A venda de casas em Portugal está a arrefecer. E o mercado de luxo não é imune a este movimento. Na Quinta Marques Gomes, que está a ser desenvolvida pelo grupo United Investments Portugal (UIP) junto à foz do rio Douro em Vila Nova de Gaia, tem-se sentido uma “retração” de novos compradores portugueses, devido aos elevados juros no crédito habitação, a par da subida dos preços das casas de luxo. Mas será que reduzir o preço destas habitações é a melhor estratégia a seguir para aumentar as vendas? Não, pelo contrário. Mesmo com a venda de casas a cair, Daniel Correia, diretor de real estate da UIP, defende que a estratégia passa por “garantir aos compradores que o valor do imóvel está protegido, segurando o preço e nunca desbaratando as unidades que ainda estão à venda”, tal como diz nesta entrevista feita pelo idealista/news antes do anúncio do primeiro-ministro, António Costa, sobre o fim do regime dos residentes não habituais (RRNH).
O atual contexto económico incerto trouxe desafios nas várias vertentes do imobiliário. E a construção de casas de luxo também tem vindo a ser confrontada com a subida dos custos da construção, a par da falta de mão de obra e custo de financiamento mais alto. “Os preços [de construção] quase que duplicaram, obrigando a fazer uma maior gestão. E encontrar empreiteiros com disponibilidade também tem sido um desafio”, conta Daniel Correia, admitindo que na segunda fase de construção dos apartamentos na Quinta Marques Gomes, as casas vieram para o mercado a “um preço mais elevado para fazer face a esses custos”. Hoje, um T2 custa 595.000 euros e um T4 cerca de 2 milhões de euros.
“Até agora, a venda de casas na Quinta Marques Gomes tem estado a correr muito bem.”
Além disso, têm sentido mudanças no ritmo de venda de casas na Quinta Marques Gomes, que já concluiu a primeira fase de desenvolvimento, colocando no mercado 46 apartamentos (80% dos quais já estão vendidos, sobretudo, a portugueses). “Tivemos um grande volume de vendas durante a pandemia e nos pós pandemia”, mas em 2023 já se nota “uma retração na nova procura por parte do mercado nacional, devido às elevadas taxas de juro”, explica o responsável pelo imobiliário da UIP, sublinhando que, por outro lado, “sentimos um crescimento significativo do mercado internacional”.
Apesar dos desafios atuais, o desenvolvimento da Quinta Marques Gomes está a decorrer a “bom ritmo”. Vão ser construídos mais blocos de apartamentos com “áreas generosas” e está previsto o lançamento de dez Sun Villas. Os seus futuros moradores vão contar com um spa, ginásio, piscinas comuns e ainda vão conviver de perto com o hotel que vai nascer da reabilitação do seu palacete.
Uma vez mais, ao longo dos seus 30 anos de história, a UIP garante estar pronta para enfrentar um contexto económico adverso, e Daniel Correia, diretor de real estate do grupo, revela como ao idealista/news nesta entrevista. Detalha, nomeadamente, que a estratégia passa por ir "acrescentando valor" às casas, de forma a que os compradores "sintam que estão a fazer um bom investimento".
Como surgiu o projeto da Quinta Marques Gomes no seio da UIP?
Este projeto da Quinta da Marques Gomes surgiu numa procura do nosso grupo por mais um projeto emblemático em Portugal. Quando surgiu a oportunidade de adquirir a Quinta Marques Gomes, com 27 hectares, foi quase uma paixão à primeira vista. Pela sua dimensão e localização na zona do Grande Porto, era um diamante em bruto que já estava há alguns anos parado.
Vimos neste projeto muita potencialidade, quer pelo seu enquadramento na natureza, pela sua localização junto à foz do rio Douro. Por isso, decidimos avançar com a aquisição de uma forma muito rápida, apesar de depois se revelar um processo longo (o projeto estava a ser desenvolvido desde 2014, mas só conseguimos concluir a aquisição em 2019). Ao fim de quase quatro anos, e com uma pandemia pelo meio, temos vindo a desenvolver a bom ritmo a Quinta Marques Gomes.
Quais foram os principais desafios que encontrou desde o momento em que conseguiu adquirir a Quinta Marques Gomes até à construção das casas?
