Bolha imobiliária? "Não há um sobreaquecimento desmesurado da oferta face à procura"

A pandemia tem feito estragos a muitos níveis na economia, mas em Portugal há setores que continuam a manifestar-se com um forte dinamismo de mercado, como é o imobiliário - com as transações e os preços de compra e venda das casas a crescerem - e o negócio do crédito à habitação. "Tal facto resulta essencialmente da manutenção das dinâmicas de mercado, com uma procura interna resiliente e a relevância da procura externa (embora se admita que possa haver aqui alguma regressão face a anos anteriores)", segundo diz Vítor Pereira, diretor de Produtos, CRM, Marketing e Canais Digitais e membro da Comissão Executiva do Bankinter Portugal, em entrevista ao idealista/news.

De forma detalhada, o banqueiro analisa e contextualiza os efeitos da Covid-19 no comportamento do segmento do crédito à habitação em Portugal, as tendências neste mercado, em que "a procura por taxa fixa tem subido de forma significativa", como medida preventiva das famílias quanto ao futuro, num cenário de subida das taxas de juro. Esta é aliás, a par do que têm vindo a defender vários bancos centrais, a previsão da instituição em que Vítor Pereira trabalha.

Mercado do crédito à habitação vai continuar em alta

"Avaliamos um cenário de manutenção das taxas de juro baixas/negativas por força da intervenção dos Bancos Centrais, no âmbito do contexto de resposta à crise, encontrando-se num patamar que podemos considerar como mínimo. É expectável que ocorra a inversão do ciclo, com o aumento das taxas de juro", aponta o responsável, salientando que o momento em que tal acontecerá depende de como evolua a recuperação económica.

Quanto à evolução da procura do crédito à habitação, Vítor Pereira adianta que "para 2022 temos a perspetiva de aumento do mercado face a 2021, fruto da procura resiliente de imóveis, que se manterá acima do ritmo de chegada de novos imóveis ao mercado", argumentando que "a melhoria do cenário macroeconómico para 2022 e anos seguintes, com a recuperação do PIB e redução dos níveis de desemprego, ajudará nessa tendência de sustentação da procura".

Explicando o porquê da estratégia de "spreads competitivos, produtos e soluções financeiras simples e transparentes" com que o Bankinter atua na área do crédito à habitação, Vítor Pereira faz um balanço "muito positivo" da atividade do banco espanhol no mercado português, onde opera há cinco anos.

Fala também das condições que o banco oferece para dar empréstimos para a compra de casa e como se tenta distinguir da concorrência, do perfil dos seus clientes e da força que o digital ganhou com a pandemia no negócio do crédito à habitação. "Hoje em dia, e em comparação com períodos anteriores, as simulações online subiram 46%, o que reflete que os consumidores fazem do digital o principal meio de procura do crédito à habitação", precisa.

E como não poderia deixar de ser, analisa o tema dos preços das casas, a relação oferta/procura de imóveis em Portugal, o risco de bolha imobiliária, bem como as novas tendências no mercado imobiliário na hora de procurar casa, decorrentes do confinamento, entre outros temas. Tudo a ler nesta entrevista realizada por escrito, que agora reproduzimos de forma editada.

O Bankinter surgiu em Portugal há cinco anos. Que balanço faz da atividade geral do banco no país e na área do crédito à habitação?

O balanço é francamente positivo. Neste período, o nosso volume total de negócio cresceu mais de 60%, o que significa crescer a dois dígitos por ano. Diversificámos o nosso modelo de negócio com o lançamento da Banca de Empresas, criando uma rede alargada de Centros de Médias Empresas e de Corporate Banking e abrindo novas linhas de negócio (Negócio Internacional e Negócio Transacional).

Para os segmentos de Particulares, a nossa divisão de Banca Comercial relançou o segmento Private Banking e o segmento Premier destinado ao mercado de perfil afluente. Criámos a Bankinter Consumer Finance para o negócio do crédito ao consumo e cartões, a Bankinter Seguros de Vida para assegurar o crescimento desta linha de negócio, incluindo os seguros de investimento, e a Bankinter Gestión de Activos – Sucursal, para a oferta própria de fundos de investimento.

