“É quase impossível construir habitação acessível” em Portugal

A falta de habitação digna e acessível é uma questão urgente em Portugal. Há várias políticas de habitação em marcha, como é o caso do Programa 1º Direito e o Programa de Arrendamento Acessível, que vão contar com um reforço do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Mas não chega para dar casas dignas e habitação acessível a todas as famílias que delas precisam. “Com a carga fiscal e todos os custos de contexto atualmente existentes, é quase impossível construir habitação acessível, tanto pela via privada como pela pública”, apontam os autores do livro “Políticas Locais de Habitação” Álvaro Santos, Miguel Branco-Teixeira e Paulo Valença, em entrevista conjunta ao idealista/news.

A Nova Geração de Políticas de Habitação foi lançada em 2017 para criar habitação digna para as famílias. Mas os “resultados deste pacote legislativo tardam a aparecer”, realçam os especialistas. A taxa de execução do Programa 1º Direito é ainda “muito baixa”, avaliam. E os resultados do Programa de Arrendamento Acessível têm sido "fracos", dizem.

Para dar um novo fôlego a estas políticas públicas de habitação, o Governo destinou mais de 2,7 mil milhões de euros do PRR para reforçar o parque habitacional público e reabilitar habitações indignas. Mas “os problemas habitacionais em Portugal não se resolverão completamente no horizonte de quatro anos”, sendo, por isso, “fundamental pensar para além de 2026”, destacam ainda Álvaro Santos, Miguel Branco-Teixeira e Paulo Valença.

"Os municípios poderão ser a chave para o sucesso dos programas de arrendamento acessível"

Por onde passa, então, a solução para dar casas dignas aos portugueses no longo prazo? “Importa, pois, unir esforços para resolver o gravíssimo problema de falta de casas dignas”, consideram os autores do livro recém-lançado. A receita passaria, portanto, por aproveitar o financiamento do PRR e também pela maior participação dos municípios na resolução do problema da habitação, que devem assegurar, desde logo, que cada autarquia possui um pelouro da Habitação autónomo.

Além disso, "a resolução do problema da habitação não pode ser apenas acometida à intervenção pública, sendo fulcral integrar neste propósito o setor privado”, defendem. E para que os investidores e promotores imobiliários sejam mais ativos na construção de casas acessíveis aos rendimentos das famílias há que “simplificar e reduzir a excessiva morosidade dos processos de licenciamento” e “promover uma política fiscal justa, equilibrada e competitiva no domínio da habitação”, consideram ainda.

Analisando o passado do setor habitacional, os autores do livro acreditam que é possível começar a traçar o caminho certo para o futuro da habitação em Portugal. Foi da vontade comum de partilhar um pouco da sua experiência e do trabalho desenvolvido junto dos municípios que os três autores decidiram escrever o livro “Políticas Locais de Habitação”, que foi apresentado no passado dia 10 de janeiro, no Porto. E será também exibido no próximo dia no dia 2 de fevereiro, às 18h, na sede nacional da Ordem dos Engenheiros, em Lisboa, uma cerimónia será presidida pela própria ministra da Habitação Marina Gonçalves.

Estes são os seus perfis resumidos:

• Álvaro Santos: sócio-gerente da Agenda Urbana e coordenador da Pós-Graduação em Reabilitação do Património Construído na Universidade Fernando Pessoa;
• Miguel Branco-Teixeira: professor e coordenador da Licenciatura e do Mestrado em Engenharia Civil na Universidade Fernando Pessoa;
• Paulo Valença: consultor e projetista nas áreas da Arquitetura, do Urbanismo e do Planeamento Territorial.

A publicação conta também com o testemunho de 26 pessoas como Marina Gonçalves, atual ministra da Habitação; Carlos Moedas, presidente da Câmara Municipal de Lisboa; Pedro Baganha, vereador de Urbanismo e da Habitação da Câmara Municipal do Porto; Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII; ou Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN. 

Em entrevista conjunta ao idealista/news, por escrito, os autores do livro explicam qual é o estado da arte das políticas públicas de habitação no nosso país e dão pistas sobre como se pode traçar um futuro melhor nesta matéria.