Por incrível que pareça, o processo da Quinta Marques Gomes até tem sido um processo bastante célere. Obviamente apresenta alguns dos desafios, como é o caso da adaptação do loteamento existente, fazendo algumas alterações para poder construir as unidades da forma que entendemos ser uma mais-valia para a quinta. Mas são processos que, apesar de burocráticos, até se têm desenvolvido a muito bom ritmo, conjuntamente com as autoridades locais, com a Câmara Municipal de Gaia e a Gaiurb. Tem sido um processo que temos de louvar e de reconhecer, pois esta competência muito grande tem permitido o desenvolvimento da Quinta Marques Gomes a um ritmo bastante bom.
"Ao fim de quase quatro anos, e com uma pandemia pelo meio, temos vindo a desenvolver a bom ritmo a Quinta Marques Gomes"
Como tem impactado a inflação e a falta de mão de obra especialista no desenvolvimento do projeto?
Sentimos o desafio de corresponder às expectativas de alguns dos compradores iniciais (quem comprou em 2020, 2021). Claro que o preço da construção era um preço completamente diferente do que é hoje. Os preços quase que duplicaram, obrigando a fazer uma maior gestão. Encontrar empreiteiros com disponibilidade também tem sido um desafio. Mas dentro das margens do que é expectável para o desenvolvimento de uma construção, seja de uma moradia, seja de um bloco de apartamentos, ainda está dentro do razoável.
Também tivemos de tomar algumas decisões. Por exemplo, na primeira fase de construção dos apartamentos, fechámos o contrato de empreitada no final de 2021. E, já antevendo algum crescimento nos custos de construção, conseguimos salvaguardar todos os materiais e todos os equipamentos numa fase muito inicial, de forma a garantir o custo final de construção. Já na segunda fase de apartamentos que estamos a desenvolver, tivemos o encarecimento do custo de construção e isso acaba por se refletir também nos preços dessas mesmas unidades. Portanto, estas casas têm de vir para o mercado a um preço mais elevado para fazer face a esses custos.
Qual é o investimento total da UIP na Quinta Marques Gomes? Houve mudanças com a subida dos custos da construção?
Este projeto total mantém ao seu orçamento inicial na ordem dos 200 milhões de euros de investimento. Claro que tivemos de fazer aqui algumas alterações e adaptações para manter neste rácio, mas acho que vamos conseguir cumprir este valor inicialmente estimado, sendo que ainda temos aqui uma fase alargada de desenvolvimento.
Qual é o preço dos apartamentos da Quinta Marques Gomes? Que características destacam?
Neste momento temos apartamentos T2 desde 595.000 euros até aos T4 a 2 milhões e 100 euros. Os preços variam consoante a localização do apartamento: se é um rés do chão, se é um piso mais elevado, se está no topo. Ou seja, temos apartamentos que são a mais preços mais razoáveis e outros apartamentos, que pela sua dimensão e pela sua vista, têm um valor mais premium'
Estes apartamentos mais premium têm cerca de 375 metros quadrados (m2), ou seja, áreas muito generosas, zonas de terraço com sensivelmente 120 m2, o que permite uma vivência interior e exterior muito agradável. E acima de tudo é a área e a arrumação, o que as pessoas mais procuram atualmente. Esta tendência foi notória especialmente durante a pandemia, em que as pessoas que procuravam uma primeira casa para viver, queriam ter áreas grandes, áreas onde todos pudessem coabitar sem se sentirem presos entre quatro paredes.
"Este ano já sentimos alguma retração na venda de casas devido ao aumento das taxas de juro, uma vez que o financiamento bancário acaba sempre por pesar um pouco na compra da primeira habitação"
O que é que mais procuram as pessoas na hora de comprar casa na Quinta Marques Gomes? Como está a correr a venda das casas?
As pessoas que procuram acima de tudo segurança e qualidade. E, na Quinta Marques Gomes, procuram a possibilidade de estar dentro do Grande Porto, mas estar rodeado por natureza e com vistas sobre o rio, sobre a foz, o que que é quase único dentro de uma grande área metropolitana. Portanto, procuram poder ter este enquadramento natural, mas não sentir estão no meio da cidade, o que é uma grande vantagem.
Até agora, a venda de casas na quinta tem estado a correr muito bem. Obviamente que tivemos um grande volume de vendas durante a pandemia e nos pós pandemia. Mas claro que os preços foram sempre evoluindo ao longo do tempo. Portanto, quem comprou numa fase inicial tem sempre um preço mais acessível. Depois, os preços vão subindo consoante as vendas vão ocorrendo, o que permite acrescentar valor a todos aqueles que investiram connosco numa fase inicial.
