O mercado residencial em Portugal deu uma volta de 180 graus no último ano. No início de 2024, a compra de casas continuava travada, sobretudo, pelo efeito dos altos juros, dando espaço para que o número de casas arrendadas registasse um novo máximo histórico. Mas tudo mudou desde então: a venda de casas ganhou um novo dinamismo, voltando a ganhar importância face ao arrendamento. A combinação da descida dos juros nos créditos habitação com os novos apoios aos jovens para comprar casa ajudam a explicar esta mudança no cenário habitacional.
Ao longo de 2023, o mercado de arrendamento ganhou peso relativo face ao mercado de compra e venda, passando a representar mais de 40% do total de contratos celebrados em ambos os mercados. E a tendência chegou ao seu auge no arranque de 2024: o número de casas arrendadas passou a pesar 44% do total, depois de terem sido selados mais de 26.000 contratos de arrendamento (um máximo histórico). Por essa altura, o número de casas vendidas continuava a cair, sobretudo, pelo efeito dos elevados juros nos empréstimos da casa.
Mas, depois, o mercado residencial mudou: o número de contratos de arrendamento caiu para 23.684 no verão de 2024, enquanto o número de casas vendidas deu o salto para 40.909 transações no mesmo período. Assim, a compra de casa voltou a ganhar terreno ao arrendamento, passando a pesar 63% no total de contratos selados em ambos os mercados (peso das casas arrendadas passou para 37%), mostram os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) plasmados no relatório residencial de 2024 elaborado pelo idealista/data, que vai ser apresentado num webinar esta segunda-feira, dia 24 de fevereiro.
Tudo isto pode ser explicado por uma combinação de fatores. Primeiro, os portugueses têm uma cultura de proprietários enraizada, dando preferência à compra de casa ao invés de arrendar. E, depois, o ambiente económico passou a estar mais favorável à aquisição de habitação, perante a descida dos juros, estabilização da inflação em torno de 2%, emprego robusto e a entrada em vigor de novos apoios para os jovens comprarem casa (a isenção de IMT).
Os dados do idealista/data referente à procura de habitação também refletem esta mudança. "Em 2024, a procura no mercado de venda atingiu novos máximos", terminando o ano em torno dos 2,2 contactos por anúncio, explicam no relatório do idealista/data. Já a procura de casas para arrendar registou uma “tendência decrescente até ao final de 2024”, embora haja uma pressão muito maior neste mercado perante a falta de oferta mais acentuada (ou seja, as pesquisas estão menos distribuídas pelos anúncios).
Também se sentiu um aumento da procura estrangeira por casas em Portugal, passando a representar cerca de 20% em cada mercado. Mas ainda não recuperou totalmente do choque provocado pelo fim dos vistos gold para investimento imobiliário e pelo término do antigo regime de residências não habituais, o qual foi substituído por um novo (e mais restrito) durante o ano passado.
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Venda e arrendamento de casas: preços estão em máximos
Além de o clima económico estar mais favorável ao investimento, também continua a haver maior oferta de casas para vender do que para arrendar. “O parque habitacional para venda no idealista era de 4,1% em dezembro de 2024, enquanto o parque de arrendamento era de 0,6%, face ao total do parque habitacional existente”, mostram os dados do idealista/data cruzados com os do INE.
Mas a evolução do número de casas disponíveis tem sido diferente. No mercado de compra e venda, “a oferta tem vindo a estabilizar em níveis reduzidos desde o início de 2022” (embora com algumas oscilações), analisam. Já a oferta de casas para arrendar tem vindo a subir, embora continue a ser inferior a 1% do parque habitacional existente. O menor dinamismo no arrendamento, a rentabilidade dos imóveis para arrendar e a chegada de novas casas ao mercado podem ajudar a explicar este aumento.
“A oferta não está uniformemente distribuída, uma vez que em ambos os mercados (venda e arrendamento) há maior atividade nos distritos do litoral do que no interior. Em particular, os distritos de Faro, Setúbal, Lisboa e Porto têm a maior percentagem de oferta (tanto de arrendamento como de compra) em relação ao seu stock imobiliário total”, explicam ainda.
A verdade é que o número de casas disponíveis para comprar ou arrendar continua a ser insuficiente para responder às necessidades da procura. Este cenáriotem impulsionado os preços das casas em ambos os mercados, que chegaram a máximos na série do idealista que remonta a 2019: as casas à venda em Portugal alcançaram um preço mediano superior a 2.800 euros/m2 e as casas para arrendar atingiram um custo mensal que ronda os 16 euros/m2. Lisboa, Porto, Faro, Funchal e Setúbal estão entre as cidades que apresentam valores mais elevados.
Venda de casas dá salto de 19% - e preços têm maior subida em 2 anos
A redução dos juros no crédito habitação a par da isenção do IMT para jovens estão a incentivar a compra de casas em Portugal. É isso que mostram os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE): no verão de 2024 foram vendidas um total de 40.909 habitações, mais 19,4% face há um ano. E esta dinâmica deu ainda mais gás à subida dos preços das casas, tendo registado um aumento anual de 9,8%, o maior em dois anos.
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