Quanto ao crédito à habitação, que elegemos desde 2016 como uma solução central para cumprir o nosso propósito de apoiar as famílias nos seus projetos, o balanço é igualmente muito positivo, destacando-se o facto de termos apoiado mais de 15 mil famílias e financiado mais de 2,4 mil milhões de euros.

"O mercado de crédito à habitação tem vindo a crescer em 2021, apesar dos efeitos económicos decorrentes da crise pandémica"

Disse-nos pouco antes da pandemia que não se vislumbrava uma alteração profunda na procura do mercado do crédito à habitação em Portugal? E agora, como evoluiu o negócio e o que se pode esperar deste ano?

Como tem sido divulgado, o número de transações imobiliárias e o mercado de crédito à habitação têm vindo a crescer em 2021, apesar dos efeitos económicos decorrentes da crise pandémica. Tal facto resulta essencialmente da manutenção das dinâmicas de mercado, com uma procura interna resiliente e a relevância da procura externa (embora se admita que possa haver aqui alguma regressão face a anos anteriores). Verifica-se uma alteração do perfil da procura da solução imobiliária, com privilégio de imóveis da tipologia casa/moradias, mas a tendência global de crescimento mantém-se para a segunda metade do ano.

Perspetiva alguma(s) mudança(s) para 2022? Porquê?

Quanto à procura do crédito à habitação temos a perspetiva de aumento do mercado face a 2021, fruto da procura resiliente de imóveis, que se manterá acima do ritmo de chegada de novos imóveis ao mercado. A melhoria do cenário macroeconómico para 2022 e anos seguintes, com a recuperação do PIB e redução dos níveis de desemprego, ajudará nessa tendência de sustentação da procura.

O Bankinter continua a ter os spreads mínimos mais baixos do mercado... A estratégia de negócio continua a ser essa? Porquê?

O nosso foco foi e é apresentar produtos e soluções financeiras simples, transparentes e competitivas para os clientes. As condições de acesso aos spreads mínimos para a solução de taxa variável são simples e apenas associadas ao próprio crédito à habitação, sem necessidade de cumprimento de regras complexas de compra de produtos ou de outras condições. Apostamos, em paralelo, na disponibilização de uma oferta em taxa fixa igualmente competitiva, para permitir às famílias eliminar, total ou parcialmente, o risco de crescimento da prestação decorrente das subidas expectáveis da Euribor de referência dos contratos de crédito à habitação.

Destaco também que a nossa estratégia para o produto crédito à habitação não se esgota no preço (competitividade e simplicidade de acesso), e que fazemos da qualidade do serviço prestado uma variável determinante. 

"Quanto à procura do crédito à habitação, para 2022 temos a perspetiva de aumento do mercado face a 2021, fruto da procura resiliente de imóveis, que se manterá acima do ritmo de chegada de novos imóveis ao mercado. A melhoria do cenário macroeconómico para 2022 e anos seguintes, com a recuperação do PIB e redução dos níveis de desemprego, ajudará nessa tendência de sustentação da procura"

O que distingue o crédito à habitação do Bankinter do praticado pelos outros bancos?

Procuramos que seja a combinação de vários factores, entre os quais destaco: preços competitivos quer em solução de taxa variável (spreads) quer de taxa fixa (com prazos alargados); regras de venda cruzada e de acesso aos preços mais competitivos, muito simples e apenas associadas ao próprio crédito à habitação; digitalização do processo, desde a simulação, colocação da proposta online e todo o apoio à distância que disponibilizamos; qualidade e rapidez nos diferentes momentos da proposta, com permanente acompanhamento dos clientes; e experiência e o 'know-how' das nossas equipas comerciais.

O facto de termos sido reconhecidos com Prémio Cinco Estrelas 2021 como a melhor solução de crédito à habitação, comprova que esta combinação é apreciada pelos consumidores e que, cada vez mais, somos uma das propostas a considerar por um cliente que pretende contratar um crédito à habitação.

