"Temos outra vez a ambição de ser um grande promotor imobiliário"

A “bomba” rebentou no final de maio de 2021. A Vilamoura World (VW), antiga Lusotur, foi comprada à norte-americana Lone Star por um grupo de investidores portugueses, liderado por João Brion Sanches. Um co-investimento entre este grupo de investidores nacionais e o fundo de investimento da Arrow Global, que detém em Portugal a Norfin e a Whitestar Asset Solutions, conforme escrevemos. Agora é o momento de saber que planos tem para a região a nova administração da VW. “Temos outra vez a ambição de sermos um grande promotor imobiliário”, revela ao idealista/news o CEO da empresa. 

Entre os vários projetos que estão em cima da mesa está o Vilamoura Parque, um empreendimento residencial que terá 40 moradas em banda e irá nascer junto ao projeto Central, um dos três que a VW herdou da anterior administração – os outros são o Uptown e o Quintinhas. Segue-se “a continuação do Uptown”, cujo conceito está “a nascer este ano”, adianta João Brion Sanches, e um produto turístico “que pode estar relacionado com as chamadas novas utilizações de imobiliário, como por exemplo as residências seniores”. “Estamos a estudar seriamente esse mercado, que tem muito potencial”, conta o gestor. Também a marina de Vilamoura vai sofrer obras de expansão, estando prevista a construção de 68 postos de amarração para embarcações de grande porte. 

Estes são alguns dos assuntos abordados na entrevista, realizada em Vilamoura, e na qual o CEO da VW fala sobre o passado, o presente e o futuro da empresa e da região algarvia. “Temos um business plan a sete anos, que é uma orientação, é um guia (…). Nesse business plan a sete anos, nós temos uma perspetiva de gastar, para dar uma orientação, mais de 400 milhões de euros em investimento, em promoção imobiliária”, conta. 

Quantas casas podem vir a ser construídas durante esse período? João Brion Sanches "lança um número", mas deixa um aviso: “Vilamoura já tem muita coisa construída, portanto quando eu falar de nós fazermos aqui mais mil habitações, tem de se levar isso em conta, tem de se perceber que é mil em 30 mil. Mil habitações é muito, claro que é, mas estamos a falar em sete anos, não estamos a falar em fazer mil habitações daqui a dois anos”. 

João Brion Sanches, CEO da Vilamoura World Frederico Weinholtz

O que é a VW? O que está sob gestão da VW?

A VW é a detentora da concessão daquilo que chamamos de marina e praias, que é uma atividade importante, relevante e estável ao longo dos anos, embora obviamente com o seu ciclo normal de verão e inverno, portanto com a sazonalidade normal de utilização deste tipo de equipamentos no Algarve. E depois tem uma atividade grande de imobiliário, que ao longo dos anos teve várias facetas, desde fases em que se construiu muito, até em que se construiu muito pouco e se vendeu lotes. Agora, com esta nova administração, com este novo acionista, desde junho de 2021, temos outra vez a grande ambição de sermos um grande promotor imobiliário.

Nós acreditamos muito em Vilamoura como destino, como localização muito nobre para imobiliário de qualidade e imobiliário turístico e residencial, e queremos voltar a ser aquilo que em tempos Vilamoura já foi, que é uma grande promotora, e com isso conseguir elevar o nível geral de Vilamoura, criando e construindo imobiliário de altíssima qualidade em vários segmentos, desde o residencial puro ao residencial mais turístico, ao turístico e até ao hoteleiro.

O que é que o levou a si, ao grupo de investidores portugueses e ao grupo Arrow a investir neste projeto? Como decorreu o processo?

Enquanto CEO da Norfin, antes de ser CEO da VW, já há alguns anos que pensava que valia a pena olhar para Vilamoura, porque é um ativo incontornável quando pensamos em turismo em Portugal. Deu-se a coincidência feliz do meu substituto na Norfin, o Francisco Sotto Mayor, ser uma pessoa que também conhecia bem Vilamoura, e depois deu-se a terceira coincidência feliz, que foi o grupo europeu ter levantado o seu primeiro fundo, sendo que o grupo Arrow, além da presença em Portugal, tem presença em mais quatro países, mas a presença em Portugal é muito significativa: detém 100% da Whitestar e 100% da Norfin. Estes três fatores fizeram com que olhássemos seriamente para Vilamoura. 

"Nós acreditamos muito em Vilamoura como destino, como localização muito nobre para imobiliário de qualidade e imobiliário turístico e residencial, e queremos voltar a ser aquilo que em tempos Vilamoura já foi, que é uma grande promotora"

Tudo se conjugou e fizemos uma aproximação à Lone Star, que estava numa fase em que queria encontrar uma solução. O que é certo é que nos propusemos a fazer uma proposta não solicitada e eles disseram que podíamos fazer. Fizemos e a proposta foi aceite. E no dia 1 de junho de 2021 aqui estávamos a pegar na empresa com uma nova administração.