Foto de Ryutaro Tsukata no Pexels

Como avaliam a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) e, em particular, as políticas locais de habitação desenvolvidas nos últimos anos (Programa 1º Direito, Programa de Arrendamento Acessível, reforma do Porta 65, etc)?

Este pacote legislativo lançado em outubro de 2017 visava em geral:

• garantir o acesso a todas as famílias a uma habitação adequada;
• criar as condições para que a reabilitação do edificado e a reabilitação urbana passem de exceção a regra e se tornem nas formas de intervenção predominantes, tanto ao nível dos edifícios como das áreas urbanas.

No entanto, apesar de haver sinais positivos, os resultados deste pacote legislativo tardam a aparecer. O setor habitacional, designadamente o de cariz mais social ou apoiado, tem tradicionalmente uma grande inércia e as dificuldades são muitas, pelo que não é fácil concretizar obras e resolver as carências habitacionais das famílias sem que o processo se sustente, de facto, num outro paradigma mais abrangente. Importa todavia reconhecer que estão a ser feitos esforços para melhorar a atual situação.

No que respeita ao Programa 1º Direito, embora se tenha iniciado há cerca de 4 anos, os dados conhecidos indicam também que a sua taxa de execução é ainda, infelizmente, muito baixa. Com efeito, a implementação do 1º Direito não tem sido fácil, sendo possível identificar um conjunto de dificuldades direta ou indiretamente relacionadas com o setor habitacional que têm contribuído para este facto.

Dificuldades diretamente relacionadas com o setor habitacional:

• o grande número de documentos legislativos e normativos sobre o setor habitacional e a dificuldade na sua compreensão;
• a situação de ilegalidade em que se encontram muitas habitações;
• a complexidade do Programa 1º Direito, nomeadamente com diversas duplicações de requisitos e funções entre as câmaras municipais e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU);
• o carácter experimentalista do Programa, com muitos procedimentos a serem elaborados em simultâneo com a sua aplicação concreta;
• a desadequação dos custos previstos no Programa 1º Direito, face à realidade do mercado;
• a escassez de recursos humanos das câmaras municipais e do IHRU;
• o défice de conhecimentos e competências específicas de muitos técnicos municipais escalados para colaborar na área habitacional.

Dificuldades indiretamente relacionadas com o setor habitacional:

• a constante e significativa subida da inflação;
• a falta de mão de obra que se verifica no setor da construção, maximizada pelo grande volume de obras que decorre em simultâneo neste período;
• a escassez de materiais, agravada pelo grande aumento de alguns preços;
• a complexidade e diversidade das questões relacionadas com cadastro das propriedades;
• a elevada carga burocrática, sentida particularmente no campo da justiça e do urbanismo;
• a iliteracia de muitos agregados familiares;
• a dificuldade e morosidade dos processos de contratação pública.

Estas dificuldades têm criado muitos entraves à execução do Programa do 1º Direito, observando-se situações de algum desânimo e mesmo de desistência de algumas candidaturas.

Contudo, e apesar das dificuldades, existem vários fatores que concorrem para que a materialização do 1º Direito possa ter bons resultados. Repare-se que há, neste momento, condições financeiras únicas, designadamente as provenientes das verbas do PRR, um plano que destina 1,21 milhões de euros ao 1º Direito. Repare-se ainda - e isto é essencial - que todos os intervenientes neste processo, Governo, IHRU, câmaras municipais, promotores imobiliários, construtores, projetistas e famílias estão muito empenhados no sucesso do Programa 1º Direito e tudo farão para que isso seja possível.

Importa, pois, unir esforços para ultrapassar as dificuldades agora identificadas, aproveitando esta oportunidade para resolver um gravíssimo problema que afeta milhares de famílias que, em pleno século XXI, continuam a não ter uma habitação digna para residir.

Foto de Sascha Weber no Pexels

Como veem a criação do novo ministério da Habitação para a criação e execução destas políticas de habitação? E o objetivo assumido pelo Governo no OE2023 de apostar em mais habitação acessível?