Qual é a quota de mercado de crédito à habitação do Bankinter a nível nacional? Como foi evoluindo e qual o objetivo até ao final de 2021?

Estamos a cumprir os nossos objetivos relativos ao crédito à habitação para 2021, em linha com a aposta que fizemos logo em 2016, quando lançámos este produto como âncora na oferta para particulares, num contexto em que nenhum banco o estava a fazer de forma pró-ativa.

Sucessivamente, em cada ano, a nossa produção tem crescido, com exceção do primeiro semestre de 2020 que assistiu a um abrandamento por força do início da crise pandémica. De referir que temos uma abordagem muito direcionada para segmentos e perfis de clientes específicos e para os quais acreditamos ter uma proposta verdadeiramente competitiva, atestada pelo facto de cerca um terço dos novos clientes chegarem ao banco através do crédito à habitação. Por outro lado, diferenciamo-nos ao nível do montante médio das operações que, no Bankinter, é cerca de 50% superior à média do mercado, fruto do targeting que efetuamos em segmentos específicos, embora tenhamos a capacidade de servir qualquer cliente que procure crédito à habitação, fruto da nossa oferta alargada.

Que entrada precisam de dar os clientes do Bankinter para ter um crédito à habitação? Ou seja, que percentagem do crédito concedem?

Privilegiamos e incentivamos as operações dos clientes com uma adequada aportação de capitais próprios para o seu investimento imobiliário, sobretudo porque permite aos clientes disporem de uma “almofada” para o futuro em situações de stress financeiro, pela manutenção de adequados níveis de endividamento. Por essa razão, fazemos uma diferenciação positiva no preço para clientes que aportem maior percentagem de capitais próprios, que medimos via rácio financiamento/avaliação.

Importa destacar que fazemos do rigor da avaliação de risco de crédito um pilar da nossa estratégia de crescimento. Isso remete para o que já comentei quanto ao nosso posicionamento e seleção de perfis de clientes, e que se enquadram no nosso modelo de negócio.

Por outro lado, já de há muito que temos incorporados critérios que são totalmente coerentes com as recomendações do Banco de Portugal, por exemplo ao nível de prazos, rácio LTV, tipologia de prestações e, claro está, quanto á medição da capacidade financeira das famílias.

Analisamos cada operação como única, mas consideramos que uma aportação em torno dos 20% em capitais próprios é um claro indicador de capacidade financeira dos proponentes e ajustada para se garantir um adequado nível de endividamento.

"Privilegiamos e incentivamos as operações dos clientes com uma adequada aportação de capitais próprios para o seu investimento imobiliário e fazemos uma diferenciação positiva no preço para clientes que aportem maior percentagem de capitais próprios, que medimos via rácio financiamento/avaliação"

Qual é o período/prazo máximo do crédito à habitação concedido? E qual é o período/prazo médio de um contrato de crédito à habitação?

A nossa oferta contempla um prazo máximo de 40 anos, que depende de um conjunto de aspetos relevantes da análise de crédito, do tipo de habitação e da finalidade do crédito, sendo que o prazo de 30 anos é o que concentra maior volume da nossa produção.

Qual o perfil médio dos vossos clientes neste segmento? Há mais jovens a comprar a primeira casa? Mais famílias a querer mudar de casa, que tinham já empréstimos e fazem novos? Mais pessoas com perfil investidor?

O perfil médio caracteriza-se por clientes do segmento médio – alto (nível de rendimentos), com profissões e habilitações qualificadas, com maior concentração nas idades 35-55 anos. Desde 2019 temos vindo a aumentar o peso no segmento 25-35 anos, fruto da nossa prioridade comercial de captação neste segmento, onde o crédito à habitação é uma necessidade central.

Também é de destacar a crescente relevância do segmento de clientes estrangeiros, que selecionam Portugal como destino de vida, sendo o Bankinter uma solução dada a visibilidade externa de que dispomos pelas nossas características de banco classificado na categoria de 'investment grade' pelas principais agências de 'rating'.

