Imobiliário português contraria abrandamento no centro da Europa

O mercado imobiliário português vive um momento muito positivo, ao contrário do centro da Europa, como Alemanha, França e Reino Unido, que têm enfrentado uma fase de menor dinamismo. À semelhança de Portugal, também Espanha e Itália têm registado uma elevada procura transversal a quase todos setores, com o nosso país a destacar-se como destino especialmente atrativo para o capital internacional em busca de boas oportunidades no imobiliário.

Com o objetivo de analisar as principais oportunidades e constrangimentos do setor, a Vida Imobiliária reuniu, no passado dia 26 de maio, investidores imobiliários nacionais para uma reflexão sobre “Onde investir em Portugal em 2026”, num encontro decorrido na sede da Cuatrecasas, em Lisboa, e que contou com o apoio da Gesvalt.

Resiliência e reação rápida

Em comunicado, Miguel Santana, CEO da Fidelidade Property, assegura que o mercado imobiliário português está cada vez mais resiliente, pois, “apesar de as condições macroeconómicas serem sempre um tema, sentimo-nos cada vez mais resilientes aos acontecimentos, reagimos cada vez mais depressa”, dando o exemplo do megaprojeto de uso misto EntreCampos: “Assim que as gruas tocaram o chão em Entrecampos, tivemos logo muitos contactos de empresas e, portanto, as coisas estão encaminhadas. Tanto que agora já estamos a pensar no que vamos fazer a seguir a Entrecampos”.

Pedro Seabra, managing partner da Refundos Explorer, destaca, neste contexto, a posição de Portugal em comparação com outros países da Europa: “Do ponto de vista internacional, no momento atual os nossos vizinhos do centro e norte da Europa – Alemanha, França, Reino Unido -, não estão muito contentes no que diz respeito ao desempenho do mercado de investimento imobiliário. Mas, o mesmo não se pode dizer dos mercados do sul – em particular Portugal, Espanha e Grécia – onde as coisas estão a correr muito bem. Em Portugal há muita procura em praticamente todos os setores num cenário de baixa oferta de qualidade, e por isso as coisas funcionam”.

Como principais travões à reposição de nova oferta no mercado os especialistas apontam a subida em flecha dos custos de construção e o agravamento do preço dos ativos.

Flexibilidade na análise geográfica

As estratégias de investimento estão a mudar e uma das mudanças é a flexibilidade na análise geográfica, há muito assumida como virtude na gestão de ativos na Square Asset Management, como explica Pedro Coelho, CEO da Square: “Há 30 anos que temos uma tese de investimento um bocadinho diferente, que é o de acompanhar mais os ocupantes sem nos restringimos tanto a localizações. Temos de ir atrás do que procuram os ocupantes. Por exemplo, quando temos uma multinacional disponível para se instalar com um contrato de longo prazo numa localização que a priori não nos parece óbvia; desde que estejamos a falar de uma exposição confortável e condicente com a nossa estratégia, não seremos nós os gestores de ativos a contrariar a perceção do inquilino”.

ESG: pilares social e de governação devem ser aposta

De acordo com Sandra Daza, CEO da Gesvalt, os clientes da empresa têm pedido cada vez mais ajuda para o reposicionamento dos seus portfólios “seguindo critérios de ESG (Environmental, Social, and Governance), pois isso é fundamental para reduzir o risco de obsolescência dos imóveis e de menor liquidez”. 

No entanto, os especialistas que participaram no encontro revelam que a abordagem ibérica a estes critérios concentra-se muito na componente “E”, a ambiental, e descuram o “S” (social) e o “G” (governação). Sofia Gomes da Costa, sócia da Cuatrecasas, dá o exemplo positivo dos grandes fundos alemães que “já exigem também o cumprimento de critérios de sustentabilidade social e de governação, porque para eles a sustentabilidade ambiental é algo que já não pode sequer não existir”.

“Para grandes empresas multinacionais o “E” já está consolidado, e agora estão a passar para o “S”. E acho que é por aí que também vamos começar a ver mais investimento institucional a ser canalizado para a habitação acessível, porque aí podem entrar nessa esfera do investimento socialmente responsável e sustentável”, acrescenta.