Entendemos como muito positiva a criação do ministério da Habitação. Desta forma, o tema da Habitação ganha mais visibilidade e passa a “sentar-se” à mesa do Conselho de Ministros. Até porque num momento em que o início da concretização da Nova Geração de Políticas de Habitação está em curso, manter a equipa governativa que disso tratava trará, por certo, ainda mais eficiência a este setor.

Mas apenas isto não basta para resolver os problemas da habitação que são ciclópicos e que necessitam de uma forte intervenção e empenhamento por parte de agentes públicos, privados, do setor social e dos próprios agregados familiares.

"O papel dos municípios pode ser muito relevante, nomeadamente por via da criação de Programas Municipais de Arrendamento Acessível"

Como avaliam o objetivo assumido pelo Governo no OE2023 de apostar em mais habitação acessível?

A aposta na habitação acessível é fundamental para minimizar as imensas dificuldades que a população portuguesa de rendimentos intermédios está a sentir para aceder a uma habitação digna, em particular os mais jovens. Infelizmente, hoje, o problema não se põe apenas no âmbito da falta de habitação e das condições indignas de habitabilidade, põe-se também na incapacidade - que é cada vez maior - de fazer frente aos valores de renda de mercado e também, ainda com maior impacto, na incapacidade de adquirir casa nova.

Contudo, e apesar do Programa de Arrendamento Acessível já ter sido criado há cerca de 3 anos, os resultados têm sido fracos. Desde 2019, apenas foram assinados 900 contratos de arrendamento, o que equivale a cerca de 0,4% do total, estando longe da meta de 20% estabelecida. É muito pouco.

Mas, apesar de o Programa de Arrendamento Acessível de âmbito nacional apresentar resultados medíocres, a verdade é que alguns municípios já criaram os seus próprios programas de âmbito local e têm apresentados muito bons resultados.

O papel dos municípios pode ser muito relevante, nomeadamente por via da criação de Programas Municipais de Arrendamento Acessível que, ao abrigo da legislação nacional já existente, possam contribuir para promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatíveis com os rendimentos dos agregados familiares, de acordo com a taxa de esforço e tipologia de modo a colmatar as necessidades habitacionais das famílias.

A lógica deste programa é o da criação de uma contrapartida com vantagens para ambas as partes. Os senhorios que aceitem colocar os seus imóveis no programa com rendas reduzidas têm garantida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas. Já os arrendatários têm acesso a uma habitação a custos mais acessíveis, compatíveis com o seu rendimento.

A verdade é que o atual problema da habitação em Portugal não é tanto de falta de habitações, mas de falta de habitações onde elas sejam necessárias, em boas condições e a preços comportáveis face aos rendimentos das famílias, principalmente das famílias de jovens. Importa aqui sublinhar que, de acordo com os Censos de 2021, existem 723 mil fogos vagos em Portugal (160 mil na Grande Lisboa e 84 mil no Grande Porto). A mobilização de muito deste edificado existente, desocupado e de propriedade privada, poderia contribuir decisivamente para resolver, pelo menos, uma grande parte das carências habitacionais existentes atualmente. Até porque não é manifestamente possível disponibilizar casas para todos só com dinheiros públicos.

Por isso, consideramos que os municípios poderão ser a chave para o sucesso dos programas de arrendamento acessível, uma vez que poderão assegurar o “factor de confiança” que falta atualmente ao mercado, constituindo-se como intermediários entre proprietários e inquilinos.

Foto de cottonbro studio no Pexels

O Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) tem mais de 2,7 mil milhões de euros destinados à habitação, para reforçar o parque habitacional público e reabilitar habitações indignas. Como avaliam a aplicação desta verba nas políticas de habitação a nível local? Consideram 2026 um prazo adequado para a concretização das metas propostas?

É perfeitamente compreensível que os gestores públicos procurem alcançar o maior financiamento possível para criar melhores condições habitacionais para os seus concidadãos. Este objetivo é alcançável ao abrigo do PRR no curto prazo. Contudo, e infelizmente, será consensual considerar que os problemas habitacionais em Portugal não se resolverão completamente no horizonte de quatro anos. Por isso, é importante aproveitar a oportunidade única do PRR, mas é fundamental pensar para além de 2026.