Há mais procura por taxa fixa, variável ou mista? O que recomendam?

A procura por taxa fixa tem subido de forma significativa dado que o atual contexto de taxas de juro baixas/negativas, promove taxas fixas de longo prazo particularmente competitivas. Desta forma, as famílias podem eliminar o risco de volatilidade das taxas e consequentemente das prestações, num contexto em que podem beneficiar de taxas de longo prazo igualmente competitivas.

Mais de 50% da nossa produção assume o formato de taxa mista, em que os clientes optam por obter os benefícios da taxa fixa para um período inicial dos seus contratos. A nossa abordagem é holística no sentido que apresentamos aos clientes ambas as opções – variável e fixa. Acreditamos ser nosso papel apoiar os clientes na tomada de decisões ponderadas e que devemos ser um veículo de informação simples, mas sustentada, que permita ao cliente adotar a solução que melhor vá ao encontro das suas prioridades e objetivos.

Como atrás mencionei, o atual cenário de taxas permite o acesso a taxas fixas de larga maturidade (15, 20, 30 anos) francamente competitivas, tornando-se numa solução muito apreciada pelos clientes que valorizam a segurança e estabilidade dos seus orçamentos mensais.

"A procura por taxa fixa tem subido de forma significativa dado que o atual contexto de taxas de juro baixas/negativas, promove taxas fixas de longo prazo particularmente competitivas. Desta forma, as famílias podem eliminar o risco de volatilidade das taxas e consequentemente das prestações"

Que importância tem, ou continua a ter, a transferência do crédito à habitação no negócio do Bankinter?

As transferências de crédito à habitação mantêm a sua importância no nosso mix de negócio, representando cerca de 15% da nossa produção. O ponto a destacar é a possibilidade de as famílias já detentoras de crédito à habitação avaliarem a todo o momento as suas condições e procurarem um banco de serviço global, com produtos simples e competitivos, e a qualidade de serviço que melhor se adeque às suas necessidades. Acreditamos ter esses atributos, razão pela qual cada vez mais clientes nos procuram, escolhendo-nos para sermos o seu banco, com a adoção de uma solução de taxa mais adequada ao respetivo enquadramento do cliente.

Em termos de crédito malparado, quantos imóveis têm em carteira e que % representa o segmento residencial no total?

A nossa carteira de crédito caracteriza-se por uma elevada qualidade, fruto de uma política de gestão do risco prudente. Focamo-nos em determinados perfis de clientes, com maior resiliência financeira e, por conseguinte, a nossa carteira reflete essa qualidade, com níveis de sinistralidade muito baixos. Assim, não dispomos de uma carteira relevante de imóveis.

Que ilações/lições há a retirar da pandemia para o negócio do crédito à habitação a nível geral?

Começam a acentuar-se alterações no padrão de procura imobiliária, desde logo com o aumento do conceito “fora das cidades”, para outra tipologia de imóveis. Por outro lado, o contexto de confinamento e limitação à circulação, levou a uma crescente adoção pelos consumidores das soluções digitais. Hoje em dia, e em comparação com períodos anteriores, as simulações online subiram 46%, o que reflete que os consumidores fazem do digital o principal meio de procura do crédito à habitação.

Por fim, refiro a crescente sensibilidade das famílias a soluções que confiram maior estabilidade e segurança, daí a crescente procura das soluções de taxa fixa, que mitigam riscos de volatilidade das taxas de juro.

Por outro lado, e na ótica do banco, este contexto veio demonstrar que as instituições mais sólidas e mais ágeis são as que respondem melhor aos desafios em contexto de crise, como os que enfrentamos desde o início da pandemia. Por essa razão, o Bankinter não deixou de apoiar as famílias no âmbito do crédito à habitação e, em paralelo, acelerámos a transformação da experiência de contratação do crédito à habitação, onde o digital confere uma maior flexibilidade e comodidade aos clientes, complementada pela proximidade do elemento humano – as nossas equipas comerciais.