Na altura, não foi divulgado o valor ao certo da aquisição…

Os valores é sempre uma coisa muito sensível, porque estamos a falar de um investidor institucional, que é o fundo da Arrow, que por sua vez tem os seus investidores, que são todos grandes investidores mundiais, e que não gostam de divulgar este tipo de números. Por outro lado, temos um grupo de investidores portugueses, empresários, que também não querem que se revele muito a sua identidade e que preferem delegar em mim esta face visível do grupo português de investidores em Vilamoura. Não é do interesse de ninguém divulgar. O que é certo é que foi um número substancial, foi acima de 100 milhões de euros.

O que significa serem os guardiões de Vilamoura?

Vilamoura é uma coisa que transcende qualquer proprietário. Porquê? Porque Vilamoura tem 70 anos, desde que o senhor Cupertino de Miranda comprou um território de 1.700 hectares com o sonho de fazer aqui o maior resort de Portugal e um dos maiores do mundo. Muita coisa aconteceu por aqui e muita gente se relacionou emocionalmente com Vilamoura. Toda a gente com quem falo tem uma relação emocional com Vilamoura. Ou os avós vinham para Vilamoura, ou os pais, ou eles próprios, ou os filhos vêm agora. E quando as pessoas têm uma relação emocional com um território, mesmo que ele seja privado na sua génese, e depois cada vez menos privado, mas ainda com uma grande percentagem de território privado, as pessoas apropriam-se, e bem, desse território, e acham que é delas. E eu também acho que é nosso, quando digo nosso estou a falar dos portugueses.

O que disse em relação a Vilamoura foi que ninguém realmente detém Vilamoura e que nos limitamos, nós VW, a ser o guardião de Vilamoura para a próxima geração. Isto é o que eu sinto. 

Como CEO da VW sinto que tenho a obrigação moral como português, como cidadão, como contribuinte, de estar aqui o período que estiver, não sei quanto tempo vai ser, começámos há sete meses e estamos muito emocionados e, portanto, espero que seja uns anos, mas não vejo isto como uma coisa que a gente muda e vende. Vejo isto como uma coisa que a gente muda, gere, transforma, eleva e passa para outros continuarem.

Vista aérea da marina e das praias de Vilamoura Vilamoura World

O que está previsto acontecer em Vilamoura com esta nova administração, que tem uma vertente mais de promoção imobiliária?

Quando nós compramos a VW comprámos basicamente duas entidades, a marina e praias e imobiliário para desenvolvimento. Não comprámos propriamente ativos prontos: comprámos alguns, cerca de 60, que em termos de quantidade é bastante, mas dentro deste negócio é uma percentagem pequena. E tivemos a felicidade de vender 55 desses 60 durante estes sete meses, portanto neste momento não temos praticamente imobiliário pronto. O que temos é um masterplan, ao abrigo de um plano de urbanização, e temos um PDM. 

Neste território de 1.700 hectares coexistem dois instrumentos de planeamento geral, um PDM e um plano de urbanização. E dentro destes instrumentos de planeamento urbano temos territórios, temos lotes de terreno. Uns estão prontos para se começar amanhã, porque têm o licenciamento de arquitetura, de especialidades, etc. e, portanto, vamos começar a construir amanhã. É o caso do Vilamoura Parque, que é um lote ao pé do Central, que foi um desenvolvimento imobiliário de moradias em banda que já vinha da antiga administração. Podia chamar-se a segunda fase do Central, mas como quisemos mudar o conceito demos-lhe outro nome. Vilamoura Parque porque está incluído num parque, é uma zona muito arborizada, vegetada, e ainda por cima no plano da Inframoura, que é a empresa mista municipal que gere todas as infraestruturas e zonas públicas de Vilamoura. 

Sobre o Vilamoura Parque, vão ser 40 moradias em banda, mas com estacionamento em cave própria e com piscina individual. Uma série de atrativos que o Central não tinha e que nós pensamos que vai muito ao encontro daquilo que é o cliente hoje de Vilamoura. 

Que cliente é esse? Como e quem é?

Tradicionalmente, é 50% português, 50% estrangeiro. É provável que assim continue. É de salutar que assim continue. Vilamoura tem 11 mil residentes, isto é uma quase cidade, ou uma mini cidade. O objetivo é fazer produto para esses clientes portugueses e estrangeiros, sendo que os estrangeiros são de várias nacionalidades, desde o tradicional inglês, irlandês, passando pelo chinês, russo, americano, espanhol, etc. 