Para isso, considera-se necessário prosseguir o esforço que atualmente se está a desenvolver em termos de criação de melhores condições habitacionais para os portugueses, com uma estratégia de médio e longo prazo que seja capaz de assegurar que o “direito à habitação”, constitucionalmente consagrado, seja um desígnio nacional, permanente e sustentável, e que assegure também os legítimos interesses e expectativas das gerações futuras.

No entanto, refira-se que as regras impostas pelo PRR para o financiamento a 100% de fundo perdido, em matéria de condições térmicas e energéticas, é demasiado ambicioso, exatamente tendo em conta o universo de população a que se destina prioritariamente, as famílias que vivem em condições indignas. Exigir, em novas edificações e em grandes transformações, o atingir de níveis do NZEB ('Nearly-Zero Energy Building') superiores aos das novas construções que se produzem, parece exagerado. E responder as estas regras com equipamentos consumidores de energia e assim aumentar a fatura das famílias que vivem com parcos recursos, parece um contrassenso. A iliteracia existente e a incapacidade económica e financeira, não estão a ser tidas em linha de conta.

"Em muitos municípios portugueses o pelouro da Habitação ou não existe ou está integrado com a Ação Social (...) o que resulta numa menor atenção dedicada aos problemas da falta de habitação"

“Os municípios portugueses devem assumir um papel fundamental na resolução do problema da habitação em Portugal”, disseram na apresentação do livro. De que forma o podem fazer? Que constrangimentos devem ser ultrapassados para que o papel das autarquias possa ser reforçado (ao nível da legislação, regulação, licenciamento e financiamento da habitação)?

Os municípios têm um contacto direto e privilegiado com a população, sendo os autarcas e os técnicos municipais quem melhor conhece o território e as suas necessidades. E, por isso, cabe aos municípios planear e executar as respetivas políticas municipais de habitação, identificando as carências e disfunções do parque habitacional, bem como as suas dinâmicas evolutivas, tendo como objetivo encontrar as respostas mais adequadas para resolver os problemas e potenciar as oportunidades de desenvolvimento no quadro das políticas habitacionais e em articulação com as restantes políticas locais. Também no universo autárquico, as Juntas de Freguesia, entidades de proximidade ao mundo real, são cruciais na deteção de problemas e na procura de soluções.

Mas, se por um lado, é indiscutível o papel de fundamental relevância que os municípios podem desenvolver em prol da provisão de habitação para as suas populações, a verdade é que ainda existe uma generalizada escassez de recursos humanos e financeiros afetos a este domínio – à exceção dos maiores municípios ou daqueles que estão localizados nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto. Aliás, em muitos municípios portugueses o pelouro da Habitação ou não existe ou está integrado com a Ação Social, assumindo um papel secundário na agenda de técnicos e gestores públicos, o que resulta numa menor atenção dedicada aos problemas da falta de habitação.

Estamos em crer que esta situação não poderá, nem deverá, manter-se. Pelo contrário. O que se preconiza é uma aposta estratégica na Habitação ao nível local. Para isso, considera-se imperioso, desde logo, a criação e autonomia do pelouro da Habitação nos municípios onde ainda não exista. Haver um vereador dedicado ao pelouro da Habitação é absolutamente crítico para promover a articulação com o IHRU, por exemplo.

Naturalmente que a criação, ou a existência, do pelouro da Habitação implica um reforço dos recursos financeiros e humanos de modo que os múltiplos desafios possam ter uma resposta célere e eficaz. Uma das suas funções seria verter a estratégia municipal de habitação nas estratégias de planeamento territorial, que deve ser feito no quadro das Cartas Municipais de Habitação em articulação com os Planos Diretores Municipais. Este trabalho é crucial para o bom equilíbrio e desenvolvimento espacial municipal e rentabilização de infraestruturas e equipamentos.

Foto de Boris Hamer no Pexels

Consideram as políticas público-privadas uma alternativa viável para criar mais habitação acessível para as famílias portuguesas de rendimentos médios? Porquê e de que forma poderiam funcionar?

