oferta variada neste mercado, já que aumentou 143% nas moradias e 157% para os apartamentos entre estes dois momentos.

Já o comportamento dos preços médios é diferente para cada uma das tipologias em arrendamento. Enquanto nas moradias caíram 23% para 701,5 euros/mês entre 2019 e 2021, nos apartamentos subiram 10% atingindo os 655,5 euros. A mesma tendência foi verificada nos preços unitários: nas moradias desceu 15% para 5,9 euros/m2/mês, nos apartamentos subiram 11% para os 7,2 euros/m2/mês.

Os especialistas do idealista/data explicam este comportamento dos preços. olhando para o aumento da oferta de casas para arrendar: “No segmento de arrendamento, tanto moradias como apartamentos sofreram um considerável incremento de stock no segundo trimestre de 2021, pelo que a baixa variação dos preços ao longo do tempo possivelmente deve-se a este acréscimo de unidades no mercado”.

Reabilitação urbana aumenta oferta de casas

A reabilitação urbana das cidades é uma forma de aumentar a oferta de casas nas cidades. E em Ponta Delgada não é exeção, vendo-se obras em curso na cidade.

Várias estão a cargo da Ask4 Tradition – Construção e Obras Públicas. Uma das obras de reabilitação urbana em marcha é a reconstrução de um edifício na Rua Doutor Bruno Tavares Carreiro, destinado a habitação multifamiliar com um total de quatro apartamentos. E está a ser realizada ao abrigo do programa REVIVE-Centro Histórico, promovido pela Câmara Municipal de Ponta Delgada e destinado a incentivar a reabilitação dos imóveis nesta zona da cidade.

Imobiliário em Ponta Delgada
Imagem de Maria e Fernando Cabral por Pixabay

Aderir a este programa pode mesmo ser uma forma de resolver o problema da falta de casas na cidade. Na opinião de José Pedro Sousa, responsável da empresa Ask4, o ideal seria “alargar o programa REVIVE ao resto da cidade antiga, onde muito dos prédios foram construídos no século XVIII e XIX, e onde a intervenção é urgente”.

Esta solução apoiaria a oferta de casas num momento em que a construção apresenta “encargos exorbitantes”, tanto ao nível de taxas, como também “nos preços dos materiais de construção que apresentam subidas de cerca de 30%”, refere ainda o empresário, não esquecendo de sublinhar as condicionantes trazidas para o setor devido à devido à falta de mão de obra.

Viver em Ponta Delgada
Foto de Carlos Fernando Caupers no Pexels

Turismo: oferta é já significativa

Entre 2016 e 2019, houve um aumento de turismo em Portugal e o aumento da procura também foi sentido – e muito - na ilha de São Miguel. Este facto levou a que a oferta a nível de hotelaria e do AL tenha também subido. Ainda assim, há que “manter a estrutura atual porque mais também pode estragar”, referiu Hugo Rego. “Os Açores são um destino natureza e as pessoas vêm cá pela beleza natural, pelo descanso e nisso nós damos dez a zero a qualquer destino natureza”, considera ainda o consultor.

Lagoa das sete cidades, são miguel
Lagoa das sete cidades / Foto de Tom Swinnen no Pexels

Para José Amaral, “em 2019 o turismo estava no seu pico. Agora notamos que está outra vez a recuperar”, considera. Contudo, é de opinião, que, nesta fase, fazer promoção do destino não vai mudar grande coisa e deve-se esperar para o próximo ano para divulgar novamente o mercado.

Também Rosa Castro destaca que a cidade de Ponta Delgada cresceu de forma significativa sobretudo nos quatro anos anteriores à pandemia. “Em 2019 a cidade, sobretudo nos meses de verão, estava a abarrotar”. Na sua opinião, “as campanhas de promoção do destino Açores nos mercado do Norte da Europa deram bons resultados e trouxeram muitos visitantes”. Os turistas continuam a procurar a região, embora em número mais reduzido. “o destino natureza é um destino alternativo, que terá sempre muita procura”, enfatiza Rosa Castro.

Viver nos Açores
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