Este ano já sentimos alguma retração na venda de casas devido ao aumento das taxas de juro, uma vez que o financiamento bancário acaba sempre por pesar um pouco na compra da primeira habitação, apesar de haver muitos compradores que compram com capitais próprios. No entanto, as vendas continuam a ocorrer. Sendo um grupo sólido, não temos a necessidade de vender à pressa ou ter tudo vendido ainda em planta. O nosso objetivo é ir acrescentando valor para que as pessoas sintam que estão a fazer um bom investimento.
Quem são as famílias que estão a comprar mais casas na Quinta Marques Gomes? Qual a influencia da subida dos juros no momento da compra?
É o mercado nacional: 70% dos nossos compradores são portugueses, a sua maioria do Grande Porto. Temos também alguns portugueses, que estão emigrados e que estão a comprar a sua habitação em Portugal aqui na quinta. Foi uma agradável surpresa para o nosso grupo, atendendo que estamos a apostar num segmento médio-alto de luxo.
Ainda assim, este ano nota-se uma retração na nova procura por parte do mercado nacional, devido às elevadas taxas de juro. Por outro lado, sentimos um crescimento significativo do mercado internacional. Como começamos a ter produtos residenciais finalizados, já se nota que há uma procura maior por parte de não residentes estrangeiros.
Depois de concluir esta primeira fase de construção dos apartamentos na Quinta Marques Gomes, o que vem a seguir?
Temos a segunda fase a decorrer com o lote sete, que são mais de 16 apartamentos, a qual está em fase final de construção. Depois vai decorrer a terceira fase, a construção do lote oito, onde vão ser construídos apartamentos com áreas ainda maiores.
Na primeira fase temos apartamentos desde T2 até T4. Na terceira fase já só vamos ter tipologias T3, T4 e T5. Isto porque o que notamos no mercado é uma crescente procura ainda por unidades de tipologias grandes, não necessariamente por serem famílias numerosas, mas porque hoje as pessoas querem ter um ou dois ‘room offices’ em casa, por exemplo. Portanto, estas famílias procuram espaços grandes e a oferta de unidades de tipologias grandes é um bocadinho limitada na zona centro do Grande Porto.
"Há uma crescente procura por unidades de tipologias grandes"
A Quinta Marques Gomes também tem moradias. Como está a correr o negócio e a sua construção?
Uma das primeiras fases foi a venda dos lotes para construção de moradias. Na sua essência, todos os lotes disponíveis estão vendidos. Quase todos os seus compradores já estão a desenvolver as suas moradias, ou seja, estão em fase de finalização de licenciamento ou já em fase de construção. Já temos, aliás, famílias mesmo a morar aqui na Quinta Marques Gomes. Este foi um dos produtos decorrentes do efeito da pandemia, surgindo da procura por imóveis com jardim, piscina e ambientes controlados.
Numa fase final de loteamento, estamos a fazer uma pequena alteração para apresentar uma última fase de venda de lotes, que serão as Sun Villas. Inicialmente, estavam previstos 20 lotes nesse espaço e estamos a reduzir para dez lotes para permitir a construção de moradias maiores, T4 e T5, uma vez que notamos que é o que o público tem procurado aqui na Quinta Marques Gomes.
Dizem que a maioria das casas da Quinta Marques Gomes são para primeira habitação. Também há casas destinadas a investimento que aliam habitação e turismo, tal como no Hyatt Regency, em Lisboa?
Não. A Quinta Marques Gomes é um projeto diferente dos outros que temos em carteira a nível nacional. É um projeto que visa a habitação, a primeira ou segunda habitação. O nosso próprio regulamento impede a exploração turística das unidades residenciais. Por isso, a única possibilidade de investimento ou de rentabilização das unidades é através do arrendamento de longa duração. Grande parte dos nossos compradores são pessoas que querem mesmo residir na quinta.
Também vão construir na Quinta Marques Gomes um hotel. Fale-nos um pouco sobre este projeto.
O hotel vai partir da reabilitação do palacete da Quinta Marques Gomes, que será o corpo central da unidade hoteleira. E, depois, vai-se desenvolver todo o restante hotel no sopé do cume, junto ao palacete, deixando o palacete isolado, um bocadinho em destaque no topo da colina, como tem sido até agora. Queremos reabilitar o palacete, utilizando as técnicas ancestrais para reabilitar tudo quanto era fresco, tudo quanto eram molduras, queremos trazer-lhe a originalidade. Depois, queremos desenvolver a unidade hoteleira em complemento da Quinta Marques Gomes, que irá prestar todo o tipo de serviços aos seus residentes, onde os proprietários vão poder usufruir de serviços à la carte, como o serviço de quartos, ‘housekeeping’, manutenção, concierge… Portanto, vamos poder dar a todos os residentes da Quinta Marques Gomes essa experiência de serviço cinco estrelas.