Por sua vez, Jorge Sousa Teixeira admire não simpatizar com o acrónimo ESG, pois, na sua visão, “a sustentabilidade só funciona como um todo e se gerar ‘cash flow’”: “Por exemplo, no BPI fizemos um ‘scored card’ para o estudo de vários investimentos em que consideramos todos os aspetos da sustentabilidade – e, por exemplo, um dos pontos que valia mais era a proximidade aos transportes públicos ... No nosso entender isto também é ser ‘social friendly’”.

Hotéis: a classe de ativos mais cobiçada em Portugal

O mercado de hotéis tem-se consolidado, nos últimos anos, como uma das classes de ativos mais cobiçadas pelos investidores no país. Segundo Pedro Seabra, managing partner Refundos Explorer, “os hotéis que antes não eram sequer uma classe de ativos própria, hoje são uma superclasse e uma das preferidas dos investidores”, revelando que “o setor sofreu uma transformação profunda na última década e entrou definitivamente no radar do turismo de luxo atraindo grandes marcas internacionais e contratos de gestão altamente profissionalizados”.

“Ainda há muitas oportunidades de ‘value add’ para investir em hotéis, mas não são assim tão fáceis de encontrar porque também muita procura. Os hotéis são uma classe de ativos muito intensiva do ponto de vista do capital, isto é, temos de estar sempre disponíveis para investir, porque rapidamente ficam obsoletos”, acrescenta o responsável.

O CEO da BPI Gestão de Ativos, Jorge Sousa Teixeira, confirma esta perspetiva: “Também temos feito compras muito importantes de hotéis, como Valverde ou o Intercontinental. Estamos disponíveis para juntar mais hotéis ao portfólio, assim encontremos boas oportunidades, mas até lá também temos planos de Capex para apostar em ativos existentes”.

Já do lado da Square AM, a disciplina de comprar apenas ao preço certo é uma barreira ao reforço da exposição à hotelaria: “Nos nossos fundos abertos sempre gostámos de hotéis e de outros equipamentos turísticos como campos de golfe. Mas, como normalmente compramos em contraciclo, há já três anos que não investimos neste setor e estamos, inclusive, a ficar com um pouco menos de exposição do que o que gostaríamos. Mas para isso é preciso encontrar bons negócios e a preços condicentes”.

BTR é o grande desafio a resolver

Apesar do dinamismo no mercado imobiliário em Portugal, o país apresenta ainda um grande desafio, o mercado de ‘Build to Rent’ (BTR). Segundo o CEO da Fidelidade, Miguel Santana, “para a classe média alta, em Portugal o BTR ainda compete muito em preço com uma solução hipotecária que, para mais, acaba por obrigar as famílias com poupança forçada”. O responsável acrescenta que este desafio também se deve ao facto de os grandes investidores institucionais, seguradoras e fundos ainda não consideram existir suficientemente estabilidade jurídica que assegurem o correto funcionamento do setor.

No entanto, Pedro Seabra acredita que este segmento vai acabar por se impor no nosso país: “Não podemos parar o vento com a mão, e o BTR vai chegar. O que acontece é que neste momento há muita coisa para fazer e essa ainda não é uma prioridade. Infelizmente, legislamos sempre de forma complicada. A nossa geração ficou traumatizada com o congelamento de rendas e afins, mas as gerações mais novas não”.

Licenciamento urbanístico no topo das preocupações 

Os processos regulatórios, em termos de licenciamento urbanístico, continuam a ser uma das maiores preocupações dos decisores. “O licenciamento dos equipamentos de ‘living’, como o ‘co-living’ e o ‘student housing’ é uma zona muito cinzenta, pois o tipo de licenciamento de cada projeto vai depender de concelho para concelho”, considera Hugo Nunes, sócio da Cuatrecasas. “O bom Direito segue o bom senso e, como tal, os bons projetos têm que encontrar o caminho dentro do quadro legislativo existente. E, a legislação tem de partir daquela que é a orientação do mercado”, acrescenta.

O advogado sublinha, no entanto, pela positiva, “a publicação da estratégia nacional para a implementação do BIM, que pode efetivamente significar uma revolução a partir de 2030”, destacando ainda o Plano Nacional para os Data Centers como outro dos temas que o “entusiasma”.

Por fim, Hugo Nunes dá o exemplo do país vizinho na resposta à crise na produtividade da construção: “Uma das áreas que, a meu ver, Espanha está muito à frente de Portugal é no regime da industrialização da construção, embora o nosso Governo também esteja a trabalhar nesse sentido”.