A resolução do problema da habitação não pode ser apenas acometida à intervenção pública, sendo fulcral integrar neste propósito o setor privado. Para isso, consideramos fundamental atuar em duas dimensões estratégicas:

• Simplificar e reduzir a excessiva morosidade dos processos de licenciamento

É amplamente reconhecido que, em Portugal, o licenciamento urbanístico regista níveis de burocracia e tempos de resposta ainda muito morosos e que são inaceitáveis. O caos do licenciamento urbanístico está longe de estar resolvido, até porque o licenciamento é um processo de difícil agilização.

Durante as últimas décadas, aumentou a burocracia, a opacidade e com isso aumentaram também os tempos de resposta e a imprevisibilidade afugenta muito os investidores. Até porque o elevado tempo de decisão conflitua ainda com a gestão financeira da promoção imobiliária, gerando, muitas vezes, custos extraordinários que acabam por se refletir nos preços finais das casas.

Esta lentidão impacta negativamente em todo o setor, em particular nos pequenos promotores e nas cooperativas de habitação que não conseguem aguentar o tempo perdido nas listas de espera dos licenciamentos, muitas vezes com períodos de decisão superiores a um ano, retirando competitividade ao setor e inviabilizando o acesso dos portugueses a um direito constitucionalmente protegido, a Habitação.

É verdade que já vários municípios estão a fazer um esforço enorme para criarem as melhores condições para atraírem investimento privado, reduzindo ao máximo os tempos de espera dos licenciamentos urbanísticos. Mas o certo é que a legislação nacional impõe ainda prazos que não são compatíveis com a necessidade de uma maior celeridade no processo de apreciação administrativa.

Por tudo isto, urge promover a celeridade, a simplificação e a transparência do licenciamento urbanístico, criando ambientes administrativos desburocratizados e agilizadores dos projetos, em prol do desenvolvimento das atividades económicas, do investimento nas cidades e nos municípios e, também, como forma de disponibilizar rapidamente mais habitação, em particular a preços acessíveis.

• Promover uma política fiscal justa, equilibrada e competitiva no domínio da habitação

Portugal é dos poucos países na Europa onde o IVA na habitação não é reduzido nem dedutível. Repare-se que o IVA a 23% na construção representa um dos maiores custos de um projeto imobiliário. Uma diminuição do IVA em Portugal incentivaria certamente o investimento no imobiliário, trazendo uma nova dinâmica ao setor e gerando mais oferta habitacional.

Portugal tem ainda duplicação de impostos, como é o caso do AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis), que atinge mais de 500 mil imóveis. Com este nível de asfixia fiscal facilmente se percebe porque é que existe uma grande escassez de oferta habitacional em Portugal e, também, que é inviável construir habitação a preços acessíveis.

Com a carga fiscal e todos os custos de contexto atualmente existentes é quase impossível construir habitação acessível, tanto pela via privada como pela pública, como já se começa a verificar.

Foto de Julia Volk no Pexels

Esta obra pretende “contribuir para a análise do passado do setor habitacional para, através dele, se poder melhor enquadrar o presente e começar a traçar o caminho certo para o futuro”. Qual é, na vossa perspetiva, o melhor caminho para seguir no que diz respeito às políticas locais de habitação?

Entendemos ter chegado o momento de fazer uma primeira reflexão sobre a forma como as políticas, os instrumentos e as medidas concretas traçadas para o setor habitacional estão a ser implementadas no território. É para contribuir para esta reflexão que surge este livro, onde se procura analisar e avaliar as novas políticas de habitação à luz desse novo papel que os municípios podem e devem desempenhar na provisão de habitação.

Ficamos com a consciência de que estas propostas não são simples e que implicam, sobretudo e necessariamente, um processo partilhado de planeamento, reorganização e modernização. Neste sentido, é agora a altura de convocar todos aqueles que estão interessados neste domínio, atores públicos e privados, mobilizando-os para percorrer, em conjunto, um caminho que tem uma causa comum e muito nobre – a melhoria das condições da habitação em Portugal.

*Notícia atualizada dia 13 de janeiro, às 14h27, com a nota da apresentação do livro "Políticas Locais de Habitação” no próximo dia dia 2 de fevereiro, em Lisboa.