"Tradicionalmente, o cliente de Vilamoura é 50% português, 50% estrangeiro. É provável que assim continue. É de salutar que assim continue. Vilamoura tem 11 mil residentes, isto é uma quase cidade, ou uma mini cidade. O objetivo é fazer produto para esses clientes portugueses e estrangeiros (...)." 

Com a pandemia houve uma mudança de paradigma. As pessoas antes queriam uma casa para utilizar 15 dias por ano e depois eventualmente rentabilizá-la para pagar os custos, era um sítio onde passavam pouco tempo por ano, mas hoje em dia cada vez mais as pessoas querem comprar um sítio para passar temporadas. Para vir no verão passar um mês, para vir o Natal passar 15 dias, para vir na Páscoa passar mais 15 dias, para vir fazer três semanas intercaladas ao longo do ano. As pessoas fizeram aqui uma mudança de paradigma, um paradigma que é mais ficar e menos vir só pouco tempo por ano. E para isso precisam de ter garagem, arrecadação para meter as pranchas de windsurf e a bicicleta, piscina privada. Também com o Covid aprendemos isso, que é eu quero ter o meu espaço.

Além do Vilamoura Parque, que projetos estão no horizonte da VW?

A seguir ao Vilamoura Parque, vamos criar mais uma quantidade de conceitos. Temos outro conceito já a nascer ainda este ano, que é a continuação do que foi o Uptown. Estamos a rever o produto e em breve teremos novidades para contar. E estamos a pensar claramente num produto turístico e num produto que ainda não sabemos bem qual será, mas que pode estar relacionado com as chamadas novas utilizações de imobiliário, como por exemplo as residências seniores. Estamos a estudar seriamente esse mercado, que tem muito potencial. 

Empreendimento Uptown está praticamente vendido e terá "continuação" Vilamoura World

Que investimento está previsto a VW fazer nos próximos anos?

Eu trabalhei toda a minha vida profissional na área financeira e imobiliária, 42 anos, mais ou menos, 20 em banca e 22 em imobiliário, mas com uma componente financeira grande. Do alto dos meus 64 anos, acho que cada vez mais a componente financeira é uma componente, e há outras que são tão ou muito mais importantes que a financeira. A capacidade de darmos aos clientes um produto certo. A capacidade desses clientes, no caso do imobiliário, utilizarem o produto e gostarem e serem felizes dentro do imobiliário, a capacidade de darmos às pessoas que trabalham connosco na empresa uma progressão de carreira e uma motivação para continuarem a fazer coisas bem feitas. Esta tendência um bocadinho economicista, financeira de só olhar para os números deixa me sempre um bocadinho preocupado. Agora, quando estamos a falar de um projeto da dimensão de Vilamoura, estamos a falar de centenas de milhões de euros. Centenas de milhões de euros para aquisição, centenas, plural, para construção e desenvolvimento. Estamos a falar de muito dinheiro.

Nós temos um orçamento a um ano, como é evidente e como têm todas as empresas, e temos um business plan a sete anos, que é uma orientação, é um guia, que provavelmente a meio do caminho vai ser refeito e haverá outros sete anos que já são não estes três e mais quatro, mas os quatro e mais outros três à frente. Nesse business plan a sete anos, nós temos uma perspetiva de gastar, para dar uma orientação, mais de 400 milhões de euros em investimento, em promoção imobiliária, é esta ordem de grandeza que eu posso dar.

A Cidade Lacustre, e depois Vilamoura Lakes, é um projeto que ficou pelo caminho. O que está previsto nascer nestes terrenos?

A Cidade Lacustre foi um projeto muito acarinhado por anteriores acionistas, por anteriores administrações, que provavelmente fazia sentido quando começou a ser equacionado há 20 anos. Estávamos noutro mundo, vivíamos noutra realidade, havia outro tipo de clientes, outro tipo preocupações. O mundo mudou radicalmente nos últimos 20 anos, e no nosso entender aquele produto já não se adequa ao mercado.

A Cidade Lacustre previa umas centenas de milhares de metros quadrados construídos numa zona muito bem localizada de Vilamoura, junto ao Parque Natural, que tem 200 hectares, que por sua vez faz fronteira com as praias, onde temos concessões de praia de dois quilómetros, é uma zona claramente prime. O que estava previsto, que era uma abertura de canais de água, que vinham da marina e que eram navegáveis, e que implicavam transformar lagos que hoje são de água doce e naturais em lagos de água salgada e por sua vez transferir esses lagos de água doce que são naturais e que existem para outras zonas dentro do Parque Natural. Tudo isto era um investimento um bocadinho megalómano para uma realidade que temos em Portugal e desadequado ao mercado, pelo menos ao mercado de hoje. 