"Como efeitos da pandemia, começam a acentuar-se alterações no padrão de procura imobiliária, desde logo com o aumento do conceito “fora das cidades”, para outra tipologia de imóveis. Por outro lado, o contexto de confinamento e limitação à circulação, levou a uma crescente adoção pelos consumidores das soluções digitais"

Dados recentes do BCE indicam que Portugal é o segundo país da Zona Euro com os juros mais baixos. Isto é uma boa notícia para os portugueses que precisam de pedir dinheiro ao banco para comprar casa? E, de certa forma, um incentivo à compra de casa em detrimento do arrendamento? 

O cenário de taxas de juro baixas decorrentes das políticas dos Bancos Centrais na resposta à crise financeira primeiro e, agora, aos efeitos económicos da crise epidémica, torna o custo do financiamento particularmente baixo para os clientes finais (tanto para famílias como para empresas). As soluções de taxa fixa, fruto deste contexto, permitem que os clientes beneficiem de taxas de juro historicamente baixas, mesmo em prazos alargados. Por outro lado, este é um mercado altamente concorrencial, com propostas de muitos 'players', e isso permite aumentar o poder negocial por parte do cliente e, assim, concorre para este ambiente mais favorável de taxas baixas.

Contudo, é de referir que o baixo custo do financiamento não deve ser o único fator a tomar em conta para a decisão de endividamento. Deve ser ponderada, desde logo pelas famílias, a efetiva capacidade de pagamento do serviço da dívida em função do investimento imobiliário que pretendem fazer, desde logo pela compra do imóvel. Este dado reforça a importância dos capitais próprios e de limites adequados de endividamento, por forma a que os encargos com a habitação sejam equilibrados face ao total de rendimento disponível.

As Euribor têm-se mantido em níveis historicamente baixos em Portugal. Acredita que o cenário se vai manter? Até quando? Para quando se pode esperar uma inversão de ciclo?

Avaliamos um cenário de manutenção das taxas de juro baixas / negativas por força da intervenção dos Bancos Centrais, no âmbito do contexto de resposta à crise, encontrando-se num patamar que podemos considerar como mínimo. É expectável que ocorra a inversão do ciclo, com o aumento das taxas de juro. Aliás, este cenário de inversão tem sido já objeto de várias referências ao nível dos diferentes bancos centrais, dependendo a sua velocidade de ocorrência do ritmo de recuperação das economias.

É expectável que os preços das casas continuem a subir em Portugal? Porquê?

De acordo com a visão da nossa área de research, estimamos para 2021 uma valorização dos preços das casas de 3,1% e de 2,4% para 2022. Estes indicadores são o reflexo do gap existente entre a procura de imóveis (tanto interna, que se manteve resiliente, quer externa – cidadãos de outras nacionalidades), face à oferta de imóveis disponíveis (a quantidade de novos imóveis é ainda inferior ao volume da procura). Mantendo-se este gap, os preços tenderão a refletir essa pressão do lado da oferta, reconduzindo à valorização dos preços.

Há motivos para pensar na existência, num futuro próximo, de uma bolha imobiliária em Portugal? Porquê?

Estimamos, de acordo com a nossa área de research, que o número de transações imobiliárias cresça em 2021 cerca de 1,1% num total de 174 mil, e para 2022 prevemos um crescimento de 4,7% para um total de 182 mil transações. Cumprindo-se esta estimativa, significa que em 2022 estaremos com o mesmo nível de transações imobiliárias verificado em 2019, o que nos indica que não existe um sobreaquecimento desmesurado do mercado do lado da oferta, face à procura existente.

"Estimamos para 2021 uma valorização dos preços de 3,1% e de 2,4% para 2022. Estes indicadores são o reflexo do gap existente entre a procura de imóveis, face à oferta de imóveis disponíveis. Mantendo-se este gap, os preços tenderão a refletir essa pressão do lado da oferta, reconduzindo à valorização dos preços"