"Vamos poder dar a todos os residentes da Quinta Marques Gomes uma experiência de serviço cinco estrelas"
Quais os principais espaços comuns aos residentes aqui na quinta?
Temos o jardim central, com 25.000 metros quadrados de área verde. Depois, temos todos os arruamentos, com espaços amplos e ajardinados. Vamos ter um centro com spa, ginásio, piscina interior, piscina exterior, um espaço de restauração, onde os proprietários, bem como os hóspedes da unidade hoteleira poderão usufruir desses mesmos serviços.
Quando é o que o empreendimento vai ficar concluído?
A fase de construção de moradias familiares e apartamentos deverá estar concluída dentro de dois anos. Depois, tendo em conta as outras fases que ainda estão em desenvolvimento, contamos que no máximo em sete anos possamos ter o projeto da Quinta Marques Gomes totalmente desenvolvido e a operar na sua plenitude.
De que forma o atual contexto de juros altos está a impactar a vossa empresa diretamente, em termos de financiamento?
A UIP é um grupo sólido, não temos necessidades de fluxos de caixa, não estamos vinculados a decisões dos bancos. Temos a nossa própria autonomia e, com isso, conseguimos gerir bem os nossos projetos. Não temos necessariamente de nos primar por vendas aceleradas e conclusões de projetos de forma muito rápida. Portanto, não temos necessidade de desenvolver tudo de uma só vez, ter de vender tudo em planta ou numa fase inicial, não temos de baixar preços, nem de utilizar técnicas agressivas de venda.
Normalmente, nós somos um grupo que gosta de pausar e fazer as coisas com tempo, em fases diferentes, de forma a ir adaptando o nosso produto às necessidades do mercado e poder trabalhar a mais-valia para todos os compradores. O nosso grupo já ultrapassou várias crises grandes ao longo dos 30 anos de história, pelo que não é agora que vamos mudar de filosofia.
"Uma das melhores formas de garantir uma boa relação com o nosso proprietário é garantir que o valor do seu imóvel está protegido, nunca desbaratando as unidades que ainda estão à venda"
Quais são as vossas estratégias para se adaptarem às necessidades do mercado e aos contextos económicos?
Acrescentamos valor, em termos de serviços ou condições, ou mesmo segurando o preço: em vez de estar a vender quatro ou cinco unidades por mês, vendemos só duas unidades por mês, mas estou a garantir a qualidade de valor.
É quase como aconteceu durante a crise de 2008-2011, que se repercutiu depois no mercado imobiliário (sobretudo entre 2009 e 2013), quando chegámos a ter anos em que só vendiamos duas ou três unidades, mas continuámos a aumentar preço e a segurar valor. E quando o mercado novamente reapareceu, em 2013, estávamos numa posição muito mais confortável e com preços mais estáveis do que alguns dos nossos concorrentes, que tinham descontado preços entre 30-50%. Assim, conseguimos capitalizar na nova procura e a acrescentar valor a todos os nossos proprietários.
A nossa preocupação é, acima de tudo, com quem compra connosco, porque, quer queira quer não, acaba por ser um casamento. Ao contrário de um promotor tradicional que constrói, vende e sai, nós construímos, mas ficamos. Nós ficamos com uma entidade que está a administrar todo o empreendimento, as zonas comuns, as unidades hoteleiras, os serviços. Por isso, nós vamos ter sempre uma relação com todos os nossos proprietários. E uma das melhores formas de garantir uma boa relação com o nosso proprietário é garantir que o valor do seu imóvel está protegido, nunca desbaratando as unidades que ainda estão à venda. Pelo contrário, se segurar preços e manter o valor das casas, mesmo em tempos em que não haja tantas vendas, o nosso proprietário vai sempre reconhecer essa mais-valia.
Este é um dos fatores que também tem contribuído para o sucesso do nosso grupo. Sempre que lançamos novos projetos, temos uma série de proprietários já existentes noutros empreendimentos que são os primeiros querer adquirir uma habitação nesses projetos, avançando de forma muito confiante nessas aquisições, porque reconhecem que nós estamos aqui para proteger os nossos proprietários. Assim, acabam por ter propriedades em vários empreendimentos desenvolvidos pela UIP.
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