"Sobre aquilo que gostaríamos de fazer nos terrenos onde iria nascer a Cidade Lacustre, e não posso particularizar ao detalhe, porque nós próprios não temos esse detalhe, posso dizer que temos o claro interesse de fazer um imobiliário muito adaptado à natureza que existe, que é muito bonita, tem lagos, tem a vegetação natural do Algarve, tem algumas zonas agrícolas confiantes"

Esse projeto foi objeto de uma declaração de impacte ambiental negativa em dezembro de 2020, antes de nós comprarmos, e isso foi importante para nós, porque de alguma forma reduziu as expectativas do antigo proprietário de poder “vender” esses metros quadrados. [Este chumbo] fez com que nós adquiríssemos este projeto numa perspetiva completamente diferente, de volumetria, de qualidade, de integração na natureza. Isto vai implicar uma revisão do Plano de Urbanismo, e estamos agora a iniciar um processo de revisão do plano de urbanismo com a Câmara Municipal de Loulé, com a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Algarve (CCDR-Algarve) etc. 

Vista aérea de Vilamoura Vilamoura World

Sobre aquilo que gostaríamos de fazer aqui, e não posso particularizar ao detalhe, porque nós próprios não temos esse detalhe, posso dizer que temos o claro interesse de fazer um imobiliário muito adaptado à natureza que existe, que é muito bonita, tem lagos, tem a vegetação natural do Algarve, tem algumas zonas agrícolas confinantes… Portanto, tirar partido disso, não ir contra isso, não agredir a natureza, tentar encontrar materiais sustentáveis, tentar encontrar projetos que façam sentido.

Que importância tem a sustentabilidade no futuro pensado pela VW para Vilamoura?

Hoje em dia não há ninguém que tenha dinheiro suficiente para comprar uma casa nesta localização que não tenha preocupações de enquadramento e sustentabilidade ambiental. A partir do momento que há uma quantidade de variáveis exógenas que não controlamos vamos tentar controlar as endógenas para fazer o melhor produto dentro das preocupações que são as nossas e as do mercado. E isso passa sempre pela vertente ambiental. Na habitação é claríssimo. Mas hoje em dia cada vez mais as pessoas que quando recorrem à marcação de um hotel, por exemplo, também já não querem só um quarto: querem o ambiente, a experiência, poder praticar desporto, andar de bicicleta ou fazer passeios a pé, ter uma experiência gastronómica, etc. E isso traduz-se também nos aspetos de sustentabilidade e de respeito pelo ambiente da construção e da gestão do imobiliário, neste caso de um hotel.

"Vilamoura já tem muita coisa construída, portanto quando eu falar de nós fazermos aqui mais mil habitações, tem de se levar isso em conta, tem de se perceber que é mil em 30 mil. Esta é a ordem de grandeza que estamos a falar. Mil habitações é muito, claro que é muito, mas estamos a falar em sete anos"

O mesmo acontece com a terceira classe de ativos que falei um pouco marginalmente, porque de facto é uma coisa que ainda está em estudo. As residências de terceira idade, como podem ser as residências de estudantes, o coworking, o coliving, uma clínica de saúde… Todo o imobiliário vai ter de ter preocupações de sustentabilidade e de integração com o ambiente.

Fazendo uma estimativa, quantas casa poderão nascer em Vilamoura pela mão da VW nos próximos sete ano?

Em Vilamoura, como disse, temos 1.700 hectares, que não são de maneira nenhuma todos nossos. Não somos donos dos cinco golfes, não somos donos de nenhum dos 12 hotéis que existem dentro de Vilamoura. Nós não somos donos de uma série de casas que estão feitas e onde vivem 11 mil pessoas, e de outras onde não vivem pessoas e que alugam no verão, portanto nós não controlamos tudo, mas é preciso ter a noção que Vilamoura já é uma coisa muito grande. Vilamoura tem 11 mil residentes, tem 35 mil pessoas que vêm cá no verão, tem quatro milhões e meio de pessoas que passam na marina todos os anos, na pré-pandemia. 

Isto para dizer que Vilamoura já tem muita coisa construída, portanto quando eu falar de nós fazermos aqui mais mil habitações, tem de se levar isso em conta, tem de se perceber que é mil em 30 mil. Esta é a ordem de grandeza que estamos a falar. Mil habitações é muito, claro que é muito, mas estamos a falar em sete anos, não estamos a falar em fazer mil habitações daqui a dois anos. E obviamente que os business plan servem para isso mesmo, para dar uma orientação. Vão ser mil? Sinceramente não sei, se calhar não são, se calhar são menos. Eu gostava que fossem menos e com mais qualidade, assim como princípio.

Que mensagem gostaria de deixar aos investidores, aos futuros potenciais moradores de Vilamoura? 

Aprovámos recentemente a nível de conselho de administração a nossa visão, a nossa missão e os nossos valores. E a visão que temos para Vilamoura é muito clara: é ser o melhor local do Algarve em termos de viver, passar férias e investir.